Право аренды

Право аренды — обязательственное право, возникающее на ос­новании договора аренды земельного участка, заключаемого меж­ду собственником земельного участка и арендатором.

Содержание данного права составляют правомочия, закреплен­ные законами (гражданским законодательством, если иное не ус­тановлено земельным законодательством) и договором.

Арендатор осуществляет временное возмездное владение и пользование земельным участком, а также приобретает праЕО соб­ственности на плоды, продукцию и доходы, полученные им в ре­зультате использования арендованного земельного участка. ЗК РФ закрепляет дополнительные права арендаторов:

\) преимущественное перед другими лицами право на заключе­ние договора аренды на новый срок при прочих равных условиях, если арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности и отсутствуют основания для прекращения договора аренды по инициативе арендодателя. Иное может быть установлено законом или предусмотрено договором аренды (п. 3 ст. 22 ЗК РФ);

2) право передавать свои права и обязанности по договору арен­ды третьим лицам, в том числе вносить их в качестве вклада в ус­тавный капитал юридических лиц в пределах срока договора арен­ды земельного участка без согласия собственника земельного учас­тка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное (п. 5 ст. 22 ЗК РФ);

3) передавать арендные права на земельный участок в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия соб­ственника земельного участка (п. 1.1 ст. 62 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);

4) право передавать арендованный земельный участок в субарен­ду в пределах срока договора аренды земельного участка без согла­сия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное (п. 6 ст. 22 ЗК РФ).

Кроме того, особые правомочия установлены п. 8,9 ст. 22 ЗК РФ для арендаторов земельных участков, находящихся в государствен­ной собственности, это: 1) преимущественное право покупки зе­мельного участка, находящегося в государственной или муници­пальной собственности; 2) право на передачу своих прав и обязан­ностей по договору аренды земельного участка третьему лицу, а также передачу участка в субаренду без согласия собственника зе­мельного участка при условии его уведомления. Если договор арен­ды заключен на срок более 5 лет, то данное условие не может быть изменено договором аренды.

Дополнительные обязанности возлагаются на арендаторов, ис­пользующих земельный участок для государственных или муници­пальных нужд, для проведения изыскательских работ. Такие лица обязаны по требованию арендодателя: 1) привести земельный уча­сток в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; 2) возместить убытки, причинен­ные при проведении работ; 3) выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка; 4) исполнить иные обязаннос­ти, установленные законом или договором аренды земельного уча­стка.

Основания возникновения и сохранения права. Право аренды воз­никает на основании правоустанавливающих документов — дого­вора аренды, заключаемого между его собственником и лицом, же­лающим осуществлять использование такого земельного участка, а также в случае, если земельный участок находится в государствен­ной или муниципальной собственности, — решения органа, упол­номоченного на распоряжение земельными участками, о предос­тавлении такого участка.

Согласно ст. 617 ГК РФ право аренды земельного участка сохра­няется в случае перехода права собственности на земельный учас­ток, а также переходит к наследникам после смерти гражданина, арендующего земельный участок, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за ис­ключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Защита прав арендодателя и арендатора осуществляется в судеб­ном порядке в случае нарушения ими условий договора путем взыс­кания задолженности по арендной плате или возмещения убытков, причиненных незаконными действиями другой стороны.

Дата добавления: 2015-05-31