Права и обязанности товарищества собственников жилья

Товарищество собственников жилья обладает специальной правоспособностью, следовательно, оно вправе заниматься лишь той деятельностью, которая предусмотрена в уставе товарищества. Следовательно, ТСЖ может иметь гражданские права, соответствующие целям его деятельности, предусмотренным в законе и уставе, и нести связанные с этой деятельностью обязанности.

ТСЖ может осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствующую этим целям. Полученную от предпринимательской деятельности прибыль товарищество не вправе распределять между своими участниками.

Основные права ТСЖ закреплены в ст. 137 ЖК РФ. Для того, чтобы эти права были реализованы они должны быть закреплены в уставе товарищества. В нем также должны быть перечислены виды деятельности, вытекающие из данных прав, и установлена компетенция органов управления товариществом по перечисленным в уставе вопросам.

Товарищество собственников жилья вправе:

- заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;

- определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;

- устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

- выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

- пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

- передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

- продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья, вправе:

1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.

Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

Товарищество собственников жилья обязано:

- обеспечивать исполнение требований ЖК РФ, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;

- заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;

- выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;

- обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

- обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

- обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

- принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

- представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Товарищество собственников жилья самостоятельно несет ответственность по своим обязательствам принадлежащим ему имуществом, члены товарищества не отвечают по его долгам.

В собственности товарищества собственников жилья может находиться движимое, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома (п. 1 ст. 151 ЖК РФ).

Как правило, у товариществ собственников жилья своего имущества в виде недвижимости нет. На средства, поступаемые на банковские счета товарищества от членских взносов, доходов от хозяйственной деятельности и др. видов деятельности, в основном они приобретают движимое имущество, необходимое для эффективной эксплуатации многоквартирного дома.

Средства товарищества собственников жилья состоят из:

- обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;

- доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;

- субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;

- прочих поступлений.

Для покрытия непредвиденных и (или) крупных расходов ТСЖ может накапливать средства посредством создания специальных фондов: резервного фонда и фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования (п. 5 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ).

Имуществом ТСЖ распоряжаются его органы в соответствии с их компетенцией.

Для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься хозяйственной деятельностью.

Ч. 2 ст. 152 ЖК РФ закрепляет виды хозяйственной деятельности, которые может осуществлять ТСЖ:

1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

В судебной практике возник вопрос о порядке начисления налога на добавленную стоимость по операциям, связанным с предоставлением жилых помещений в пользование, а также с их обеспечением коммунальными услугами и содержанием, эксплуатацией и ремонтом общего имущества многоквартирных домов.

Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в своем постановлении от 5 октября 2007 г. № 57 «О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами дел, касающихся взимания налога на добавленную стоимость по операциям, связанным с предоставлением жилых помещений в пользование, а также с их обеспечением коммунальными услугами и содержанием, эксплуатацией и ремонтом общего имущества многоквартирных домов» дал разъяснил, что в рамках рассматриваемых правоотношений ТСЖ не является хозяйствующим субъектом с самостоятельными экономическими интересами, отличными от интересов членов ТСЖ.

ТСЖ, заключая договоры на оказание коммунальных услуг, на эксплуатацию и ремонт жилых помещений и общего имущества в многоквартирных домах, а также трудовые договоры со специалистами, выступает в имущественном обороте не в своих интересах, а в интересах членов ТСЖ.

В связи с этим ТСЖ не предоставляют соответствующих налоговых деклараций и не начисляют сумму НДС по операциям, связанным с обеспечением жилых помещений коммунальными услугами и содержанием, эксплуатацией и ремонтом общего имущества многоквартирных домов.

Дата добавления: 2014-01-03