Особливості договору оренди державного та комунального майна

Відносинам оренди державного (комунального) майна присвяче­ний, окрім загальних положень ЦК та ГК, спеціальний акт законо­давства — Закон "Про оренду державного та комунального майна", а також численні підзаконні нормативні акти. Зокрема, постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 р. № 786 було затвер­джено Методику розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна, а наказом Фонду державного майна України від 22 серпня 2000 р. № 1765 — роз'яснення і рекомендації до неї. На­казом Фонду державного майна України від 17 квітня 2001 р. № 649 був затверджений Перелік документів, які подаються орендодавцеві для укладання договору оренди цілісного майнового комплексу підприємства (організації), його структурного підрозділу, неру­хомого та іншого окремого індивідуально визначеного майна, що знаходиться на балансі підприємства (організації), господарського товариства і є державною власністю. Нарешті, судову практику за спорами, що випливали з орендних відносин, узагальнено в роз'яс­ненні Президії Вищого арбітражного суду України від 25 травня 2000 р. № 02-5/237 "Про деякі питання практики застосування Закону України "Про оренду державного та комунального майна", оглядо­вому листі Вищого арбітражного суду України від 12 квітня 2001 р. № 01-8/442 "Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних з орендними правовідносинами" (за матеріалами судової колегії Вищого арбітражного суду України по перегляду рішень, ухвал, постанов), інформаційному листі Вищого господарського суду України від 10 липня 2003 р. № 01-8/784 "Про практику Верховного Суду України у справах зі спорів, пов'язаних із застосуванням за­конодавства про найом (оренду) нежилих приміщень та іншого майна" та інших документах.

Відносини оренди державного та комунального майна, разом з положеннями спеціального нормативного акта — Закону "Про оренду державного та комунального майна", на законодавчому рівні регулюються положеннями ЦК та ГК. Наприклад, ЦК, як зазнача­лося вище, містить не тільки загальні положення, що стосуються оренди майна (§ 1 гл. 58); він встановлює і спеціальні положення щодо оренди певних видів майна будь-якої, в тому числі державної та комунальної, форм власності (зокрема, § 4 — найм будівлі або іншої капітальної споруди, § 5 — найм (оренда) транспортного засобу), що підлягають субсидіарному застосуванню разом з поло­женнями Закону "Про оренду державного та комунального майна" у разі оренди відповідних об'єктів.

На практиці часто виникає питання про правомірність поши­рення положень Закону "Про оренду державного та комунального майна" на підприємства і організації, майно яких не знаходиться в державній (комунальній) власності.

Згідно з ч. 4 ст. 1 цього Закону оренда майна інших форм влас­ності може регулюватися його положеннями, якщо інше не перед­бачено законодавством та договором оренди. Зважаючи на те, що чинним цивільним законодавством інститут оренди фактично при­рівнюється до інституту найму і є його різновидом, щодо відносин оренди майна інших форм власності застосовуються і є пріоритет­ними загальні положення ЦК, що регулюють найм; у разі, якщо положення Закону "Про оренду державного та комунального майна" не суперечать положенням ЦК, вони підлягають субсидіарному застосуванню до таких відносин. Проте згідно з абз. 2 ч. 4 ст. 1 Закону "Про оренду державного та комунального майна" оренда майна інших форм власності в обов'язковому порядку регулюється положеннями цього Закону, якщо орендарями є державні підпри­ємства, в тому числі Українське державне підприємство поштового зв'язку "Укрпошта".

Відносини оренди рухомого та нерухомого майна, закріпленого за військовими частинами, закладами, установами та організаціями Збройних Сил України та інших утворених відповідно до законів України військових формувань, які ведуть його облік у спеціаль­ному порядку, регулюються Законом "Про оренду державного та комунального майна" з урахуванням особливостей, передбачених Законом України від 21 вересня 1999 р. "Про господарську діяль­ність у Збройних Силах України" (ст. І Закону).

Поняття оренди державного та комунального майна.

Згідно зі ст. 2 Закону "Про оренду державного та комунального майна" орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. За визначенням, наведеним у Положенні (стандар­ті) бухгалтерського обліку 14 "Оренда", затв. наказом Міністерства фінансів України від 28 липня 2000 р. № 181, орендою є правочин, за яким орендар набуває права користування необоротним акти­вом за плату протягом погодженого з орендодавцем строку.

Характеристика оренди державного та комунального майна.

1. Орендою є строкове користування майном.

Строковість означає обов'язок орендаря після припинення до­говору оренди повернути майно. Відповідно до ст. І7 Закону "Про оренду державного та комунального майна" (ст. 284 ГК) термін договору оренди визначається за погодженням сторін У разі від­сутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належ­ним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін.

Законодавчий принцип щодо строковості користування орендо­ваним майном не позбавляє орендаря права за згодою орендодавця викупити орендоване майно.

Слід зазначити, що відносини з викупу орендарем орендованого державного та комунального майна регулюються відповідним приватизаційним законодавством: законами "Про приватизацію дер­жавного майна", "Про приватизацію невеликих державних підпри­ємств (малу приватизацію)", а також Законом України від 10 липня 1996 р. "Про особливості приватизації майна в агропромисловому комплексі" тощо.

Пунктом 51 розділу IX Державної програми приватизації на 2000— 2002 роки, затв. Законом України від 18 травня 2000 р., передбачено право пріоритетного (пільгового) викупу орендарем,.орендованого державногїГмаЙПа (будівлі, споруди,"приміщення) за умови здійснен­ня ним за рахунок власних коштів за згодою орендодавця невідок- ремлюваного поліпшення (капітального ремонту тощо) вартістю не менше 25% залишкової вартості будівлі (споруди, приміщення). У випадку, якщо залишкова вартість такого поліпшення менша 25% (поточний ремонт), орендована будівля (споруда, приміщення) при­ватизується на конкурентних засадах (аукціон, конкурс), а орендар, який не став переможцем конкурсу, аукціону, одержує право на грошову компенсацію вартості здійсненного поліпшення за раху­нок коштів, отриманих від продажу об'єкта приватизації. У випадку відмови державного органу приватизації сплатити орендареві таку компенсацію спірні питання щодо її стягнення можуть бути пред­метом судового розгляду. У разі здійснення поліпшення орендова­ного майна за власною ініціативою без погодження з орендодавцем орендар не набуває права пільгового викупу державного майна та втрачає право на відповідну грошову компенсацію незалежно від обсягу та вартості невідокремленого поліпшення (абз. З ч. 2 ст. 27 Закону "Про оренду державного та комунального майна").

У разі переходу до орендаря за договором оренди права власнос­ті на майно, що знаходиться в державній (комунальній) власності, його вартість оцінюється відповідно до Методики оцінки об'єктів оренди, затв. постановою Кабінету Міністрів України від 10 серпня 1995 р. № 629 (в редакції постанови від 2 січня 2003 р. № 3).

2. Оренда здійснюється на засадах оплатності, що матеріалізу- і ться в формі орендної плати.

Згідно зі ст. 286 ГК орендна плата — це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї госпо­дарської діяльності. При цьому ГК акцентує увагу на переважному встановленні орендної плати у грошовій формі. Проте, залежно від специфіки виробничої діяльності орендаря, відповідно до ч. 2 с і. 762 ЦК (див. ст. 20 Закону "Про оренду державного та кому­нального майна") плата за користування майном може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за користування майном встановлюється договором найму. Якщо в договорі оренди передбачено натуральну або грошово-натураль­ну форму орендної плати, орендар замість грошей може вносити орендну плату шляхом передачі орендодавцеві частини своєї про­дукції, виконання певних робіт чи надання послуг.

Згідно зі ст. 524 ЦК зобов'язання має бузи виражене у грошовій одиниці України — гривні. Не є винятком і зобов'язання, що випли­ває з договору оренди, тобто, розмір орендної плати повинен вста­новлюватися в національній валюті. З огляду на положення ч. 2 цієї ж статті, сторонам договору оренди дозволяється встановити ставку оренди із визначенням грошового еквівалента в іноземній валюті. При цьому, виходячи з вимог ст. З Декрету Кабінету Мі­ністрів України "Про систему валютного регулювання і валютного контролю" про те, що валюта України є єдиним законним засобом платежу на території України, який приймається без обмежень для оплати будь-яких вимог та зобов'язань, сплата орендної плати повинна здійснюватися в національній грошовій одиниці.

Закон "Про оренду державного та комунального майна" вста-- новлює певні обмеження щодо розміру орендної плати. Так згідно зі ст. 19 цього Закону річна орендна плата за користування цілісним майновим комплексом підприємства, його структурним підрозділом не може перевищувати 10% вартості орендованого майна. Проте це обмеження не поширюється на інші об'єкти оренди. Наприклад, п ідно із Методикою розрахунку і порядком використання плати за оренду державного майна орендна ставка за використання орендарем нерухомого майна для розміщення нічних клубів, казино, інших іакладів грального та шоу-бізнесу становить до 20% вартості не­рухомого майна, визначеної експертним шляхом. Розмір річної орендної плати у разі оренди окремого індивідуально визначеного майна (крім нерухомого майна) встановлюється за згодою сторін, а ас не менш як 5% вартості орендованого майна, а у разі, коли орендарем є суб'єкт малого підприємництва — не менш як 4% вар і ості орендованого майна (п. 7 Методики).

Необхідно мати на увазі, що вищезазначена Методика розрахун­ку і порядок використання плати за оренду державного майна поширюється лише на об'єкти оренди, що перебувають у державній власності. Для визначення плати за оренду об'єктів, що належать Автономній Республіці Крим та об'єктів комунальної власності методики затверджуються відповідними уповноваженими органами. Наприклад, Методику розрахунку і порядок використання орендної плати за користування майном територіальної громади м. Києва було затверджено рішенням Київської міської ради від 5 липня 2001 р. № 366/1342.

Щодо об'єктів, які перебувають у приватній власності, ставки орендної плати встановлюються за погодженням сторін і макси­мальним (мінімальним) розміром не обмежуються.

На практиці часто виникають питання про правомірність зміни (зазвичай — збільшення) орендодавцем орендної плати в односто­ронньому порядку. Згідно зі ст. 21 Закону "Про оренду державного та комунального майна" розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін. Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї зі сторін, якщо з незалежних від неї обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України, до яких належить, зокрема, можливість, встановлена ч. З ст. 762 ЦК, щодо періодич­ного перегляду, зміни (індексації) розміру плати за користування майном. Проте такі зміни повинні оформлюватися додатковою угодою до договору оренди за згодою на це всіх його сторін.

Якщо після укладання договору оренди до відповідної методики або іншого акту законодавства будуть внесені зміни, які погіршують становище орендаря (наприклад, підвищують ставки орендної плати), умови договору оренди зберігаються протягом всього строку дії договору (ч. 4 ст. 10 Закону "Про оренду державного та кому­нального майна").

Частина 3 ст. 21 Закону "Про оренду державного та комунального майна" (ч. 4 ст. 762 ЦК) надає орендареві право вимагати відповід­ного зменшення орендної плати, якщо з незалежних від нього обста­вин змінилися умови господарювання, передбачені договором, або істотно погіршився стан об'єкта оренди.

У вирішенні відповідних спорів презюмується незмінність умов господарювання (користування майном) чи стану об'єкту оренди, а орендар повинен подати докази наявності тих обставин, на які він посилається в обгрунтування своїх вимог, а також довести, що ці обставини виникли з незалежних від нього причин, зокрема, внас­лідок зміни кон'юнктури ринку товарів, робіт, послуг, з вини орен­додавця, через дію непереборної сили чи у зв'язку з природними властивостями майна, що є об'єктом оренди, тощо. Якщо у погір­шенні цього майна або у створенні гірших умов користування ним винні обидві сторони за договором, розмір орендної плати також може бути зменшений, але лише у частині, яка відповідає вині орендодавця у зменшенні можливості користуватися майном.

>гідно із п. 14.2 роз'яснення Президії Вищого арбітражного суду України "Про деякі питання практики застосування Закону Укра­йні "Про оренду державного та комунального майна" зміна умов іосподарювання, наприклад, зміни у податковій політиці, у рівні попиту на товари, роботи, послуги тощо, можуть бути підставою і і я зміни розміру орендної плати, якщо це передбачено договором оренди.

Що ж до істотного погіршення стану об'єкта оренди, то воно може бути наслідком стихійного лиха, тобто відбутись не з вини орендаря чи будь-якої іншої особи, або виникнути з будь-яких тех­нічних причин, що призвели до понаднормативного зносу орендо­ваного майна, у зв'язку з чим процент амортизації його виявився більше передбачуваного. В такому разі розмір зменшення плати визначається виходячи із строків і характеру погіршення порівняно з умовами користування і станом майна, що визначені в норматив­ному порядку чи самим договором, або випливають з призначення майна. У разі необхідності господарський суд не позбавлений права призначити відповідну експертизу.

Якщо орендар з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендо­ваним майном, він вправі порушувати питання і про повне звільнен­ня його від внесення орендної плати. Такими обставинами можуть бути, зокрема, здійснення капітального ремонту (якщо його повинен робити орендодавець), прострочення орендодавцем надан­ня майна орендареві, наявність у майні недоліків, які виключали ного використання за призначенням тощо. В разі, коли за відпо­відний період часу, протягом якого орендоване майно не викорис­товувалось, орендну плату було внесено, орендар вправі вимагати її повернення.

Закон "Про оренду державного та комунального майна" (ч. 6 ет. 19) передбачає, що стягнення заборгованості з орендної плати провадиться в безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса. Відповідні приписи містяться також у Переліку докумен- ив, за якими стягнення заборгованості провадиться у безспірному порядку на підставі виконавчих написів нотаріусів, затв. постановою Кабінету Міністрів України від 29 червня 1999 р. № 1172.

Розміри орендної плати встановлюються та змінюються дого­вором між орендодавцем і орендарем. Відповідно до ст. 88 Закону України від 2 вересня 1993 р. "Про нотаріат" нотаріус вчиняє вико­навчі написи, якщо подані документи підтверджують безспірність іаборгованості. Отже, якщо між сторонами договору оренди держав­ного чи комунального майна існує спір, пов'язаний зі стягненням ••дборгованості з орендної плати або пені за несвоєчасне внесення ілкої плати, відповідний спір розглядається в господарському суді на загальних підставах.

3. При оренді відбувається користування майном, яке необхідне чля здійснення підприємницької та іншої діяльності". Цей "діяль- пісний® аспект підкреслює суспільно корисну мету оренди держав­ного та комунального майна, можливість виходу за його допомогою на ринок, не обмежуючись використанням об'єкта оренди для власних (внутрішніх) потреб орендаря.

4. Законодавство встановлює виключний перелік Державного та комунального майна, яке може бути об'єктом оренди. Згідно зі ст. 4 Закону "Про оренду державного та комунального майна" об'єк­тами оренди є:

"*'"'"'» цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурних під­розділів (філій, цехів, дільниць). При цьому цілісним майновим комплексом є господарський об'єкт із завершеним циклом ви­робництва продукції (робіт, послуг), наданою йому земельною ділянкою, на якій він розміщений, автономними інженерними комунікаціями, системою енергопостачання. Грошові кошти та цінні папери з урахуванням дебіторської та кредиторської заборго­ваності орендодавець надає орендареві на умовах кредиту за ставкою рефінансування Національного банку України за положеннями Порядку надання в кредит орендареві коштів та цінних паперів, затв. постановою Кабінету Міністрів України від 10 серпня 1995 р. № 629, а інші оборотні матеріальні засоби викуповуються орендарем відповідно до Порядку викупу орендарем оборотних матеріальних засобів, який затверджений цією ж постановою;

• нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення) та інше окреме індивідуально визначене майно підприємств;

• майно, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, Створених у процесі приватизації (корпоратизації).

За ч. 2 ст. 4 Закону "Про оренду державного та комунального майна" не можуть бути об'єктами оренди:

• цілісні майнові комплекси державних підприємств, їх струк­турних підрозділів (філій, цехів, дільниць), що здійснюють діяль­ність, передбачену ч. І ст. 4 Закону України від 7 лютого 1991 р. "Про підприємництво". Проте у зв'язку з прийняттям Закону "Про ліцензування певних видів господарської діяльності", яким ст. 4 Закону "Про підприємництво" було викладено в новій редакції, це положення фактично не може застосовуватися;

• цілісні майнові комплекси казенних підприємств;

• цілісні майнові комплекси структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць) казенних підприємств, що_чздійснюють діяльність, передбачену ч. 1 ст. 4 Закону "Про підприємництво". Проте за вищевказаних обставин це положення Закону "Про оренду держав­ного та комунального майна" також не застосовується;

• об'єкти державної власності, що мають загальнодержавне зна­чення і не підлягають приватизації відповідно до ч. 2 ст. 5 Закону "Про'пріїватизацію державного майна", а також об'єкти, включені до переліку об'єктів права державної власності, що не підлягають приватизації, затвердженого Законом "Про перелік об'єктів права державної власності, що не підлягають приватизації", які випускають підакцизну продукцію.

5. Статтею 5 Закону "Про оренду державного та комунальної о майна" (див. також ст. 287 ГК) в імперативному порядку визначено органи, яким надано право бути орендодавцями державного та ко­мунального майна:

• Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва — щодо цілісних майнових комплексів підпри­ємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, а також майна, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), що є держав­ною власністю, крім майна, що належить до майнового комплексу Національної академії наук України;

• органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Респуб­ліки Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном, — щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке відповідно нале­жить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності;

• підприємства — щодо окремого індивідуально визначеного майна та нерухомого майна, загальна площа яких не перевищує 200 кв. м на одне підприємство, а з дозволу вищезазначених органів — також щодо структурних підрозділів підприємств (філій, цехів, діль­ниць) та нерухомого майна, що перевищує площу 200 кв. м.

Коло потенційних орендарів державного та комунального майна не обмежується. Згідно зі ст. 6 Закону "Про оренду державного та комунального майна" ними можуть бути господарські товариства, створені членами трудового колективу підприємства, його струк­турного підрозділу, інші юридичні особи та громадяни України, фізичні та юридичні особи іноземних держав, міжнародні організації та особи без громадянства. При цьому фізична особа, яка бажає укласти договір оренди державного майна з метою використання його для підприємницької діяльності, до укладання договору зо­бов'язана зареєструватись як суб'єкт підприємницької діяльності.

6. Законодавство не містить прямої вказівки на те, в якій формі повинен укладатися договір оренди державного та комунального майна. Проте згідно зі ст. 12 Закону "Про оренду державного та комунального "майна" договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписан­ня сторонами тексту договору. Термін "підписання" вказує на обов'язковість укладання договору оренди у письмовій формі, а також на те, що він є консенсуальним.

Загальна вказівка Закону щодо письмової форми договору оренди може конкретизуватися положеннями інших актів законодавства. Так, за змістом ч. 2 ст. 793 ЦК договір оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) державної (комунальної) власності строком на 1 рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню; згідно зі ст. 799 цього ж Кодексу нотаріальному посвідченню підлягає договір оренди транспортного засобу за участю фізичної особи тощо.

7. Спеціальне законодавство щодо оренди державного та кому­нального майна передбачає процедуру укладання договору оренди, а також визначає істотні умови, за відсутності яких договір оренди може бути визнано неукладеним. До таких ст. 10 Закону "Про оренду державного та комунального майна" відносить:

• об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індек­сації);

• термін, на який укладається договір оренди;

• орендна плата з урахуванням її індексації;

• порядок використання амортизаційних відрахувань;

• відновлення орендованого майна та умови його повернення;

• "виконання зобов'язань;

• забезпечення виконання зобов'язань — неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо;

• порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди;

• відповідальність сторін;

• страхування орендарем взятого ним в оренду майна;

• обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орен­дованого майна.

За згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені й інші умови.

Згідно з ч. 2 ст. 10 Закону "Про оренду державного та комуналь­ного майна" укладений сторонами договір оренди в частині істотних умов повинен відповідати типовому договору оренди відповідного майна. Типові договори оренди державного майна розробляє і затверджує Фонд державного майна України, типові договори оренди майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, затверджують відповідно Верховна Рада Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування. Щодо державного майна Типовий договір оренди цілісного майнового комплексу державного підприємства (структурного під­розділу підприємства), Типовий договір оренди індивідуально визна­ченого майна (нерухомого або іншого), що належить до державної власності та Примірний договір про відшкодування витрат балансо- утримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надан­ня комунальних послуг орендарю були затверджені наказом Фонду державного майна України від 23 серпня 2000 р. № 1774.

Відповідно до ст. 9 Закону "Про оренду державного та кому­нального майна" фізичні та юридичні особи, які бажають укласти договір оренди, направляють відповідному орендодавцеві заяву, проект договору оренди, а також інші документи згідно з Переліком документів, які подаються орендодавцеві для укладання договору оренди цілісного майнового комплексу підприємства (організації), його структурного підрозділу, нерухомого та іншого окремого індивідуально визначеного майна, що знаходиться на балансі під­приємства (організації), господарського товариства і є державною власністю.

У разі надходження до орендодавця заяви про оренду цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу, нерухомого майна, а також майна, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), орендодавець у 5-денний строк після дати реєстра­ції заяви надсилає копії матеріалів органу, уповноваженому управ­ляти відповідним майном, а у разі якщо:

• підприємство, його структурний підрозділ, щодо цілісного майнового комплексу якого надійшла заява про оренду, або іні­ціатор укладання договору оренди згідно із законодавством займають монопольне становище на ринку;

• внаслідок укладання договору оренди підприємець або група підприємців можуть зайняти монопольне становище на ринку;

• сумарна вартість активів або сумарний обсяг реалізації товарів (робіт, послуг), що належать об'єкту оренди та ініціаторові укладан­ня договору оренди, перевищують показники, визначені законодав­ством, — також до органу Антимонопольного комітету України.

Орган Антимонопольного комітету України розглядає надіслані йому матеріали і протягом 15 днів після їх надходження надсилає орендодавцеві висновки про можливість оренди та умови договору оренди.

У разі порушення провадження у справі про банкрутство керів­ник або орган управління боржника виключно за погодженням з розпорядником майна подає орендодавцеві матеріали щодо оренди нерухомого майна, копію яких орендодавець у 5-денний строк після дати реєстрації заяви надсилає органу, уповноваженому управляти відповідним майном.

Орган, уповноважений управляти державним майном, розгля­дає подані йому матеріали і протягом 15 днів після їх надходження надсилає орендодавцеві висновки про умови договору оренди або про відмову в укладанні договору оренди.

Органи, уповноважені управляти майном, що належить Авто­номній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, розглядають подані матеріали і протягом 15 днів після надходження матеріалів повідомляють підприємство про своє рішення (надання юзволу щодо укладання договору оренди або відмову).

Якщо орендодавець не одержав у встановлений термін виснов­ків органу, уповноваженого управляти державним майном, дозволу, відмови чи пропозицій від органу, уповноваженого управляти відповідним майном, укласти договір оренди нерухомого майна з оюджетною установою, організацією, висновків органу Антимоно­польного комітету України, укладання договору оренди вважається І цими органами погодженим.

Орендодавець протягом 5 днів після закінчення терміну погод­ження умов договору оренди з органом, уповноваженим управляти г.і [повідним майном, і органом Антимонопольного комітету ^х країни, а у випадках, коли заява про оренду майна не погребує узгодження (шояо оренди окремого індивідуально визначеного майна, крім нерухомого), протягом 15 днів після дати її реєстрації дає згоду або відмовляє в укладанні договору оренди майна і пові­домляє про це заявника.

Якщо на укладання договору оренди потрібен дозвіл Фонду державного майна України, його регіонального відділення чи пред­ставництва, державне підприємство у 5-денний термін після отри­мання висновків органу, уповноваженого управляти державним майном, органу Антимонопольного комітету України надсилає орендодавцям копії проекту договору та інших документів, висновки зазначених органів, розрахунок орендної плати. Ці органи протя­гом 15 днів після надходження матеріалів повідомляють державне підприємство про своє рішення (надання дозволу щодо укладання договору оренди або відмову).

Державне підприємство протягом 5 днів після отримання зазначе­ного рішення Фонду державного майна України, його регіонального відділення чи представництва дає згоду або відмовляє в укладанні договору оренди державного майна і повідомляє про це заявника.

У передачі в оренду об'єктів може бути відмовлено, якщо:

• було прийнято рішення про приватизацію або гіередприватиза- ційну підготовку цих об'єктів;

• об'єкт включено до переліку підприємств, шо потребують залу­чення іноземних інвестицій згідно з рішенням Кабінету Міністрів України чи місцевих органів влади;

• орган Антимонопольного комітету України не дає згоди на оренду;

• орган, уповноважений управляти майном, не дає згоди на виділення структурного підрозділу підприємства;

• з інших підстав, передбачених законами;

• орендодавець, зазначений в абзацах 2 та 3 ст. 5 Закону "Про оренду державного та комунального майна" (Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва, ор­гани, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном), прийняв рішення про укладання договору оренди нерухомого майна з бюджетною установою, організацією.

Укладання договору оренди майна підприємства, його структур­ного підрозділу з іншими фізичними та юридичними особами здій­снюється за умови відсутності заяви господарського товариства, створеного трудовим колективом підприємства, його структурного підрозділу впродовж 20 днів з дня направлення їм повідомлення про намір орендувати відповідно цілісний майновий комплекс під­приємства, структурного підрозділу.

У разі відмови в укладанні договору оренди, а також неодер­жання відповіді у встановлений термін заінтересовані особи мають право звернутися за захистом своїх інтересів до суду, господарського суду.

І іередача об'єкта оренди орендодавцем орендареві здійснюється. і роки і на умовах, визначених у договорі оренди. Документально ••<ніа оформлюється шляхом підписання уповноваженими представ­никами сторін акту приймання-передачі основних засобів, складе­ного відповідно до вимог наказу Міністерства статистики України Про затвердження типових форм первинного обліку".

Якщо орендодавець у строки і на умовах, визначених у договорі

■ репай, не передасть орендареві об'єкт оренди, орендар має право • лмагати від орендодавця передачі об'єкта та відшкодування збит- г і в, завданих затриманням передачі, або відмовитися від договору і вимагати відшкодування збитків, завданих йому невиконанням дого­вору оренди.

§ 3. Договір прокату

Поняття договору прокату.

Згідно зі ст. 787 ЦК за договором прокату наймодавець, який здій- ■ іііоє підприємницьку діяльність з передання речей у найм, передає або тбов 'язується передати рухому річ наймачеві у користування за плату на певний строк.

Характеристика договору прокату

1. Сторонами договору прокату є наймодавець і наймач.

Як наймодавцем так і наймачем можуть бути як юридичні так і т пічні особи. Для наймодавця, як випливає, власне, з визначення ■твору, що розглядається, діяльність із передачі речей у найм є її іприємницькою. Іншими словами, наймодавець, незалежно від >іо, є він юридичною чи фізичною особою, повинен мати статус \б'є.кта підприємницької діяльності для укладення договорів.рокату.

Наймач, на відміну від наймодавця, може укладати договори >рокату незалежно від наявності чи відсутності у нього статусу уб'єкта підприємницької діяльності. Тобто, договір прокату для іаймача може бути як підприємницькім, якщо укладається у зв'язку а здійсненням ним підприємницької діяльності, так і не бути таким.

2. Наймодавець передає або зобов'язується передати наймачу [іухому річ. На відміну від класичного договору найму, предметом і кого є "майно", що включає в себе, окрім об'єктів матеріального віту — речей — і нематеріальні активи — майнові права та інші, за

788 ЦК предметом договору прокату є винятково рухома річ, тбто, матеріальний об'єкт, який можна вільно переміщувати у просторі без заподіяння йому шкоди.

За договором прокату наймодавець передає або зобов'язується средати річ. Це означає, що річ може бути передана наймачу під і.іє укладення договору прокату; в такому разі договір прокату вва- <.і і йметься реальним. Також договір прокату може бути укладений \ мовою передання речі в майбутньому; в такому разі договір про-

■ іі у буде консенсуальним, тобто таким, що вважається укладеним моменту погодження сторонами всіх істотних умов.

Предметом договору прокату є річ, яка використовується для задоволення побутових невиробничих потреб (ст. 788 ЦК). Проте предмет договору прокату може використовуватися також і для виробничих потреб, якщо це встановлено договором. Останнє ще раз підкреслює, що договір прокату для наймача може як мати харак­тер підприємницького, так і бути непідприємницьким, побутовим.

3. Річ передається наймачеві у користування, за плату та на певний строк.

Законодавець прямо закріплює, що наймач має право викорис­товувати майно, тобто, як вже йшлося вище при характеристиці договору найму, здобувати корисні властивості майна, що пере­дається, без права розпорядження ним.

Договір прокату є платним договором. За ст. 789 ЦК плата за прокат речі встановлюється за тарифами наймодавця і є істотною умовою договору прокату. Оскільки договір прокату є договором приєднання, про що докладніше йдеться нижче, плата за користу­вання майном, як і інші істотні умови визначається наймодавцем самостійно і не погоджується з наймачем.

Договір прокату є строковим договором. Це, як і вживання терміна "користування" у визначенні договору прокату, означає, що по закінченні строку, на яке передане майно, останнє повинне бути повернуте наймодавцю. Якщо наймач бажає придбати майно, що передавалось йому за договором прокату, умови такої купівлі- продажу зазначаються в окремому договорі купівлі-продажу.

4. Згідно з ч. 2 ст. 787 ЦК договір прокату є договором приєднання. Відповідно до ст. 634 цього Кодексу договором приєднання вважа­ється договір, умови якого встановлені однією зі сторін у форму­лярах або інших стандартних формах, який може бути укладений лише шляхом приєднання другої сторони до запропонованого договору в цілому. Відповідно, наймодавець може встановлювати типові умови договору прокату, а наймач не може запропонувати свої умови договору.

Умови договору прокату не можуть порушувати прав наймачів, встановлених законом. Крім того, умови договору прокату, які погіршують становище наймача порівняно з тим, що встановлено типовими умовами договору, є нікчемними.

Договір прокату є публічним договором. З огляду на положення ст. 633 ЦК це означає, що наймодавець зобов'язаний надавати послуги із прокату кожному, хто до нього звернеться. Причому умови договору прокату встановлюються однаковими для всіх споживачів, крім тих, кому за законом надані відповідні пільги. Наймач не має права надавати переваги одному споживачеві перед іншим щодо укладення публічного договору, якщо інше не вста­новлено законом.

Крім того, наймач не має права відмовитися від укладення договору прокату за наявності у нього можливостей надати спожи­вачеві відповідні товари.

5. Наймач мас право відмовитися від договору прокату і повер­ну ги річ наймодавпеві у будь-який час. Плата за прокат речі, що сплачена наймачем за весь строк договору, зменшується відповідно зо тривалості фактичного користування річчю.

6. Особливостями договору прокату, порівняно з класичним до­говором найму, є заборона, вміщена у ст. 791 ЦК, на укладання наймачем договору піднайму. Крім того, на відміну від положень ч. 2 ст. 777 ЦК, наймач не має переважного права на купівлю речі у разі її продажу наймодавцем.

Капітальний і поточний ремонт речі здійснює наймодавець за свій рахунок, якщо він не доведе, що пошкодження речі сталося з вини наймача.

§ 4. Договір найму (оренди) земельної ділянки

Договору найму земельної ділянки присвячена всього одна стаття > ЦК ст. 792, ч. 2 якої прямо відсилає до окремого закону, який регулює зазначені відносини. Такими є Земельний кодекс (ЗК) Ук­раїни (гл. 15) та спеціальний акт — Закон "Про оренду землі"; у ГК оренду земельних ділянок регулює ст 290. Відносини, пов'язані з орендою земельних ділянок, на яких розташовані цілісні майнові комплекси підприємств, установ і організацій державної або ко­мунальної власності, а також заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим, та їх структурних підрозділів, до- іатково регулюються Законом "Про оренду державного та кому­нального майна".

Окрім зазначених документів, відносини найму (оренди) іемельних ділянок регулюються положеннями підзаконних нор­мативних актів, зокрема, Указу Президента України від 12 липня 1995 р. № 608/95 "Про приватизацію та оренду земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприєм­ницької діяльності", Порядку реєстрації договорів оренди земель­ної частки (паю), затв. постановою Кабінету Міністрів України від 24 січня 2000 р. № 119. Наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 17 січня 2000 р. № 5 затверджена форма Типового договору оренди земельної частки (паю).

Поняття договору найму земельної ділянки.

Згідно зі ст. 792 ЦК за договором найму (оренди) земельної ділян­ки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Визначення договору оренди земельної ділянки, що містить­ся в ст. 13 Закону "Про оренду землі", окрім зазначення обов'язків паимодавця, акцентує на обов'язках наймача (орендаря) викорис- іовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог ісмєльного законодавства.

Характеристика договору оренди земельної ділянки.

І. Сторонами договору оренди земельної ділянки є наймоданець (орендодавець) і наймач (орендар).

Згідно зі ст. 4 Закону "Про оренду землі" орендодавцями зе­мельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи. Закон "Про оренду землі", як і ЗК (ч. 5 ст. 93), акцентує на тому, що орендодавцями є саме власники земельних ділянок. Земле­користувачі, яким земельні ділянки належать на праві постійного користування відповідно до ст. 92 ЗК, права здавати їх в оренду не мають.

Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комуналь­ній власності, є сільські, селищні, міські ради. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у спільній власності терито­ріальних громад, є районні, обласні ради та Верховна Рада Авто­номної Республіки Крим. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Авто­номної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України.

Орендарями, в свою чергу, є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користу­вання земельною ділянкою. Такими можуть бути:

• районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабі­нет Міністрів України в межах повноважень, визначених законом;

• сільські, селищні, міські, районні та обласні ради. Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначе­них законом;

• громадяни і юридичні особи України, іноземці та особи без громадянства, іноземні юридичні особи, міжнародні об'єднання та організації, а також іноземні держави.

2. Наймодавець за договором оренди передає наймачеві земель­ну ділянку. Іншими словами, земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності, є об'єктом договору оренди.

Згідно зі ст. 79 ЗК земельна ділянка — це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визна­ченими щодо неї правами.

За договором оренди орендодавець зобов'язаний, зокрема;

• передати в користування земельну ділянку у стані, що відпо­відає умовам договору оренди;

• при передачі земельної ділянки в оренду забезпечувати відпо­відно до закону реалізацію прав третіх осіб щодо орендованої земель­ної ділянки;

• не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою;

• відшкодувати орендарю капітальні витрати, пов'язані з по­ліпшенням стану об'єкта оренди, яке проводилося орендарем за згодою орендодавця;

• попередити орендаря про особливі властивості та недоліки й-'мельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричи- ніпи екщоїїчно небезпечні наслідки для довкілля або призвести іо погіршення стану самого об'єкта оренди (ст. 24 Закону "Про оренду землі").

Відповідно до ст. З Закону "Про оренду землі" земельна ділянка може передаватися в оренду разом з насадженнями, будівлями, спо­рудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них.

3. Земельна ділянка передається на встановлений договором сірок.

Згідно з ч. З ст. 93 ЗК (див. також ст. 19 Закону "Про оренду ісмлі") оренда земельної ділянки може бути короткостроковою ■■— не більше*5 років та довгостроковою — не більше 50 років. З огляду і іа це, строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

При передачі в оренду сільськогосподарських угідь для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строк дії договору оренди земельних ділянок визначається з урахуванням періоду ротації основної сівозміни згідно з проектами землеустрою.

При передачі в оренду сільськогосподарських угідь, які розта­шовані в межах гірничого відводу, наданого для розробки родовиша нафти або газу, строк дії договору оренди земельних ділянок визна­чається з урахуванням строків початку будівництва свердловин та виробничих споруд, пов'язаних з їх експлуатацією, на орендованій плата! або на її частині.

4. Земельна ділянка передається у володіння та користування. За Змістом ст. 93 ЗК України орендар бере в оренду земельну ділянку іля "провадження підприємницької та іншої діяльності". Останнє передбачає здобуття орендарем, як і в будь-якому іншому різновиді юговору найму, корисних для нього властивостей майна (земельної іілянки), тобто, користування нею. Оскільки користування будь- яким майном неможливе без володіння ним, закон наділяє орен- іаря і цим повноваженням.

Шляхи можливого використання земельної ділянки, взятої в оренду, окреслені ст. 25 Закону "Про оренду землі". Так, орендар має право:

• самостійно господарювати на землі з дотриманням умов до­говору оренди землі;

• за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому іаконодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження;

• отримувати продукцію і доходи;

• здійснювати в установленому законодавством порядку за письмовою згодою орендодавця будівництво водогосподарських і поруд та меліоративних систем.

Стаття 8 Закону "Про оренду землі" передбачає можливість пе- редання орендарем орендованої земельної ділянки або її частини в суборенду без зміни цільового при значення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця. Передача в суборенду земельних ділянок, на яких розташовані цілісні майнові комплекси підприємств, установ і організацій державної або комунальної власності, а також заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим, та їх структурних підрозділів, забо­роняється.

5. Земельна ділянка передається за плату; відповідно, орендар вносить орендну плату за користування земельною ділянкою.

За ст. 21 Закону "Про оренду землі" розмір, форма і строки вне­сення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Закону України від 3 липня 1992 р. "Про плату за землю" (в редакції Закону від 19 вересня 1996 р.). Обчислення роз­міру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Орендна плата за земельні ділянки, шо перебува­ють у державній і комунальній власності справляється виключно у грошовій формі.

Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винят­ком перерахування коштів через фінансові установи.

Орендна гілата за земельні ділянки державної і комунальної влас­ності, які передані в оренду для сільськогосподарського викорис­тання, переглядається один раз на 3 роки в порядку, встановленому законом або договором оренди. Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, перегля­дається за згодою сторін. Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати в разі, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не з його вини.

6. Наймач (орендар) зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законо­давства.

Зважаючи на те, що земля є основним національним багатством, шо перебуває під особливою охороною держави (ст. 1 ЗК), законо­давством встановлені підвищені еколого-санітарні та інші вимоги щодо режиму і способів її використання, зокрема, під час оренди. Так, за змістом ст. 24 Закону "Про оренду землі" орендар зобов'я­заний:

• використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням згідно з договором оренди;

• дотримуватися екологічної безпеки землекористування та збе­реження родючості ґрунтів, додержувати державних стандартів, норм і правил, у тому числі місцевих правил забудови населених пунктів;

• дотримуватися режиму водоохоронних зон. прибережних за­хисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються.

Крім того, обов'язками орендаря є:

• почати використання земельної ділянки в строки, встановлені юговором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку;

• виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (об- інження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди

(смлі;

• своєчасно вносити орендну плату;

• дотримуватись режиму використання земель природно-запо­відного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення;

• надати у 5-денний строк після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності копії договору відповідному органу державної податкової служби.

7. Договір найму земельної ділянки може бути як консенсуаль- ним, так і реальним, є двостороннім, оплатним договором.

Дата добавления: 2015-05-31