Роль общего собрания собственников помещений при непосредственном управлении многоквартирным домом

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме согласно ст. 44 ЖК РФ является органом управления многоквартирным домом.

В.Н. Литовкин полагает, что общее собрание следует рассматривать в качестве органа общественной самодеятельности.[131]

В соответствии со ст. 12 ФЗ от 19 мая 1995 г. №382-ФЗ «Об общественных объединениях» органом общественной самодеятельности является не имеющее членства общественное объединение, цель которого – совместное решение различных социальных проблем, возникающих у граждан по месту жительства, работы или учебы, направленное на удовлетворение потребностей неограниченного круга лиц, чьи интересы связаны с достижением уставных целей и реализацией программ органа общественной самодеятельности по месту его создания. Орган общественной самодеятельности формируется по инициативе граждан, заинтересованных в решении указанных проблем, и строит свою работу на основе самоуправления в соответствии с уставом, принятым на собрании учредителей. Исходя из данного определения очевидно, что общее собрание собственников помещений многоквартирного дома не является органом общественной самодеятельности. Во-первых, общее собрание формируется не на добровольной основе, а в силу Закона. Факт приобретения имущества в многоквартирном доме на праве собственности влечет возникновение обязанности участвовать в выборе способа управления или в управлении общим имуществом многоквартирного дома посредством участия в общем собрании. В ст. 30 Конституции РФ установлен запрет на принуждение к вступлению в какое-либо объединение или пребывание в нем. Во- вторых, участвовать в принятии решений на общем собрании может только собственник помещения в многоквартирном доме, т.е. круг лиц, входящих в данный орган управления, ограничен законом. Причем решения общего собрания обязательны для всех собственников помещений в таком доме, как принявших, так и не принявших участие в голосовании. В-третьих, у общего собрания нет устава.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме – это правовой механизм не только реализации ими своих вещных правомочий (владения, пользования и распоряжения имуществом), но и согласования воль сособственников общего имущества в многоквартирном доме с целью самостоятельного и наиболее эффективного решения организационных вопросов управления им.

Е.А. Чефранова, С.Г. Певницкий отмечают, и с ними есть все основания согласиться, что попытки найти для общего собрания готовую форму в отечественном законопорядке вряд ли могут принести теоретический либо практический результат.[132]

В п. 2 ст. 44 ЖК РФ определена компетенция общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

- принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

- принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

- принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

- выбор способа управления многоквартирным домом;

- другие вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Принципиально новыми для жилищного законодательства являются его положения о порядке проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 45), устанавливающие правила голосования и принятия собранием решений (ст. 46, ст. 48), определяющие особенности общего собрания в форме заочного голосования (ст. 47).

Различаются два вида общих собраний:

- годовые, которые проводятся в сроки и в порядке, устанавливаемые решением общего собрания;

- внеочередные, которые созываются по инициативе любого из собственников помещений, расположенных в данном многоквартирном доме.

Годовые общие собрания являются обязательными, а внеочередные созываются по мере необходимости.

Собрание считается правомочным, если на нем присутствуют собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения вне зависимости от типа помещения, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома. В то же время число лиц, обладающих правом голоса на общем собрании собственников в многоквартирном доме, может превышать число жилых помещений в нем, например, такое увеличение возможно за счет собственников нежилых помещений, а также помещений, находящихся в общей собственности. Поскольку в последнем случае правом голосовать на общем собрании обладают сособственники, так как они также имеют право на долю в общем имуществе многоквартирного дома, которая пропорциональна размеру доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Решения на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1-3 части 2 статьи 44 ЖК РФ решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. К ним относятся: принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, в том числе с его расширением или надстройкой; о возведении хозяйственных построек и других зданий, строений и сооружений; о ремонте общего имущества в многоквартирном доме; о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им; о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.

В п. 2 ст. 46 ЖК РФ содержится запрет на принятие на общем собрании решений по вопросам, не включенным в повестку дня, а также запрет на изменение повестки дня общего собрания.

Все решения, принятые на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, оформляются протоколами, которые хранятся в месте, также определенном общим собранием.

Протокол общего собрания должен быть составлен в письменной форме, подписан председателем данного общего собрания, секретарем. В протоколе должны быть указаны: дата и время проведения общего собрания, место проведения общего собрания, повестка дня общего собрания, а также установление наличия кворума.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и для тех, кто не участвовал в голосовании, кто не участвовал в общем собрании собственников помещений, кто голосовал против данного решения.

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если этим решением нарушены его права и законные интересы. Обжалование решения общего собрания осуществляется в порядке искового производства. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении (п. 6 ст. 46 ЖК РФ).

В соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. Принуждение меньшинства к выполнению воли большинства возможно лишь в корпоративном объединении, где все его участники добровольно изъявили волю на это. Соответственно решение общего собрания, принятое требуемым большинством голосов собравшихся или в порядке заочного голосования, отражает лишь мнение большинства. Поэтому не может служить основанием к отказу суда в удовлетворении жалобы на решение собрания потому, что голосование истца не могло повлиять на его результаты и принятое решение общего собрания не повлекло убытков указанному собственнику.[133]

В случае выбора в качестве способа управления – непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений, собственники, осуществляющие такое управление, договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, заключают на основании решений общего собрания указанных собственников.

Решение общего собрания о заключении соответствующих видов договоров имеет обязательную юридическую силу для всех собственников, в том числе и не принимавших участие в голосовании.

В отличие от договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома, договоры на предоставление коммунальных услуг заключаются каждым собственником от своего имени.

На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Дата добавления: 2014-01-03