Жилые помещения как объекты приватизации

Объектами приватизации являются жилые помещения в домах государственного и муниципального фонда, которые занимают граждане РФ на основе договора социального найма.

Ранее Закон допускал приватизацию жилых помещений, требующих капитального ремонта, только после его проведения. В настоящее время это ограничения на приватизацию таких квартир и жилых домов сняты. Однако, в соответствии со ст. 16 закона о приватизации, за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Согласно ст. 4 Закона о приватизации не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения. Ппе указанного Закона, запрещающиостановления Пленума ВС РФ от 06.02.2007 №6). ое помещение, которое впоследствии явилось предметоложение ст. 4 указанного Закона, запрещающее приватизацию находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения, в той мере, в какой оно распространяется на жилищный фонд, находящийся вне территорий соответствующих учреждений социальной защиты населения, не соответствует Конституции РФ и не может применяться судами, другими органами и должностными лицами.[119]

Закон о приватизации устанавливал также запрет на приватизацию жилых помещений, предоставленных гражданам по договорам социального найма после первого марта 2005 года.

Закрепив в статье 4 указанного Закона запрет на бесплатную передачу в собственность граждан жилых помещений, предоставленных им после 1 марта 2005 года по договорам социального найма из государственного и муниципального жилищных фондов, законодатель фактически поставил таких граждан в неравное положение с гражданами, получившими жилье до указанной даты и, следовательно, сохранившими право на приватизацию в пределах общего срока действия норм о приватизации жилищного фонда.

Конституционный Суд РФ в постановлении от 15.06.2006 г. №6-П постановил признать не соответствующим Конституции РФ, ее статье 19 (часть 2), соответствующее положение части первой статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативном управлении которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения.

Исходя из смысла ч. 2 ст. 4 закона о приватизации принятие решения о приватизации служебных жилых помещений прерогатива собственников жилищного фонда и иных его владельцев. Такой вывод обосновывается положением п. 2 ст. 209 ГК РФ, согласно которому собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

На практике много вопросов вызывала возможность приватизации комнат в коммунальных квартирах. В Законе содержалось прямое указание на то, что комнаты в коммунальных квартирах приватизации не подлежат. 3 ноября 1998 г. Конституционный Суд РФ своим решением признал ст. 4 Закона О приватизации в части, ограничивающей приватизацию комнат в коммунальной квартире, не соответствующей Конституции РФ. Конституционный Суд отметил, что приватизация отдельной квартиры или отдельного жилого помещения в коммунальной квартире по своим сущностным признакам не различаются, поскольку в отношении их действуют единые основания предоставления жилья и они имеют общий правовой режим. Следовательно, применительно к жилым помещениям отсутствуют и объективные основания для установления различий в праве и на их приватизацию, в том числе для введения общего правила запрещающего приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах. Такой запрет означает законодательное закрепление неравенства прав граждан в зависимости от условий их проживания, что противоречит ст. 19 Конституции РФ. Таким образом, граждане, проживающие в коммунальных квартирах, имеют право на приватизацию жилых помещений без каких-либо предварительных условий, в частности независимо как от воли собственника коммунальной квартиры и других нанимателей, так и от того, приватизируются другие жилые помещения в той же квартире.

Согласно ст. 7 Закона о введении в действие ЖК РФ к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям, либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданных в ведение органов местного самоуправления применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма. Это означает, что, во-первых, такие дома после передачи в ведение органов местного самоуправления утрачивают статус общежитий в силу закона. Во-вторых, такие жилые помещения в домах, использовавшихся под общежития, могут быть приватизированы на общих основаниях.

ВОПРОСЫ ДЛЯ САМОКОНТРОЛЯ:

1. Какими правами и особенностями обладает собственник жилого помещения?

2. Какими правами и обязанностями обладают члены семьи собственника жилого помещения?

3. Какие действия вправе совершать собственник в отношении занимаемого им жилого помещения?

4. Сохраняется ли право пользования за бывшим членом семьи собственника жилого помещения?

5. Как осуществляется пользование жилым помещением предоставленным по завещательному отказу?

6. Как осуществляется пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением?

7. Назовите основные принципы приватизации?

8. Перечислите объекты не подлежащие приватизации?

9. Что такое деприватизация?

Дата добавления: 2014-01-03