Покупка недвижимости в Италии

Многие туристы, однажды побывавшие на курортах Италии или же совершившие увлекательные познавательные поездки по стране, всегда с огромным удовольствием возвращаются сюда вновь и вновь, ведь Италию можно открывать до бесконечности.

Многие из них вначале мечтают о недвижимости в Италии, а затем приобретают её.

Каждый человек, желающий приобрести недвижимость в Италии, должен иметь чёткое представление о целях покупки, бюджете, районе, о возможностях переправки денег. Если хочется приобрести, например, дом, то какой по размеру, сколько спален, туалетных комнат, какой участок земли предпочитает, как далеко от воды — моря или озера, в населённом пункте или изолированный. Целесообразно самому себе честно ответить на вопрос: буду ли я жить там постоянно или только время от времени? Если кто-то планирует жить постоянно, необходимо помнить, что покупка недвижимости в Италии не даёт права на получение вида на жительство. Его можно получить либо создав брачный союз с жителем Италии, либо организовав собственный бизнес. Кстати, при организации своего дела наличие недвижимости является весомым аргументом.

Моя агентская практика показывает, что первая поездка не всегда приводит к выбору необходимой недвижимости по ряду причин. Основная — клиент не представляет точно, чего хочет, иногда занижает бюджет, надеясь на невысокие цены, иногда это просто экскурсия, чтобы иметь некоторое представление о недвижимости в Италии. Безусловно, это не норма. Если человек хорошо знает страну, некоторые нюансы её экономического развития, свои финансовые возможности, если он чётко изложил свои требования агенту по недвижимости, достаточно посмотреть около 10 объектов и желаемое обязательно находится.

Италия не самая дешёвая страна в плане стоимости недвижимости, здешний рынок давно сформировался, в настоящее время он достаточно стабилен. До 2006 года наблюдался умеренный рост цен, равный годовой инфляции (примерно 5%), Если вы хотите заработать, необходимо инвестировать в новостройки, учитывая их возможные недостатки и риски, либо вкладывать денежные средства в недвижимость у моря, озёр или в горах, где почти всегда наблюдается активность. Если после просмотров клиенту понравился какой-либо жилой объект, то он с помощью агента делает продавцу предложение о покупке (la proposta irrevocabile dacquisto), одновременно и указав свою цену, за которую он готов приобрести недвижимость. Естественно, эта цена может быть меньше объявленной. Если стороны пришли ко взаимному согласию, то покупатель передаёт задаток в знак серьёзности своих намерений. Сумма обсуждается сторонами. С этого момента объект недвижимости снимается с продажи. В письменном предложении покупателя указываются данные продавца и покупателя, стоимость, адрес и описание жилого объекта, сроки проплат и дата окончательного договора купли-продажи. После этого подписывается предварительный договор купли-продажи (compromesso), он сопровождается уплатой 20-30% от стоимости жилого объекта его владельцу, здесь снова указываются реквизиты продавца и покупателя, описывается, например, дом, его месторасположение (адрес), непременно записываются сроки окончательного договора купли-продажи. В этот момент проводятся финансовые расчёты с риэлтором. Это обычно 3-5% от стоимости недвижимости. Договор купли-продажи всегда только нотариальный. Регистрацией договора купли-продажи занимается нотариус, у которого подписывался договор, при этом он же взимает те пошлины и налоги, которые надо проплатить при покупке. Эти расходы являются дополнительными именно для покупателя. В Италии нотариус обладает большими полномочиями: нотариус составляет договор купли-продажи (contratto finale); нотариус проводит проверку недвижимости на возможность продажи и на «чистоту» (отсутствие долгов, ипотечных обременении, соответствие объекта градостроительным нормам); нотариус ответственен за сделку и за совершение нотариального акта. Также он должен довести до сведения всех участников сделки об их обязанностях, важности и ответственности их действий; нотариус обязан проконтролировать оплату, передачу собственности и заверить сделку с учётом законодательства Италии; как и российский нотариус, итальянский нотариус зачитывает договор купли-продажи вслух, задавая при необходимости участника сделки вопросы.

Как правило, регистрация договора купли-продажи проходит в течение 2 -3 дней после его подписания, а вот его получение, что называется, в руки происходит только через несколько недель. Регистрирующий орган — Консерватория реестров недвижимости. Именно здесь содержится полнейшая информация о том, кто является собственником жилого объекта, какова его точная площадь и стоимость. Договору купли-продажи присваивается регистрационный номер, в обязательном порядке указываются сведения, в каком по счёту томе была сделана запись о сделке, на каком листе и, естественно, сам номер записи. Наблюдения показывают, что в Италии можно говорить о небольшом торге— примерно в 5-10% от первоначальной стоимости объекта. Если объект уникален, то, разумеется, о снижении цены не говорят. Если в наличии вся денежная сумма, необходимая для приобретения объекта недвижимости, лучше обойтись без предварительного договора купли-продажи (compromesso). Его подписание уместно, например, в том случае, если клиент-покупатель вынужден изымать недостающую сумму для покупки жилья из бизнеса (понятно, что для этого требуется некоторое время). После нотариального договора клиент получает ключи, копию договор купли-продажи, заверенную нотариусом, и может приступить к переоформлению договоров по электроэнергии, воде, газу на своё имя. Фактически он становится собственником недвижимости именно в этот момент, а вот юридически только после государственной регистрации договора. После регистрации договора купли-продажи покупатель получает на руки ещё один документ — выписку из Регистра собственности и становится полноправным владельцем купленной недвижимости. Для приобретения недвижимости в Италии иностранцу необходимо иметь заграничный паспорт, надо открыть счет в Итальянском банке, на который впоследствии будут положены денежные средства для проплаты и получить налоговый код (соdе fiscale), аналогичный российскому идентификационному номеру налогоплательщика.

В заключение хочу обратить ваше различия обязанностей российских и итальянских агентов по недвижимости. В России риэлтор выполняет не только посреднические функции по недвижимости, но и юридические. На этапе развития сделки именно риэлтор проверяет так называемую «чистоту» жилого объекта. Безусловно, к этой работе можно привлечь адвоката, знакомого с жилищной практикой, или знающего юриста-жилищника. В Италии картина иная, здесь агент — это прежде всего посредник, задачей которого является помощь в продаже объекта недвижимости или же помощь в его поиске. Поэтому если вам говорят о дополнительных расходах, которые пойдут на проверку объекта недвижимости в Италии, будьте внимательны, помня о полномочиях итальянского риэлтора.

Дата добавления: 2017-01-14