Расчет ставки арендной платы для оцениваемой недвижимости

Доход от оцениваемого объекта недвижимости определяется на основе арендной платы, получаемой владельцами данного имущества.

Для оценки величины арендной платы использованы данные по аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым объектом. Объекты сравнения отбирались на основании следующих критериев: местоположение, доступ к объекту, наличие подъездов для автотранспорта и охраны. Объектами сравнения являются сданные в аренду офисные помещения в центральной части г.Тюмени (см. таблицу 8).

Таблица 8

Характеристика объектов-аналогов

Параметры	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
Функциональное назначение	Офисное помещение
Местоположение	ул. Малыгина	ул. Ленина	ул. Комсомольская	ул. Свердлова (возле «Соло»)	ул. Свердлова, 5
Состояние помещений	евроремонт	евроремонт	ремонт	евроремонт	Ремонт хороший
Арендная плата, руб./м^2 в месяц включая ЖКУ с учетом НДС
Общая площадь помещений, м2
Дополнитель- ная информация	Офис на 2-м этаже. Вход отдельный.	Офис на 4-м этаже. Вход отдельный.	Цокольный этаж, отдельный вход. Проведен телефон, Интернет	Офис на 3-м этаже. Вход отдельный. Кондиционер.	Офис на 1-м этаже. Вход отдельный. Телефон, Интернет.
Источник информации	Avito.ru (slando.ru) дата обращения январь-февраль 2014 г.
Тел. 452315, 89129244850	Тел. 947231, 375212 Анна Геннадьевна	Тел. 451830, 89222650914 Анастасия	Тел. [phone] Зульфира	Тел. [phone]

В качестве единицы сравнения выбрана стоимость аренды 1 кв. м общей площади сдаваемых помещений. Следует отметить, что аренда у всех помещений прямая, а также к офисам есть свободные подъезды и небольшое количество парковочных мест (т.е. в целом сложности с парковкой).

Для расчета арендной ставки по оцениваемому помещению делаем процентные корректировки на 1 м² сдаваемой площади экспертным методом. Исключение – поправка на конструктивно-планировочное решение (занимаемый офисом этаж в здании). Эту корректировку рассчитываем методом парных продаж на основе сравнения ставки арендной платы в одном здании по ул. Комсомольской. Одно помещение расположено на 1 этаже и сдается в аренду за 700 руб./м² в месяц, а второе здание расположено на 3 этаже и сдается в аренду за 550 руб./м² в месяц. Таким образом, наценка за этажность составляет , т.е. 21% от цены на первом этаже за разницу в 2 этажа, следовательно, за разницу в 1 этаж 10,5%.

Результаты расчета рыночной стоимости аренды оцениваемых зданий приведены в таблице 9.

Таблица 9

Расчет арендной ставки

Параметр	объект	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
Арендная ставка, руб./м^2 в мес.
Площадь, м^2	404,6
Местоположение	ул. Свердлова, Х	ул. Малыгина	ул. Ленина	ул. Комсомольская	ул. Свердлова (возле «Соло»)	ул. Свердлова, 5
Этаж				цоколь
Корректировка на местоположение, %
Скорректированная арендная ставка, руб./м^2 в мес.
Корректировка на площадь, %
Скорректированная арендная ставка, руб./м^2 в мес.
Корректировка на конструктивно-планировочное решение, %
Скорректированная арендная ставка, руб./м^2 в мес.
Корректировка на вклад, %
Скорректированная арендная ставка, руб./м^2 в мес.
Весовые коэффициенты
Взвешенная арендная ставка, руб./м^2 в мес.

Таким образом, средняя стоимость аренды составляет _________руб. за 1 кв. м. в месяц. В арендную плату включены расходы на охрану, ЖКУ.

Дата добавления: 2015-05-10