Право приобретения чужой недвижимой вещи 1 страница

С.П. ЖУЧЕНКО

Известное еще со времен римского права различение титула (основания) перехода права собственности (titulus acquirendi) от способа перехода (modus acquirendi) создает естественный временной разрыв <1> между моментом заключения договора и моментом возникновения права собственности у приобретателя по этому договору. Подобный разрыв является неизбежным, потому как он отражает дуализм вещных и обязательственных прав: основание приобретения права (договор) является продуктом взаимодействия воль сторон, в то время как переход права имеет вещное значение, а значит, в отличие от договора должен быть очевидным для всех третьих лиц.

--------------------------------

<1> Л.Ю. Василевская обозначает данный разрыв немецким термином "дивергенция" (eine Divirgenze zwischen Auflassung und Eintragung) (Василевская Л.Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву. М.: Статут, 2004. С. 262).

Вместе с тем при таком положении дел трудности, как известно, возникают у приобретателя, обязательственная связь которого с продавцом вовсе не гарантирует первому получения вещных прав на предмет договора. Возникающие в связи с этим вопросы законодатель не обходит своим вниманием, однако как количественная, так и качественная составляющая правового регулирования такова, что говорить о совершенстве и гармонии законодательства в этой области явно преждевременно.

Концепция развития гражданского законодательства (разд. IV "Законодательство о вещных правах"), нацеленная на кардинальные преобразования, предлагает конструкцию права приобретения чужой недвижимой вещи, которая, как представляется, нуждается в подробном рассмотрении.

I

Потребность во введении права приобретения чужой недвижимой вещи возникла прежде всего в связи с распространившейся "практикой" двойных продаж одной и той же вещи. А.Н. Латыев пишет об этом следующее: "Несмотря на состоявшуюся передачу, собственником имущества, согласно данным ЕГРП, остается продавец. Следовательно, в соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ он вправе распоряжаться этим имуществом. А поскольку для регистрации перехода права собственности представления документов о его фактической передаче не требуется, не исключена ситуация, в которой продавец повторно продаст недвижимость и будет зарегистрирован переход права собственности ко второму покупателю" <1>.

--------------------------------

<1> Латыев А.Н. Регистрация прав на недвижимое имущество и владение: соотношение и влияние на оборот недвижимости // Объекты гражданского оборота: Сб. ст. / Отв. ред. М.А. Рожкова. М.: Статут, 2007; СПС "КонсультантПлюс".

Вместе с тем бытует мнение, что после заключения договора купли-продажи вещи и до регистрации права собственности на нее за покупателем любые сделки по распоряжению этой вещи должны признаваться недействительными. Такой взгляд возник под влиянием абз. 4 п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" <1>. В нем, в частности, сказано, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.

--------------------------------

<1> Аналогичное мнение содержалось и в п. 7 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости (приложение к информационному письму ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21).

Следует отметить, что далее в том же пункте Постановления Пленум ВАС РФ указывает, что в случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение. И это наталкивает на мысль, что допустимы и иные, нежели недействительность последующих сделок, последствия продажи недвижимости, ранее переданной покупателю.

Между тем арбитражные суды в ряде случаев в своей практике учитывают лишь первое из указанных разъяснений, игнорируя второе. Так, ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении по конкретному делу указал, что продавец до регистрации перехода права собственности к покупателю утрачивает право распоряжаться имуществом <1>.

--------------------------------

<1> Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 7 ноября 2008 г. по делу N Ф08-5589/2008.

Аналогичный подход нашел поддержку и в литературе. Например, В.С. Ем пишет, что "любая последующая сделка, совершенная продавцом после передачи недвижимого имущества покупателю во исполнение ранее заключенного договора продажи, но до момента государственной регистрации перехода права собственности на покупателя, недействительна как совершенная неуправомоченным лицом" <1>.

--------------------------------

<1> Гражданское право: Учеб.: В 4 т. / Под ред. Е.А. Суханова. М.: Волтерс Клувер, 2008. Т. 3: Обязательственное право. С. 372.

Сложно понять, почему собственник недвижимости в названных условиях вдруг становится неуправомоченным и каковы основания для "подавления" его управомоченности обязательственной связью. При этом, думается, на действительность волеизъявления едва ли может влиять то обстоятельство, в чьем владении находится вещь, поскольку применительно к недвижимому имуществу значение традиции элиминируется требованием о государственной регистрации.

Между тем вопрос соотношения владения и регистрации для целей приобретения права собственности одним из покупателей в условиях двойной продажи недвижимости на практике решается по-разному. И нередко именно факт владения суды признают ключевым для целей регистрации права собственности.

Так, ФАС Северо-Кавказского округа указал, что "требовать регистрации перехода права собственности можно только в случае фактического исполнения договора (передачи имущества и произведения оплаты). С учетом изложенного при новом рассмотрении суду необходимо выяснить, осуществлена ли фактическая передача спорных объектов во владение покупателя" <1>. Тот же суд и в более позднем постановлении остался верен этой логике: "При наличии двух действительных договоров купли-продажи недвижимости правовое значение для удовлетворения требования о государственной регистрации перехода права собственности имеет установление факта передачи имущества во владение покупателю" <2>. Эта позиция поддерживается и некоторыми отечественными исследователями <3>.

--------------------------------

<1> Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 1 декабря 2005 г. по делу N Ф08-5765/2005.

<2> Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 28 ноября 2006 г. по делу N Ф08-5680/2006.

<3> См., например: Амбалова С.М. При продаже объекта недвижимости нескольким покупателям преимущество имеет тот, кому объект передан // Комментарий судебно-арбитражной практики. М., 2000. Вып. 7. С. 42 - 45.

В зарубежных правопорядках обнаруживается другой подход. Например, § 440 ГК Австрии так регулирует вопрос двойной продажи: "Если собственник одну и ту же недвижимую вещь продает двум разным лицам, последняя достается тому, кто первый внес запись в поземельную книгу". Иными словами, владеющий покупатель будет лишь до той поры иметь защиту против иных покупателей, покуда один из них не зарегистрирует свое право. Таким образом, в австрийском праве действует принцип "внесения", не предполагающий учета фактического владения (а также внесение оплаты и т.п.).

В то же время § 372 ГК Австрии гласит: "Если доказательств права собственности истца на приобретенную им вещь недостаточно, однако вещь приобретена на основании действительного титула и законным способом, то в отношении иных владельцев, не имеющих титула или могущих сослаться только на более худший титул, он рассматривается как настоящий собственник". При этом А. Слама пишет следующее: "При продаже недвижимости может случится так, что вещь хотя и передана покупателю, однако право на нее пока не зарегистрировано. Приобретатель, хотя и приобретает владение (натуральное владение), собственником все же не становится. Лишь по истечении 30-летнего срока приобретательной давности приобретает он собственность <1>. Пока же этого не произошло, он защищается Публициановым иском" <2>.

--------------------------------

<1> Обращает на себя внимание приверженность австрийского законодателя классическим канонам, в соответствии с которыми отсутствие основания возникновения права собственности может привести к его возникновению лишь по давности. То есть само по себе владение как явление фактического порядка самодостаточным основанием может стать лишь через давность. Как говорил Г. Дернбург, "время возводит владение в право" (Дернбург Г. Пандекты: Вещное право. СПб., 1905. С. 127).

<2> Slama A. Erzitzung und Verjarung // Immobilien-Journal. Nr. 49. Janner 2009. S. 4.

Публицианов иск (Actio Publiciana) является формой не петиторной, а владельческой защиты. Он был введен для защиты давностного владения: либо в виде иска (actio) - когда вещь утрачена давностным владельцем, либо в виде возражения (exceptio) - когда иск предъявлен давностному владельцу. Истцу отказывается в иске, если ответчик владеет вещью на лучшем или на равном праве (в частности, на лучшем праве владеет собственник; на равном праве владеет тот, кто добросовестно приобрел вещь от того же продавца, что и истец, но раньше последнего, либо тот, кто приобрел вещь от другого продавца, чем истец, хотя бы даже позже последнего <1>).

--------------------------------

<1> Гримм Д.Д. Лекции по догме римского права / Под ред. В.А. Томсинова. М.: Зерцало, 2003. С. 261 - 262.

В настоящее время государство, заинтересованное в скорейшем решении проблемы двойных продаж, обнаружило очевидную неэффективность своих попыток в этом направлении. И в арсенале властей начинают преобладать организационно-административные методы. Например, Постановлением правительства Ставропольского края от 25 августа 2008 г. N 137 утверждено Положение о Комиссии по вопросам защиты прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства жилья, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками обязательств по строительству жилья на территории Ставропольского края <1>. В этом Положении к функциям Комиссии отнесено ведение реестра обманутых граждан, разработка комплексных мероприятий по вопросам защиты прав граждан и информирование правительства края о результатах мониторинга. Очевидно, что такие, заранее обреченные на провал, меры обусловлены недостаточной эффективностью гражданско-правового инструментария, который (и только который) способен привнести в эту сферу равновесие.

--------------------------------

<1> Ставропольская правда. 05.09.2008. N 193 - 194.

Проблема двойных продаж могла бы быть эффективно решена путем наделения приобретателя особым вещным правом. И в этом смысле предлагаемая Концепцией развития гражданского законодательства конструкция права приобретения чужой недвижимой вещи представляется имеющей очевидный практический смысл.

Общая схема, предлагаемая Концепцией, такова: приобретатель вещи, заключив договор с отчуждателем, подает в регистрирующий орган заявление вместе с договором (который, собственно, и определяет содержание права приобретения). На основании заявления в реестр вносится запись о праве приобретения чужой недвижимости. Поскольку с момента принятия документов до внесения записи проходит определенное время, необходимо установить, что сведения в реестр вносятся с учетом очередности подаваемых документов.

Предлагаемая схема пригодна как для уже созданных объектов недвижимости, так и объектов незавершенного строительства, права на которые зарегистрированы. Регистрация же права приобретения чужой недвижимости при долевом участии в строительстве будет обладать определенной спецификой, на которую следует обратить внимание.

На сегодняшний день предусмотренная п. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве государственная регистрация самих договоров долевого участия не решает проблем, поскольку отказ от исполнения такого договора влечет для должника лишь обязанность по возмещению убытков. Специфика же отношений долевого участия состоит в том, что для застройщика к моменту создания объекта строительства выгоднее уклониться от передачи объекта строительства, поэтому он с большим "удовольствием" возмещает убытки, сохраняя за собой сам объект, чья рыночная стоимость намного превышает совокупную сумму выплаченных убытков. Введение права приобретения чужой недвижимости в качестве вещного права исключало бы такое поведение должника (застройщика).

Поскольку право приобретения чужой недвижимости является правом вещным <1>, его объектом должна быть индивидуально-определенная вещь - объект долевого участия (ст. 2 Закона об участии в долевом строительстве). Поэтому важно определить, в какой момент помещение возникает как объект права. Таким моментом будет описание соответствующего объекта в документах технического учета и получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. При этом важно подчеркнуть, что до этого момента существует лишь объект незавершенного строительства, которым является здание в целом, а не отдельные помещения, - помещения как производные объекты права возникают лишь вместе с построенным зданием. Данное замечание весьма актуально, поскольку иногда можно встретить решения судов, признающих именно квартиру объектом незавершенного строительства <2>.

--------------------------------

<1> Технически оговорка о праве приобретения чужой недвижимости могла бы включаться в договор долевого участия или содержаться в заявлении дольщика, прилагаемом к договору, - документах, подаваемых дольщиком в регистрирующий орган самостоятельно. В противном случае не будет исключена возможность застройщика уклоняться от регистрации права приобретения чужого недвижимого имущества.

<2> Определение судебной коллегии по гражданским делам Магаданского областного суда от 13 января 2009 г. по делу N 33-44/09.

II

Действующее гражданское законодательство предусматривает регистрацию договоров с недвижимостью (купля-продажа жилого помещения, рента), что создает определенные гарантии для сторон такого договора. При этом судебная практика рассматривает регистрацию такого договора как обстоятельство, исключающее регистрацию другого договора, предметом которого является то же самое недвижимое имущество <1>.

--------------------------------

<1> Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Вместе с тем данная мера не лишена известных недостатков. Кроме того, на практике регистрация договора осуществляется одновременно с регистрацией права собственности, а так как потребность в защите вещных интересов приобретателя нередко возникает уже после заключения договора (и до момента регистрации права собственности), является очевидным, что эти меры явно недостаточны <1>.

--------------------------------

<1> Нельзя не отметить, что сегодня возобладала идея о необходимости устранения "двойной" регистрации: и договоров, и прав. Она нашла отражение и в разделе Концепции, посвященном реформированию системы вещных прав.

Другой институт, который по своим функциональным характеристикам мог бы сгодиться для решения обозначенных проблем, - преимущественное право покупки. Определенное сходство между преимущественным правом и вещным правом приобретения чужой вещи можно увидеть в том, что продажа вещи не обладателю преимущественного права (а третьему лицу), равно как и продажа "уже проданной" вещи, не дает оснований для признания недействительным заключенного договора <1>. И если во втором случае мы сталкиваемся с типичным правом следования, то при нарушении преимущественного права наступают последствия в виде перевода прав и обязанностей по договору купли-продажи, т.е. своеобразный аналог следования <2>.

--------------------------------

<1> См., например: п. 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав".

<2> Правда, такое "следование" имеет весьма серьезные ограничения. Во-первых, оно не распространяется на последующие договоры, а во-вторых, даже в рамках первого договора действует лишь постольку, поскольку сам договор еще не исполнен (см.: Практика применения Гражданского кодекса РФ, части первой / Под общ. ред. В.А. Белова. М.: Юрайт-Издат, 2009. С. 486. Такое же решение содержалось и в проекте Русского гражданского уложения (Русское гражданское уложение. Кн. V. Т. 1: Обязательственное право. Ст. 232. С. 506). Именно поэтому принято говорить о правовых последствиях особого рода.

Вместе с тем представляются неприемлемыми любые попытки "подогнать" конструкцию преимущественного права под те нужды, которые удовлетворяются правом приобретения чужой недвижимой вещи. Данный вывод с неизбежностью вытекает из юридической сущности преимущественного права, которое направлено на охрану интересов участников общего дела, с целью недопущения введения в это дело постороннего лица <1>, поскольку, как выразился Д.И. Мейер, "путем отчуждения доли (участникам долевой собственности. - Ж.С.) может быть навязан беспокойный товарищ" <2>.

--------------------------------

<1> Генкин Д.М. Право собственности в СССР. М., 1961. С. 159.

<2> Мейер Д.И. Русское гражданское право. М., 1997. Ч. 2. С. 43.

Следующей значимой для целей настоящей работы конструкцией является предусмотренная ст. 398 ГК РФ возможность кредитора требовать отобрания вещи (предмета договора) у должника и передачи ее кредитору, с оговоркой, что право это отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления <1>.

--------------------------------

<1> Рассматриваемый институт не является чем-то принципиально новым для отечественного законодательства. Так, ГК РСФСР 1922 г. (ст. 150) и ГК РСФСР 1964 г. (ст. 217) содержали схожие формулировки. Однако нельзя не обратить внимание на то, что интенсивность и характер сделок с недвижимостью в советском правопорядке не сопоставимы с оборотом недвижимых вещей в рыночных условиях. Игнорирование этого обстоятельства не могло не породить целый ряд проблем.

Применительно к недвижимости, где возникновение права собственности увязано с актом государственной регистрации, возникает вопрос: может ли по ст. 398 ГК РФ вещь быть отобрана кредитором у законного владельца (третьего лица), не успевшего зарегистрировать свое право собственности?

Формулировка нормы ст. 398 ГК РФ оставляет данный вопрос открытым, что, по нашему мнению, является следствием элементарного упущения. Надо признать также и отсутствие единообразного понимания этой нормы как в правоприменительной практике, так и в теории.

С.Г. Певницкий, например, считает (вероятно, опираясь на судебную практику), что в рассматриваемой ситуации вещь может быть отобрана у третьего лица - законного владельца, и, в частности, пишет: "...в данном случае закон защищает право первой покупки. Исходя из нормы ст. 398 ГК РФ невозможно истребовать купленное имущество лишь от тех последующих приобретателей, которые уже владеют им на праве собственности" <1>.

--------------------------------

<1> Певницкий С.Г. Договор купли-продажи недвижимого имущества // Нотариус. 2007. N 4. С. 37.

Судебная практика пока не создала надежных ориентиров. Так, Президиум ВАС РФ по одному делу указал, что "суд сделал вывод о наличии права у кредитора - истца по делу требовать отобрания квартир у должника - ответчика, поскольку третьи лица (физические лица) не зарегистрировали право собственности на квартиры, а факт передачи их по актам приема-передачи не имеет правового значения" <1>. Однако спустя год Президиум ВАС РФ высказывает другое мнение, разъясняя, что "удовлетворение иска об изъятии индивидуально-определенных вещей возможно лишь при соблюдении требований названной статьи: наличия объекта обязательства у продавца и отсутствия приоритетных требований иных кредиторов в отношении данной вещи (вещей)" <2>.

--------------------------------

<1> Постановление Президиума ВАС РФ от 23 марта 2004 г. N 15533/03.

<2> Постановление Президиума ВАС РФ от 1 марта 2005 г. N 8815/04.

Практика окружных судов развивается по второму сценарию. Например, ФАС Восточно-Сибирского округа отметил, что "суд правомерно отказал в удовлетворении исковых требований о возложении обязанности передать построенные по договору долевого участия квартиры, поскольку спорные объекты недвижимого имущества находятся во владении третьих лиц" <1>. С этих же позиций (хотя и с иной формулировкой) рассуждает ФАС Уральского округа: "Установив отсутствие в материалах дела доказательств наличия у должника спорного имущества, руководствуясь ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к обоснованному выводу о том, что оснований для удовлетворения исковых требований об обязании ответчика исполнить обязательства по договору купли-продажи и передать истцу индивидуально-определенный товар не имеется" <2>.

--------------------------------

<1> Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 9 декабря 2004 г. по делу N А33-16785/03-С2-Ф02-4700/04-С2.

<2> Постановление ФАС Уральского округа от 16 октября 2008 г. по делу N Ф09-7474/08-С4.

Такой подход следует признать верным исходя из толкования ст. 398 ГК РФ в системной связи со ст. 463 ГК РФ. Пункт 2 ст. 463 ГК РФ устанавливает, что при отказе продавца передать индивидуально-определенную вещь покупатель вправе предъявить продавцу требования, предусмотренные ст. 398 ГК РФ. Это означает, что ответчиком может быть только продавец. Данный вывод подтверждается и В.А. Беловым: "Пассивными субъектами правоотношений по принудительному исполнению обязательства в натуре и виндикационных правоотношений могут быть только строго определенные лица. К исполнению обязательства в натуре может быть понужден только должник (п. 1 ст. 396, ст. 398 ГК)" <1>.

--------------------------------

<1> Белов В.А. Гражданское право: Общая и особенная части: Учеб. М.: Центр ЮрИнфоР, 2003. С. 865.

Таким образом, можно заключить, что ст. 398 ГК не дает возможность покупателю истребовать предмет договора от третьих лиц - законных владельцев, а как институт исключительно обязательственного характера сохраняет за покупателем лишь право требования к продавцу.

III

Абсолютная новизна для российской цивилистики права приобретения чужой недвижимой вещи затрудняет формирование представления о нем. Однако тот факт, что аналог этого института - Anwartschaftsrecht или право ожидания - имеется в германском праве, создает достаточно надежные ориентиры <1>.

--------------------------------

<1> В пособии для немецких инвесторов и экспортеров указывается, что в российском праве институт, аналогичный Anwartschaftsrecht, пока отсутствует (http:// 209.85.229.132/ search?q= cache:yYQ8i_FUqEgJ:www.coface.sk/ CofacePortal/ ShowBinary/ BEA%2520Repository/ SK/ sk_SK/ documents/ CountryReport2008_ RU_ German_ web.pdf+anwartschaftsrecht+Russland&cd= 3&hl= ru&ct= clnk&gl= ru).

Необходимо обратить внимание, что Anwartschaftsrecht является субъективным правом, не нашедшим отражение в позитивном праве: своим существованием оно обязано судебной практике. Верховным судом Германии это право определяется следующим образом: "...из элементов сложного юридического состава возникновения права должны уже быть столько требований выполнены, что отчуждатель уже не может в одностороннем порядке разрушить правовую позицию приобретателя" <1>.

--------------------------------

<1> BGHZ 45, 186, 188; 49, 197, 201.

Несмотря на то что сам термин "Anwartschaftsrecht" уже содержит слово "право" (recht), определение этого института как субъективного вещного права является спорным. Главный аргумент против признания Anwartschaftsrecht субъективным вещным правом основан на том, что перечень вещных прав является закрытым (numerus clausus) и данное требование императивно <1>.

--------------------------------

<1> Правда, против такого аргумента выдвигаются возражения, основанные на том, что закрытый перечень вещных прав закрыт в том смысле, что не допускается создавать новые виды вещных прав на основании сделок. В рамках же развития права (Rechtsfortbildung) формирование новых вещных прав не противоречит принципу numerus clausus (Brehm W., Berger C. Sachenrecht. Mohr Siebeck, 2006. S. 480). В этом отношении интерес представляет мнение Д. Медикуса: "Принципиально, никакое правовое последствие не может вытекать из основанных на теоретических допущениях посылок; иначе - порочный круг: из права ожидания выводится юридически обеспеченная позиция приобретателя, в то время как она в то же время является предпосылкой для самого права ожидания" (Medicus D. Burgerliches Recht, Rn 487). С другой стороны, поскольку для возникновения права ожидания необходимо помимо действительного вещного договора заявление приобретателя в орган, ведущий поземельную книгу (§ 17 Порядка ведения поземельной книги), рядом авторов указывается, что процедурные нормы, т.е. нормы, регулирующие порядок внесения записи, не могут служить основанием возникновения вещных прав.

В строгом смысле de lege lata Anwartschaftsrecht вещным правом не является, будучи лишь обеспеченной законом правовой позицией, но расценивается как таковое для целей предоставления лицу, в этой позиции находящемуся, вещно-правовой защиты. С одной стороны, Anwartschaftsrecht противопоставлено обязательственному притязанию, вытекающему из договора об отчуждении, с другой стороны - полному вещному праву (праву собственности); оно рассматривается в качестве "ступени" к приобретению полного права (Vorstufe zum dinglichen Recht), на которую распространяется режим вещных прав <1>.

--------------------------------

<1> Bork R. Allgemeiner Teil des Burgerlichen Gesetzbuchs. Mohr Siebeck, 2006. Rn 1282.

Рассматривая Anwartschaftsrecht в контексте намеченного к созданию в отечественном правопорядке права приобретения чужой недвижимой вещи, необходимо обратить внимание на универсальность немецкого института. Так, германское право ожидания может возникать в самых разнообразных правовых ситуациях: у покупателя при удержании права собственности за продавцом до момента исполнения покупателем определенных договором купли-продажи условий (Eigentumsvorbehalt); при находке, в наследственных правоотношениях, при ожидании ипотеки, до момента регистрации договора, обеспечиваемого ей, при отчуждении земельных участков <1> и в ряде других случаев.

--------------------------------

<1> Говоря о земельных участках, мы, конечно, имеем в виду и все то, что на них находится, поскольку немецкая цивилистическая традиция под недвижимостью понимает только земельные участки, а возведенные на ней постройки рассматриваются в качестве составной части земельных участков (Bestandteil).

Верховный суд Германии признает право ожидания за покупателем недвижимого имущества с момента заключения вещного договора и до момента его регистрации в поземельной книге. Более того, по аналогии закона (§ 925, 1274 ГГУ) право ожидания, возникающее из вещного договора (Auflassung), является передаваемым и может быть предметом залога.

Отсутствие единой концепции института Anwartschaftsrecht дает основания утверждать об обязательности только такой предпосылки, как вещный договор (Auflassung). Необходимость второй предпосылки - подачи заявления на основании § 17 Порядка ведения поземельной книги - признается далеко не всеми: правоведы, указывая на процедурный характер данной нормы, говорят о необходимости внесения предварительной записи (Vormerkung), хотя есть и те, которые считают, что право ожидания требует помимо вещного договора как заявления о внесении записи, так и самой предварительной записи. Преобладающим же стало мнение, которое ставит возникновение права ожидания в зависимость от состава: вещный договор плюс внесение предварительной записи в поземельную книгу.

Дата добавления: 2015-05-31