Осуществление управления многоквартирным домом управляющей организацией

Собственники помещений могут выбрать в качестве способа управления многоквартирным домом передачу управления предпринимателю или юридическому лицу независимо от его организационно-правовой формы – управляющей организации на основании решения собственников помещений, товарищества собственников жилья или жилищного кооператива.

Решение общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом является обязательным для всех собственников помещений в нем.

В случае если в многоквартирном доме не выбран способ управления или принятое собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано орган местного самоуправления в соответствии с положениями ст. 161 ЖК РФ должен провести до 1 мая 2008 года открытый конкурс по выбору управляющей организации.

Субъекты Российской Федерации вправе установить сроки начала и окончания проведения указанных конкурсов для всех или отдельных муниципальных образований при условии их проведения не позднее 1 мая 2008 года.

В.Н. Литовкин[134] обращает внимание на то, что по правилам проведения открытого конкурса его организатором может выступать только собственник вещи и обладатель имущественных прав либо по договору с собственником вещи или обладателем имущественных прав – специализированная организация (ст. 447 ГК РФ). В то же время орган местного самоуправления, который выступает заказчиком конкурса, не является собственником помещений в многоквартирном доме или обладателем иных имущественных прав.

Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 г. № 75[135] утверждены Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами.

Все организации, изъявившие желание участвовать в конкурсе, должны соответствовать следующим требованиям:

- установленным федеральными законами требованиям к лицам, осуществляющим выполнение работ, оказание услуг, предусмотренных договором управления многоквартирным домом;

- в отношении претендента не проводится процедура банкротства либо в отношении претендента – юридического лица не проводится процедура ликвидации;

- деятельность претендента не приостановлена в порядке, предусмотренном КоАП РФ;

- отсутствие у претендента задолженности по налогам, сборам и иным обязательным платежам в бюджеты любого уровня или государственные внебюджетные фонды за последний завершенный отчетный период в размере 25 % балансовой стоимости активов претендента по данным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период;

- отсутствие у претендента кредиторской задолженности за последний завершенный отчетный период в размере свыше 70 % балансовой стоимости активов претендента по данным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период;

- внесение претендентом на счет, указанный в конкурсной документации, средств, в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе.

С победившей по результатам проведенного открытого конкурса управляющей организацией собственники помещений в многоквартирном доме должны заключить договор на срок от одного года до трех лет. В течение первого года действия договора собственникам помещений в многоквартирном доме предоставляется возможность повторного выбора способа управления многоквартирным домом.

В случае уклонения собственников помещений от заключения договора управления домом победитель конкурса вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Необоснованно уклоняющиеся от заключения договора возмещают победителю конкурса причиненные этим убытки (ст. 449 ГК РФ).

Орган местного самоуправления после завершения конкурса в течение 10 дней обязан проинформировать каждого собственника помещения о результатах конкурса и направить каждому условия управления домом. Каждый собственник помещения согласно ст. 445 ГК РФ направляет победителю конкурса либо подписанный договор или отказ от предложенного проекта договора или возвращает проект договора с протоколом разногласий. На принятие любого решения собственнику отводится законом 30 дней со дня получения проекта договора.

В соответствии с п. 4 ст. 162 ЖК РФ условия договора управления многоквартирным домом должны устанавливаться одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Поэтому изменения договора управления многоквартирным домом, которые согласованы собственником и управляющей организацией, должны быть отражены в договорах, заключенных ранее этой управляющей организацией с другими собственниками помещений в многоквартирном доме.

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Легальное определение договора управления многоквартирным домом закреплено в п. 2 ст. 162 ЖК РФ.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товариществом собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

К существенным условиям договора управления многоквартирным домом относятся:

- состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

- порядок определения цены договора, размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

- порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления (п. 3 ст. 162 ЖК РФ).

Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

В научной литературе высказано мнение, что для устранения неопределенностей и пробелов в правовом регулировании отношений по управлению многоквартирным домом необходимо в ст. 162 ЖК РФ предусмотреть возможность субсидиарного применения к отношениям по договору управления многоквартирным домом правил, предусмотренных гл. 53 ГК РФ «Доверительное управление имуществом».[136]

Представляется, что договор управления многоквартирным домом не может быть квалифицирован как договор доверительного управления. Во-первых, цель указанного договора – управление многоквартирным домом. Задания заказчика связаны с ограниченным кругом выполняемых работ определенной направленности, заключением договоров энергоснабжения и подрядных работ по капитальному ремонту жилых домов. Во-вторых, он не содержит права управляющей организации совершать в отношении общего имущества собственников помещений, а в отношении кооперативного дома в целом «любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя» (ст. 1012 ГК РФ). В-третьих, доверительный управляющий не может быть выгодоприобретателем по договору доверительного управления имуществом (п. 3 ст. 1015 ГК РФ).

Управляющая организация оказывает услуги и выполняет работы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. Данный договор, на наш взгляд, является смешанным договором. Ему присуще черты как договора подряда (глава 37 ГК РФ), так и договора возмездного оказания услуг.

В случаях выбора управляющей организации непосредственно общим собранием собственников многоквартирного дома или при ее определении на основании открытого конкурса договор управления многоквартирным домом заключается с каждым собственником помещений в таком доме.

У собственников помещений в многоквартирном доме обязанность заключить договор управления может возникнуть из решения общего собрания или на основании закона (п. 5 ст. 161 ЖК РФ).

При заключении договора управления на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, необходимо согласование воль двух сторон – общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и управляющей организации. Все собственники помещений обязаны заключить договор на основании решения общего собрания собственников в силу ч. 2 ст. 161, ч. 1 ст. 162 ЖК РФ.

Следовательно, отмечает А.Б. Рыжов, при заключении (на основании надлежащих решений общего собрания собственников) договора управления управляющей организацией уже с одним собственником помещения в многоквартирном доме управляющая организация приобретает права и обязанности по договору управления, так как в этот момент происходит акцепт ее оферты по установленной форме.[137]

Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 162 ЖК РФ).

В соответствии со ст. 445 ГК РФ в случае, если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

Управляющая организация обязана в течение определенного в договоре срока возмездно оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и эксплуатации общего имущества, предоставлять коммунальные услуги собственникам и пользующимся помещениями в таком доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Однако это не означает, что управляющей организации передаются полномочия, отнесенные законом к компетенции общего собрания собственников помещений, ТСЖ, ЖК, ЖСК.

Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (п.8 ст. 162 ЖК РФ).

В соответствии со ст. 450 ГК РФ договор управления многоквартирным домом может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

КОНСПЕКТ 3. Товарищества собственников жилья (ТСЖ)

Юридическая наука и нормативные правовые акты используют понятие «товарищество» для определения различных объединений субъектов экономического оборота.

В соответствии с ч. 1 ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Необходимость создания правовой конструкции ТСЖ возникла в связи с приватизацией жилых помещений, возможностью их свободного оборота, что повлекло появление многочисленного числа собственников жилых помещений, в частности, в многоквартирных домах. В ст. 290 ГК РФ устанавливается, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое и иное оборудование, обслуживающее более одной квартиры. В связи с этим появилась проблема организации должного управления комплексами недвижимости в жилищной сфере, которую в какой-то степени призваны решить товарищества собственников жилья.

В литературе высказывается мнение о том, что необходимо выделить нормы Жилищного кодекса РФ о ТСЖ в отдельный нормативный акт и при данном способе управления следует говорить о товариществе собственников помещений.[138]

Действительно помимо жилых помещений в многоквартирных домах имеется значительное количество нежилых помещений полезного назначения, не предназначенных для проживания. Видимо поэтому в п. 1 ст. 135 ЖК РФ речь идет об объединении собственников помещений (жилых и нежилых), а не только жилых помещений.

Объединения собственников жилья появились в законодательстве не впервые. Они имеют определенную историю становления, как в мировой практике, так и российской.

Первые объединения собственников жилья появились в 19 веке в Англии. Принятый в 1836 г. закон о строительных обществах регламентировал организацию и деятельность объединений, строящих и обслуживающих жилье.

Французский закон от 10 июля 1965 г. о статусе общей собственности в многоквартирных зданиях устанавливает правовой статус находящихся в собственности многих лиц зданий или групп зданий, в которые помимо средств благоустройства и коммунальных служб входят также части, построенные или начатые строительством, являющиеся объектом отдельных прав собственности.

В США получили широкое распространение кондоминиумы – ассоциации собственников квартир.[139]

В дореволюционной России формы объединения собственников жилья были разнообразны. Это товарищества и артели, домостроительные общества акционерного типа. Некоторые их Уставы приведены в книге известного российского ученого В.В. Святловского «Жилищный вопрос с экономической точки зрения. Выпуск пятый. Жилищный вопрос в России. (Приложения: уставы, доклады, программы, библиографический указатель и пр.)» переизданной в Краснодаре в 2000 году.

Впервые в Советской России объединения домовладельцев появились в 20-х годах ХХ века в период НЭПа. Государственное централизованное управление жилищным фондом в период военного коммунизма показало свою неэффективность.

В 1921 -1922 годах издается ряд Декретов Совнаркома РСФСР (например, «О демуниципализации (приватизации) жилых зданий», «О жилтовариществах»), что позволило решить сразу три основные задачи:

1. Ограничивалось вмешательство советских органов власти в деятельность, связанную с эксплуатацией жилых зданий.

2. Поощрялась инициатива населения в вопросе самостоятельного управления жилым зданием.

3. Эксплуатация жилья связывалась с воссозданием рынка профессиональных услуг.

19 августа 1924 года ВЦИК и СНК СССР приняли Постановление «О жилищной кооперации», в соответствии с которым деятельность жилищных товариществ обрела три формы:

- жилищно-арендных кооперативных товариществ (ЖАКТ);

- рабочих жилищно-строительных кооперативных товариществ (РЖСК);

- общегражданских жилищно-строительных кооперативных товариществ (ОЖСК).

Однако весной 1927 г. на партийной конференции ВКП(б) было принято решение о смене курса страны на централизованное хозяйственное управление, что означало сворачивание существующих программ и очередных нововведений в работе товариществ.[140]

Впервые в постсоветской России на федеральном уровне возможность организации объединений собственников жилых помещений была предусмотрена Законом РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», однако реального воплощения эта норма не нашла.

Термины кондоминиум и ТСЖ в современном российском законодательстве появились в законе «Об основах федеральной жилищной политики». В его развитие Указом Президента было утверждено Временное положение о кондоминиуме 23.12.1993 г.[141] Однако данные нормативные акты были весьма противоречивы, их реализация была затруднительна. Например, ФЗ «Об основах» понятие кондоминиум отождествлял с товариществом собственников жилья. Временное положение предусматривало по сути образование ТСЖ не в добровольном, а в принудительном порядке.

Согласно ФЗ «О ТСЖ» кондоминиум – это единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части предназначены для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, РФ, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) – частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности. По смыслу закона кондоминиумом являлся любой жилой дом, который принадлежит на праве общей собственности двум и более собственникам (гражданам, юридическим лицам). Кондоминиумом мог быть признан не только отдельно стоящий дом, но и часть дома (здания), имеющего не менее одного подъезда. В качестве кондоминиума мог выступать и комплекс из нескольких зданий, включая подъездные пути, зеленые насаждения, двор или часть двора. Постановлением Правительства РФ от 26.09.1997 г. №1223 утверждено «Положение об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах». Кондоминиум мог быть создан на основе уже существующих объектов недвижимости в жилищной сфере, так и во вновь создаваемых. Кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежали государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством с предоставлением паспорта домовладения. Паспорт домовладения составлялся территориальными или местными бюро технической инвентаризации и хранился (в зависимости от формы управления кондоминиумом) у домовладельцев, службы заказчика или товарищества (ст. 14 ФЗ «О ТСЖ»).

С введением в действие ЖК РФ утратил юридическую силу ФЗ «О товариществах собственников жилья». Законодатель в новейшем законодательстве отказался от использования понятия «кондоминиум», заменив его на «многоквартирный дом».

По мнению А. В. Попова, кондоминиум представляет собой лишь правовой феномен, созданный сознанием человека и требует специального признания человеком, которое оформлялось актом государственной регистрации прав в отношении кондоминиума.

Многоквартирный жилой дом представляет собой отдельно стоящее здание, существующее объективно.[142]

Таким образом, различия между понятием кондоминиум и многоквартирный дом носят существенный характер.

Крашенинников П.В. высказывает мнение, с которым есть все основания согласиться, что товарищество собственников жилья – это новая организационно-правовая форма некоммерческой организации.[143]

Дата добавления: 2014-01-03