Право приобретения чужой недвижимой вещи 2 страница

На практике в договор купли-продажи, заверяемый нотариально, вносятся как согласие на внесение предварительной записи (Vormerkungsbewilligung), так и содержание вещного договора (Auflassungserklarung), что дает приобретателю возможность установить право ожидания в одностороннем порядке, т.е. без специального согласия продавца (отчуждателя) на внесение предварительной записи в поземельную книгу <1>.

--------------------------------

<1> Assman D. Die Vormerkung (§ 883 BGB). Mohr Siebeck, 1998. S. 295.

Предварительная запись (Vormerkung) служит интересам первого покупателя и позволяет избежать неблагоприятных для него последствий (в форме "двойной продажи"). В то же время предварительная запись не создает абсолютной недействительности распоряжений продавца, последовавших за ней. Таковая будет иметь лишь характер относительной недействительности (relative Unwirksamkeit). Это означает, что такое распоряжение недействительно в той мере, в какой оно повлияло или воспрепятствовало осуществлению требования, обеспеченного предварительной записью. То же правило действует и в случае, когда распоряжение последовало в порядке принудительного исполнения или наложения ареста либо было сделано конкурсным управляющим (§ 883 (2) ГГУ). Предварительной записью могут быть обеспечены любые вещные притязания: существующие, будущие, основанные как на сделках, так и возникающие в силу закона. Но данный институт не обеспечивает фактические ожидания на приобретение вещи (например, договор об установлении завещательного отказа - Erbvertrag).

От предварительной записи, предусмотренной § 883 ГГУ, отличается предварительная запись, которая осуществляется земельным ведомством в соответствии с § 18 (2) Порядка ведения поземельной книги. В соответствии с § 17 Порядка ведения поземельной книги, если на регистрацию поступило несколько заявлений, касающихся права на один и тот же земельный участок, то внесение записей в поземельную книгу допускается не ранее погашения предшествующих заявлений, т.е. сила записей в отношении одного и того же объекта определяется календарной очередностью поданных заявлений. Параграф 18 (2) Порядка ведения поземельной книги в этом случае говорит о внесении официальной предварительной записи.

Проведенный анализ института предварительной записи подводит к выводу о большом сходстве этого института с правом ожидания. Поэтому вызывает интерес и вопрос их разграничения, что требует уяснения двух существующих позиций. Согласно первой позиции Vormerkung квалифицируется, собственно, в качестве Anwartschaftrecht. Вторая позиция основана на том, что лицо, в пользу которого внесена предварительная запись (Vormerkung), приобретает Anwartschaftsrecht с момента заключения вещного договора (Auflassung), и, таким образом, эти два понятия не рассматриваются как тождественные.

Главным аргументом против отождествления Vormerkung и Anwartschaftsrecht выступает совокупность предпосылок, которых требует судебная практика и научная литература. Согласно господствующему воззрению о праве ожидания можно говорить тогда, когда фактический состав возникновения права реализован настолько, что допустимо признать определенную, юридически обеспеченную позицию приобретателя, которая не позволяет продавцу (отчуждателю) разрушить ее в одностороннем порядке <1>.

--------------------------------

<1> BGHZ 27, 360 (368); 37, 319 (321); 45, 186 (188 f.); 49, 197 (201); 83, 395 (399); 89, 41 (44). Право ожидания определяется также в литературе как такая правовая позиция, которая закрепляет обеспеченное ожидание (gesicherte Aussicht) на приобретение вещи (Marotzke W. Das Anwartschaftsrecht, ein Beispiel sinnvoller Rechtsfortbildung? 1977. S. 13).

Предварительная же запись сама по себе явно недостаточна. И если обязательственное притязание о переносе права собственности на покупателя обеспечивается одной лишь предварительной записью (Vormerkung), это хотя и препятствует распоряжению вещью, но не создает права ожидания.

Таким образом, предварительная запись существует лишь как инструмент защиты обязательственного притязания и всецело зависит от последнего. Тогда как право ожидания рассматривается как имеющее вещный характер, что делает его независимым от существования обязательственного притязания.

Весьма интересно в этом отношении решение австрийского законодателя. Так, § 438 ГК Австрии говорит о приобретении условного права собственности при внесении предварительной записи (Vormerkung (Pranotation)). Данная формулировка, вводящая понятие условного права собственности (bedingtes Eigentumsrecht), на наш взгляд, размывает границы между вещными правами и обязательственным обеспечительным средством, поэтому ориентирование на эту модель может привести к сложностям при построении системы вещных прав.

Рассмотрение системы прав, дающих возможность приобретения чужой вещи в Германии, будет не полным, если не упомянуть о преимущественном праве покупки, которое в немецком праве, в отличие от российского, может быть не только обязательственным (das schuldrechtliche Vorkaufsrecht), но и вещным (das dingliche Vorkaufsrecht) <1>.

--------------------------------

<1> Вещно-правовой характер признается за преимущественным правом и в ЮАР. Так, анализируя правовую систему этой страны, Р. Циммерман и Д. Виссер пишут о том, что притязания покупателя недвижимости на ее приобретение обеспечиваются правом преимущественной покупки (right of pre-emption), которое имеет силу против третьих лиц, если только это третье лицо добросовестно не получило вещь во владение (Zimmermann R., Visser D.P. Southern cross: civil law and common law in South Africa. Oxford: University Press, 1996. P. 386).

Несмотря на использование одного и того же термина, эти две модели принципиально и максимально четко отделены друг от друга: первая урегулирована § 463 ГГУ и сл., вторая - § 1094 и сл. Общим для их конструкций является то, что обязательственное право связывает только стороны соответствующего договора, в то время как вещное распространяется на всех третьих лиц. Это означает, что в случае нарушения обязательственного права управомоченное лицо может предъявить требование покупателю только в случае его недобросовестности (§ 932, 936 ГГУ); обычный способ защиты - взыскивание убытков с продавца. При возникновении вещного преимущественного права управомоченное лицо вправе, уплатив покупателю покупную цену, требовать передачи ему земельного участка в собственность.

Изложенное позволяет говорить о том, что именно вещная модель преимущественного права дает основания для проведения некоторых аналогий с правом приобретения чужой недвижимой вещи <1>. Во-первых, вещное преимущественное право, так же как и право ожидания (Anwartschaftsrecht), относится к группе так называемых вещных прав приобретения (dingliche Erwerbsrechte <2> ). Во-вторых, вещное преимущественное право имеет в отношении всех третьих лиц силу предварительной записи (Vormerkung), которая, как известно, по своей функции направлена на обеспечение притязания, на получение права собственности на земельный участок (§ 1098(2) ГГУ).

--------------------------------

<1> Л.Ю. Василевская, анализируя природу и назначение вещной модели преимущественного права, указывает на потребность оборота в преодолении возможного "сбоя" (порок формы договора, неуправомоченность продавца и т.п.) при исполнении договора купли-продажи, гарантом которого и выступает данная конструкция (Василевская Л.Ю. Указ. соч. С. 430).

<2> Zerres T. Burgerliches Recht: Ein einfuhrendes Lehrbuch in das Zivil- und Zivilprozessrecht. Springer, 2004. S. 302.

IV

Подобно рассмотренному праву ожидания, вводимое в отечественный правопорядок право приобретения чужой недвижимой вещи должно основываться на, во-первых, нотариально удостоверенном договоре и, во-вторых, заявлении приобретателя в орган государственной регистрации прав <1>. Между тем авторами Концепции развития гражданского законодательства в качестве альтернативы были предложены договор в простой письменной форме плюс регистрация права на основании заявления обеих сторон <2>.

--------------------------------

<1> Исключение необходимо сделать для договоров долевого участия в строительстве: целесообразно вносить запись об этом праве одновременно с регистрацией самого договора (см. выше). Также отдельно должен решаться вопрос о возникновении права приобретения при упомянутых еще проектом Концепции о вещном праве публично-правовых повинностях вещи.

<2> Здесь также обращает на себя внимание нестыковка предложенной авторами Концепции возможности простой письменной формы сделки для возникновения права приобретения с другим предложением - о необходимости введения нотариальной формы для всех сделок с недвижимостью.

Такой механизм представляется малоэффективным, поскольку не исключается возможность злоупотреблений со стороны продавца (отчуждателя): вполне вероятно, что он будет злонамеренно уклоняться от регистрации права приобретения, подобно тому как сейчас он уклоняется от регистрации права собственности, и именно в период этого "уклонения" производятся новые отчуждения <1>. А ведь именно в упрощенном порядке регистрации права приобретения чужой недвижимой вещи (путем подачи заявления одним лишь приобретателем) и состоит одно из главных преимуществ этого института.

--------------------------------

<1> Правда, и здесь можно было бы исправить ситуацию включением согласия на регистрацию обременения вещи в текст договора.

Надо сказать, что одностороннее заявление на регистрацию права приобретения как ограниченного вещного права не противоречит общим принципам ведения реестра. Так, в соответствии со ст. 27 Закона о регистрации государственная регистрация сервитутов проводится в ЕГРП на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Такой же порядок действует и при регистрации аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 26 Закона о регистрации); и хотя аренда и не является вещным правом, но в качестве обременения вещи годится для целей иллюстрации.

Интерес вызывает обозначенный в проекте Концепции о вещном праве вопрос о возможности возникновения права приобретения чужой недвижимой вещи без регистрации. Допустимость такой ситуации обусловливается необходимостью соблюдения принципа публичности иным путем. Но возникает следующая сложность: если для движимостей принцип публичности может выражаться не только через традицию (например, и при помощи знаков, налагаемых на вещь), то применительно к вещам недвижимым принцип внесения должен быть непреложным <1>. И отступления от этого принципа <2> должны быть прямо ограничены установленными законом случаями.

--------------------------------

<1> J. von Staudingers Kommentar zum Burgerlichen Gesetzbuch mit Einfuhrungsgesetz und Nebengesetzen. Walter de Gruyter, 2005. S. 896.

<2> Например, возникновение права собственности при наследовании, удержание недвижимой вещи и т.д. (подробнее см.: Бевзенко Р.С. Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество: опыт построения системы // Вестник ВАС РФ. 2006. N 12. С. 48 - 49).

Содержанием права приобретения чужой недвижимой вещи является обеспеченная законом возможность управомоченного лица приобрести вещь на условиях, указанных в договоре об отчуждении.

Как право вещное, право приобретения чужой недвижимой вещи обладает принципом следования. Это означает, что любое последующее распоряжение вещью первоначальным собственником не влечет за собой недействительности соответствующего договора, но последующий приобретатель получает в собственность вещь, обремененную правом приобретения. Здесь усматривается расхождение с немецкой моделью права ожидания, которое благодаря императивным предписаниям о предварительной записи (Vormerkung) влечет за собой недействительность любого промежуточного распоряжения (Zwischenverfugung), в той мере, в какой оно повлияло или воспрепятствовало осуществлению требования (§ 883(2) ГГУ).

В том случае, когда вещь приобретена вторым покупателем и его право зарегистрировано, в содержание права приобретения чужой недвижимой вещи будет входить также обязанность последующего собственника заключить договор с управомоченным лицом (ст. 445 ГК РФ), потому как отношения по "приобретению" вещи, имея при этом обязанность уплаты покупной цены, ее сроков и т.д., можно выстроить лишь в рамках договора. Условия такого договора будут соответствовать условиям первоначального договора <1>.

--------------------------------

<1> Любопытно, что отечественные юристы имевшееся в русском праве право родового выкупа (а оно однозначно квалифицировалось как вещное право приобретения чужого имущества) отделяли от купли-продажи, ссылаясь на его принудительный характер; осуществление выкупа подводилось, таким образом, под экспроприацию, но в частном интересе (Победоносцев К.П. Курс гражданского права: В 3 т. / Под ред. В.А. Томсинова. М.: Зерцало, 2003. Т. 2. С. 416). Характерно, что и современное законодательство при регулировании отношений по принудительному выкупу тех или иных вещей (ст. ст. 240, 241, 282 ГК РФ) избегает термина "договор купли-продажи", заменяя его более общим термином "соглашение". Тем не менее наличие договора, как бы он ни назывался, современный законодатель предполагает.

При описанной конструкции возникает вопрос: как быть, если управомоченное лицо уже уплатило продавцу покупную цену, а продавец после этого снова продал вещь и право собственности второго приобретателя зарегистрировано (при этом обременение вещи правом приобретения покупателя не смутило)?

Очевидно, что приобретение вещи предполагает возможность заключить договор на условиях, содержащихся в первом договоре, но при этом действия по исполнению в рамках первого договора, который является совершенно иным правоотношением, с другим субъектным составом не могут иметь никакого значения для второго договора, т.е. возражение второму покупателю по поводу того, что первый уже оплатил стоимость вещи, несостоятельно. В этом случае первый покупатель оказывается незащищенным, поскольку ему придется платить второй раз. Вернуть же деньги, уплаченные по первому договору первым покупателем, будет не всегда просто, поскольку во многих случаях последующие продажи имеют как раз целью получить несколько платежей за одну и ту же вещь и потому продавец может просто заявить о своей неплатежеспособности.

Таким образом, первый покупатель либо должен будет платить вторично, либо отказаться от права приобретения, что никак не будет свидетельствовать об эффективности этого права. В качестве рабочего решения, как нам представляется, можно допустить признание продавца и последующего покупателя солидарными должниками. Оправданием такого решения будет тот факт, что второй покупатель, приобретая вещь, знал о существовании права приобретения и сознательно принял на себя все риски. Конечно, перспектива оказаться солидарным должником делает приобретение вещи, обремененной правом приобретения, значительно менее привлекательным, но, надо сказать, и само по себе приобретение вещи, над которой дамокловым мечом висит право требования, особо привлекательным не назовешь. Поэтому предложенное Концепцией развития гражданского законодательства и поддерживаемое нами сохранение принципа следования диктуется лишь стремлением к обеспечению устойчивости системы принципов вещного права.

Описанная конструкция может показаться чрезвычайно громоздкой, ведь в этом случае используются как минимум три договора купли-продажи. К тому же в ситуации, когда вещь находится у обладателя права приобретения, последующий покупатель, чье право собственности зарегистрировано, оказывается не в состоянии ее истребовать у первого приобретателя - субъекта права приобретения <1>. Поэтому в качестве альтернативы можно было бы рассмотреть возможность оформления реализации права приобретения переводом прав и обязанностей по первому договору, где место первоначального собственника занял бы новый собственник. Разумеется, что такая перемена лиц в обязательстве должна производиться на основании закона в момент регистрации права за новым собственником. В этом случае отпала бы необходимость во введении солидарной ответственности прежнего и нового собственников, поскольку все вопросы разрешались бы исключительно в рамках одного договора.

--------------------------------

<1> Правда, интерес к вещи у нового собственника будет существовать лишь до момента реализации управомоченным лицом своего "ожидаемого" права.

Вообще, при внимательном рассмотрении становится очевидным, что право приобретения чужой недвижимой вещи в контексте приписываемых ему функций направлено главным образом (если не исключительно) на информирование всех третьих лиц о том, что вещь переходит к определенному приобретателю. Именно в этом и состоит его хозяйственная ценность. В то же время принцип следования (который далеко не всегда угрожает, например, позиции собственника заложенной вещи) при праве приобретения чужой недвижимой вещи ставит собственника куда в более худшее положение. И это понятно: если вещь обременена правом приобретения, то последующие ее приобретения другими лицами, по сути, лишены хозяйственной целесообразности (если, конечно, не рассматривать последующие приобретения в контексте сомнительных схем). То есть если иные ограниченные вещные права в большинстве своем лишь стесняют собственника, то право приобретения чужой недвижимой вещи представляет собой "приговор" праву собственности.

Исходя из названных обстоятельств в германском правопорядке, как уже отмечалось, последующие сделки являются относительно недействительными и принцип следования открыто нарушается (хотя сама квалификация немецкого права ожидания как вещного также небесспорна, поэтому обвинять немецкого законодателя в непоследовательности было бы преждевременным). И здесь возникает вопрос: зачем понадобилось немецкой доктрине и судебной практике настаивать на вещной природе права ожидания, если для обеспечения приобретения вещи достаточно и предварительной записи (Vormerkung)?

Германская цивилистика обосновывает необходимость вещности права ожидания тем обстоятельством, что оно может само по себе быть отчуждаемо, передаваемо в залог, быть объектом принудительного исполнения, ареста и подлежать защите в случае причинения вреда самой вещи <1>. Думается, что возможность допущения свободного оборота права приобретения чужой недвижимой вещи в отечественном правопорядке требует дополнительного обсуждения. Пока же нужно признать такой шаг преждевременным, ограничившись признанием обеспечительно-информационной функции данного права и предоставив приобретателю (управомоченному лицу) самостоятельную защиту на случай повреждения вещи.

--------------------------------

<1> Augustin G. Das burgerliche Gesetzbuch mit besonderer Berucksichtigung der Rechtsprechung des Reichsgerichts und des Bundesgerichtshofes: Band III, 1. Teil - Walter de Gruyter, 1979. S. 140 - 141.

Дата добавления: 2015-05-31