Правоприменительной практики 3 страница

В данном случае речь идет еще не о защите факта, но об установленной в пользу гражданина презумпции. Если вид приобретенного права невозможно определить, предполагается, что приобретено наиболее полное из всех вещных прав - право собственности.

Указанная презумпция имеет некоторое сходство с понятием приобретательной давности. Их различие проявляется в том, что владение в случае, указанном в подп. 2 п. 9.1 ст. 3 ФЗ от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", является титульным владением; сходство же состоит в том, что существующая неопределенность в отношении права на вещь восполняется с учетом фактически осуществляемого владения. Тем самым достигается одна из задач, в других законодательствах решаемых посредством института приобретательной давности.

Во-вторых, согласно ч. 9 ст. 38 ФЗ от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в правоустанавливающем документе на земельный участок, или при отсутствии такого документа - из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае если эти документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности 15 и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, которые позволяют определить местоположение границ земельного участка.

Здесь речь идет не о возникновении права, а об определении объекта этого права. Между тем отдельные нормы о приобретательной давности могут быть применены по аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК). Так, не будут учитываться границы, измененные в результате противоправных действий владельца.

В-третьих, в 2009 г. Президиум ВАС РФ согласился со сложившейся в регионах практикой защиты интересов покупателя, которому во исполнение обязательства передана недвижимость в условиях, когда государственная регистрация перехода права собственности отсутствует и после передачи продавец (юридическое лицо) ликвидирован <1>. Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи недвижимости, как указывалось в Постановлении, само по себе не влияет на действительность договора. Президиум ВАС РФ признал, что норма п. 3 ст. 551 ГК РФ по аналогии закона применяется в том случае, когда обязанность продавца (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

--------------------------------

<1> Постановление Президиума ВАС РФ от 1 сентября 2009 г. N 1395/09.

Предложенное решение проблемы представляется оптимальным. Другое решение, а именно признание покупателя давностным владельцем, защищенным против третьих лиц п. 2 ст. 234 ГК РФ, не только повлекло бы изъятие вещи из оборота на 15 лет, но и лишило бы владельца защиты в случае реализации муниципальным образованием права, предусмотренного п. 3 ст. 225 ГК РФ.

Какое право может возникнуть

в силу приобретательной давности?

Вынесенный в заголовок данной части вопрос связан с тем, что, например, английское право допускает приобретение в силу приобретательной давности ограниченных вещных прав, таких как право пожизненного держания (life estate) <1>, а в истории гражданского права встречались случаи приобретения по приобретательной давности сервитута <2>.

--------------------------------

<1> Megarry R.E., Wade H.W.R. The law of real property. Lnd.: Stevens and sons ltd, 1957. P. 909.

<2> Санфилиппо Ч. Курс римского частного права: Учеб. / Под ред. Д.В. Дождева. М.: БЕК, 2000. С. 195 - 196.

Прежде всего следует подчеркнуть, что российское гражданское право допускает возникновение по приобретательной давности только права собственности. И хотя анализ судебной практики свидетельствует о наличии случаев предъявления требований о признании ограниченного вещного права на основании ст. 234 ГК РФ, суды подобные требования отклоняют. Так, в одном из постановлений федерального арбитражного суда округа отмечено: "...действующее законодательство не предусматривает в качестве основания возникновения права хозяйственного ведения приобретательную давность. Согласно п. 2 ст. 299 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, приобретенное унитарным предприятием по договору или иным основаниям, поступает в хозяйственное ведение предприятия в порядке, установленном настоящим Кодексом, другими законами и иными правовыми актами для приобретения права собственности" <1>.

--------------------------------

<1> Постановление ФАС Уральского округа от 2 июля 2008 г. по делу N Ф09-4646/08-С6.

Вопрос о допустимости расширения сферы приобретательной давности и распространения норм о ней на право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения земельным участком и право постоянного пользования земельным участком, возможно, нуждается в дальнейшем обсуждении, но действующее гражданское законодательство не дает повода для такого расширительного толкования.

Вероятно, следует специально подчеркнуть, что не могут быть приобретены в силу приобретательной давности сервитуты. Во-первых, сервитут не дает правообладателю возможности владеть чужой вещью. Во-вторых, нужно учесть и особенности регулируемых отношений: если собственник, позволявший соседу в течение 15 лет осуществлять на своем участке какое-то пользование, сходное с сервитутным, затем столкнется с тем, что его участок окажется обремененным сервитутом, навряд ли другой собственник позволит другому соседу проходить или проезжать через его земельный участок. Как пишет Р. Смит, "приобретение сервитута по давности пользования препятствует добрососедским отношениям" <1>.

--------------------------------

<1> Smith R.J. Op. cit. P. 492.

Вряд ли можно согласиться с целесообразностью предложения, высказанного в п. 5.9 подразд. 5 "Сервитуты" разд. IV "Законодательство о вещных правах" Концепции развития гражданского законодательства: "...сервитуты могут устанавливаться и прекращаться в силу давности". Учитывая, что норма ст. 234 ГК РФ имеет обратную силу (ст. 11 ФЗ от 30 ноября 1994 г. N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"), а использование земельных участков (особенно находящихся в публичной собственности) для прохода, проезда, свалки отходов не всегда в прошлом точно контролировалось, не приходится ожидать, что приобретение сервитута в силу давности защитит публичный интерес. Интерес приобретателя "служащей" недвижимости также может быть нарушен, поскольку сервитуты, осуществляемые "для давности", не будут внесены в реестр.

В связи со сказанным вполне разумным и взвешенным можно признать подход, выраженный в уже действующем законодательстве. Этот подход выражен в п. 7 ст. 16 ФЗ от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". Согласно п. 7 ст. 16 не допускается запрет на обременение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае необходимости обеспечения свободного доступа лиц к объектам недвижимого имущества, входящим в состав многоквартирного дома и существовавшим до введения в действие ЖК РФ.

Эту норму можно толковать таким образом, что сервитут не считается установленным в силу самого по себе факта длительного пользования, но указанные в норме обстоятельства служат доказательством необходимости установления сервитута. В данной ситуации допустимым способом защиты является требование о признании сервитута, предъявляемое в порядке ст. 274 ГК РФ, но в предмет доказывания входит длительное и постоянное осуществление пользования до 1 марта 2005 г.

В заключение необходимо коснуться вопроса о том, сохраняются ли ранее установленные обременения в случае приобретения лицом права собственности по приобретательной давности.

В английской доктрине признается, что такие обременения по общему правилу сохраняются (например, давностный владелец обязан не препятствовать осуществлению сервитута <1>). В § 945 ГГУ содержится иное правило: с приобретением собственности в силу приобретательной давности права третьих лиц на вещь, установленные до приобретения владения вещью как своей собственной, прекращаются, за исключением случаев, когда лицо, владеющее как собственник, в момент приобретения владения действовало в отношении этих прав недобросовестно либо узнало впоследствии об их существовании.

--------------------------------

<1> Megarry R.E., Wade H.W.R Op. cit. P. 909.

В отечественной практике подобного вопроса пока не возникало, по-видимому, из-за того, что по требованиям о признании права собственности в силу ст. 234 ГК РФ редко выносятся положительные судебные решения. Поэтому можно заметить лишь то, что действующее законодательство не позволяет регистрирующему органу сделать запись о прекращении сервитута, права аренды или иного обременения в случае, если после установления этих обременений за другим лицом признано право собственности, возникшее в силу приобретательной давности. Кроме того, обстоятельства, при которых обычно применяется ст. 234 ГК РФ, обычно свидетельствуют о том, что давностный владелец почти всегда знает или должен знать об установленных в пользу третьих лиц обременениях. Например, давностный владелец знает или должен знать о сервитутах, поскольку согласно п. 1 ст. 27 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость право сервитута возникает с момента государственной регистрации сервитута.

Дата добавления: 2015-05-31