Членство в товариществе собственников жилья

Членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья. Решающим здесь является наличие права собственности на помещения в многоквартирном доме. Членство в ТСЖ у лиц его создающих, возникает с момента государственной регистрации ТСЖ как юридического лица.

Из положений главы 18 ГК РФ и главы 13 и 14 ЖК РФ следует, что членами ТСЖ могут быть собственники помещений в многоквартирном доме:

- физические лица, обладающие правом собственности на жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме. Интересы несовершеннолетних, а также недееспособных либо ограниченных в дееспособности членов товарищества представляют их родители, усыновители, опекуны или попечители;

- юридические лица, которым жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме принадлежат на праве собственности;

- муниципальные образования в лице соответствующих органов местного самоуправления, которым жилые помещения и (или) другое недвижимое имущество принадлежат на праве собственности.

Актуальным является вопрос о возможности вступления в ТСЖ нескольких собственников помещения в многоквартирном доме, которое принадлежит им на праве общей совместной или общей долевой собственности. Анализ ст. 253 ГК РФ позволяет утверждать, что в случае нахождения помещения в общей совместной собственности членом ТСЖ может быть один из сособственников. Если помещение находится в общей долевой собственности, то каждый из сособственников имеет часть прав и обязанностей одного члена товарищества пропорционально его доле в праве на данное жилое помещение. Указанные лица вправе уполномочить одного из собственников жилого помещения представлять их интересы в товариществе собственников жилья.

Необходимо обратить внимание на положения ст. 32, утратившего с введением в действие Жилищного кодекса РФ закона «О ТСЖ», связывающие приобретение членства в товариществе с фактом приобретения помещения в доме, а не с фактом подачи заявления о приеме в товарищество. В постановлении Конституционного Суда РФ от 3.04.1998 г. положения указанной статьи признаны не соответствующими Конституции РФ.[144] В постановлении отмечается, что из смысла и содержания ст. 30 Конституции РФ вытекает невозможность принуждения к вступлению в какое-либо объединение или пребывание в нем. Любое объединение, его структура и организационно-правовые формы управления им должны быть основаны на личной инициативе, добровольном волеизъявлении, и следовательно, на добровольном членстве в таком объединении. Применительно к ТСЖ это означает невозможность принудительного членства в нем, несмотря на решение большинства объединиться в товарищество. Из принципа добровольности членства в объединении следует, что создание ТСЖ в кондоминиуме не исключает возможности для отдельных домовладельцев оставаться вне данного объединения, при этом не утрачивая с ним иных правовых связей, кроме членства в товариществе. Отказ части домовладельцев от вступления в члены товарищества не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением кондоминиумом в целях его содержания и эксплуатации. В свою очередь ТСЖ не вправе нарушать права и интересы домовладельцев, отказавшихся от членства в товариществе, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общей долевой собственностью только для членов товарищества либо налагая на домовладельцев, не являющихся членами товарищества, дополнительные обязанности, выходящие за рамки возмещения необходимых затрат по управлению кондоминиумом и его эксплуатации.

Позиция Конституционного Суда РФ безусловно обоснована. Его положения реализованы в ст. 143 ЖК РФ.

В то же время актуальным является решение вопроса о соблюдении прав собственников помещений в многоквартирном доме, не вступивших в ТСЖ, по пользованию, владению и распоряжению общим имуществом. Отказ собственников помещений в многоквартирном доме вступить в ТСЖ не освобождает их от бремени несения расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома (ст. 39 ЖК РФ). Порядок несения указанного «бремени» будет определяться общим собранием членов ТСЖ, к которому ipso facto переходят правомочия общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по основным вопросам осуществления прав на общее имущество.[145] Общее собрание членов ТСЖ не вправе нарушать права собственников, не вошедших в товарищество, например, устанавливая для них дополнительные обязанности, выходящие за рамки возмещения затрат по управлению общим имуществом многоквартирного домом и его эксплуатации. Между собственниками помещений в многоквартирном доме и ТСЖ возникают обязательственные отношения в силу договора управления (п. 2 ст. 138 ЖК РФ), который регламентирован в ст. 162 ЖК РФ.

Дата добавления: 2014-01-03