КОНСПЕКТ 1. Жилые помещения и общее имущество в многоквартирном доме как объекты права собственности

УЧЕБНЫЙ МОДУЛЬ № 4. МНОГОКВАРТИРНЫЙ ДОМ КАК ОСОБЫЙ ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ.

КОМПЛЕКСНАЯ ЦЕЛЬ МОДУЛЯ - ознакомить студентов с особенностями правового режима общего имущества многоквартирного дома, способами управления им: ЖК и ЖСК, ТСЖ, непосредственным управлением.

Одним из приоритетных направлений проводимой жилищной реформы является построение эффективной правовой системы управления многоквартирными домами. Обосновывается это тем, что 73 % всех жилых помещений приходится на многоквартирные дома[120] и для реализации жилищных прав граждан, проживающих в таких домах, необходимо качественное и эффективное законодательство.

Введенный в действие с 1 марта 2005 года Жилищный кодекс РФ содержит несколько групп норм, регулирующих отношения по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом многоквартирного дома, управления им. Глава 6 ЖК РФ посвящена отношениям, связанным с общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Правила об управлении многоквартирными домами посредством создания товарищества собственников жилья, непосредственно собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, управляющей организацией содержаться в разделе шестом и восьмом ЖК РФ.

В настоящее время определение многоквартирного жилого дома дано в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47[121].

Согласно п. 6 данного Положения, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

В научной литературе многоквартирный дом определяется как имущественно-земельный комплекс, в состав которого наряду с самостоятельно участвующими в гражданском обороте жилыми и нежилыми помещениями входят земельный участок, на котором возведен многоквартирный дом, а также вспомогательные помещения, конструктивные элементы и инженерное оборудование, обслуживающие более одного помещения и составляющие общее имущество.[122]

Исходя из статьи 16 ЖК РФ, к многоквартирным домам не относятся жилые дома – индивидуально-определенные здания, которые состоят из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Многоквартирный дом не является единым объектом права собственности и иных вещных прав. Самостоятельными объектами вещных прав выступают жилые и нежилые помещения в таком доме.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество дома (п. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Право собственности на общее имущество многоквартирного дома не является новеллой законодательства. Впервые понятие права собственности на общее имущество собственников помещений было закреплено в законе РФ от 24.12.1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики». Согласно ст. 8 указанного Закона при объединении в многоквартирных домах собственников квартир и иных жилых помещений, а также других частей недвижимости в жилищной сфере, находящихся в частной (граждан, юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений, образуются товарищества собственников недвижимости в жилищной сфере – кондоминиумы. В кондоминиумах в коллективной (в общей совместной или общей долевой) собственности находятся межквартирные лестницы, крыши, лифты, коридоры, технические подвалы и другие места общего пользования, внеквартирное инженерное оборудование и придомовые территории.

Часть 1 ГК РФ в ст. 289, 290 закрепила, что любому собственнику квартиры в многоквартирном доме, независимо от его членства в каком-либо объединении собственников, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Указанные положения ГК РФ нашли впоследствии свое закрепление в ФЗ от 15.06.1996 г. № 72 ФЗ «О товариществах собственников жилья»,[123] в котором законодатель также провел различие между кондоминиумом как объектом прав и товариществом собственников жилья как субъектом гражданских правоотношений.

Новый Жилищный кодекс РФ в п. 1 ст. 36 к объектам общей собственности относит не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с п. 2 ст. 36 ЗК РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Статья 16 Закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» определяет, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В п. 2 ст. 23 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривается, что государственная регистрация возникновения, перехода ограничения (обременения) или прекращения права собственности на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Поскольку закон включает земельный участок в состав общего имущества, следовательно, возникновение права собственности на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, он не связывает с моментом государственной регистрации.

В соответствии с п. 5 Инструкции «Об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества», утв. приказом Минюста РФ от 14 февраля 2007 г. №29, государственная регистрация права общей долевой собственности на объект недвижимости обязательна в случаях, когда данный объект передается в пользование (например, в аренду) какому-либо лицу (лицам) или является предметом иных сделок, на основании которых право общей долевой собственности ограничивается (например, соглашение о сервитуте) (пункт 2 статьи 6, пункт 2 статьи 13 закона о регистрации); при возведении нового объекта недвижимости, на который у собственников помещений возникает право общей долевой собственности (статья 219 Гражданского кодекса).[124]

Специалистами в рассматриваемой области до настоящего времени не решен окончательно вопрос о соответствии общим принципам частного права ситуации, когда собственник в безусловном порядке наделяется собственностью без его на то воли (ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ).

Позиция Европейского суда по правам человека состоит в том, что «в такой сфере, как жилищные отношения, которая играет центральную роль в благополучии и экономических отношениях современного общества», признаются законодательные решения, ограничивающие право собственности общими интересами (постановление Европейского суда по правам человека от 28 июля 1999 г. по делу «Иммобилиаре Саффи» против Италии; от 19 декабря 1989 г. по делу «Меллахер и другие против Австрии; от 29 апреля 1999 г. по делу «Шассану и другие против Франции»).[125]

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом РФ пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (п. 2, 3 ст. 36 ЖК РФ).

По решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Земельный участок, на котором расположен жилой дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами.

Термин «пользование» предполагает как безвозмездное пользование (заключение договора безвозмездного пользования), так и возмездное пользование (заключение договора аренды).

Необходимо обратить внимание на некорректность формулировки п. 4 ст. 36 ЖК РФ. Из ее содержания не ясно, могут ли жилые помещения предоставляться в пользование только иным лицам или также и собственникам помещений в многоквартирном доме; какие права и законные интересы граждан и юридических лиц не должны нарушаться?

Очевидно, содержание указанной нормы требует редакции.

Порядок определения доли каждого собственника помещения в многоквартирном доме в праве общей собственности на общее имущество установлен в ст. 37 ЖК РФ. Так, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Ранее ФЗ «О товариществах собственников жилья» в ст. 9 предусматривал возможность изменения доли в праве общей собственности решением общего собрания. Если принятым до вступления в силу ЖК РФ решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме был утвержден иной порядок определения размера долей в праве общей совместной собственности, то такое решение продолжает действовать и после вступления в силу ЖК РФ (ст. 15 Закона о введении в действие ЖК РФ).

Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире (п. 1, п. 2 ст. 42 ЖК РФ).

Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.

Согласно п. 3 ст. 245 ГК РФ, участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Необходимо отметить, что часть установленных ГК РФ общих правил о распоряжении долей в праве общей собственности на объекты общего пользования не распространяется, например, нормы ст. 246, ст. 250.

Анализируя нормы ЖК РФ ст. 37, 42, определяющие правовой режим доли на общее имущество в многоквартирном доме, П.В. Крашенинников пришел к выводу, что общая долевая собственность на недвижимость общего пользования в многоквартирных домах является видом долевой собственности. Ее характерные признаки:

1) отсутствие возможности выдела доли в натуре;

2) невозможность отчуждения доли в праве общей собственности отдельно от жилого помещения;

3) доля не может существовать самостоятельно, она составная часть квартиры, а потому всегда следует судьбе такого жилого помещения.[126]

В литературе высказывается мнение, что «общая собственность на общее имущество в многоквартирном доме только формально является долевой, в действительности для нее закреплен неделимый правовой режим»,[127] «что общую собственность на общее имущество многоквартирного дома следует отнести к неделимой собственности».[128]

Аналогично порядку определения доли в праве общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме в п. 1 ст. 42 ЖК РФ определяется размер доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире, которая пропорциональна размеру общей площади комнаты в коммунальной квартире.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире (2 ст. 42 ЖК РФ).

В п. 6 ст. 42 ЖК РФ законодатель сформулировал правило, согласно которому при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, предусмотренных ГК РФ, то есть ст. 250 ГК РФ. Указанное положение, на наш взгляд, некорректно, поскольку правовой режим общей долевой собственности распространяется только на общее имущество в коммунальной квартире, но не на комнаты.

Очевидно, пишет В.Н. Литовкин, что норма ч. 6 будет выполняться безотносительно к дефекту правовой конструкции.[129]

Бремя расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома несут собственники жилых помещений в таком доме. Участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по его содержанию и сохранению.

Собственник нескольких смежных между собой помещений вправе объединить данные помещения в одно, изменить границы данных помещений, разделить данные помещения на большее количество помещений. Для совершения перечисленных действий согласия остальных собственников не требуется.

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Такое решение должно быть принято на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, которое является органом управления многоквартирным домом.

Дата добавления: 2014-01-03