Користування лізингоодержувачу на визначений строк не менше одного року за встановлену плату (лізингові платежі). 1 страница

З огляду на суттєву різницю в правовому регулюванні видів лі­зингу, ознаки лізингу розкриватимуться з урахуванням зазначеної класифікації.

Характеристика договору лізингу.

1. ЦК не обмежує коло осіб, які можуть вступати у відносини і ні мого або непрямого лізингу, тобто бути лізингодавцями, 11 іингоодержувачами та продавцями. Ними можуть бути як юридичні, так і фізичні особи, причому як ті, що мають статус • сб'єкта підприємницької діяльності, так і ті, що його не мають. Відповідно, за змістом ЦК діяльність із передання (отримання) майна у лізинг може як мати ознаки підприємницької діяльності, іак і не мати їх.

На відміну від ЦК, ГК у ст. 292 чітко встановлює, що лізингом і господарська діяльність. Відтак, за змістом цього нормативного.кга. остання повинна відповідати вимогам ст. З ГК, зокрема, здій­снюватися суб'єктами господарювання, тобто юридичними та фі- іичними особами — суб'єктами підприємницької діяльності.

Очевидна колізія положень двох нормативних актів рівної юридичної сили у визначенні природи лізингу, а, відтак, — і його сторін» У цьому разі усувається наступним чином. Згідно зі ст. 4 ГК не є предметом регулювання цього Кодексу, зокрема, майнові та ■еобисті немайнові відносини, що регулюються ЦК; водночас ч. 2 ст. 9 ЦК зазначає, що законом можуть бути передбачені особли­вості регулювання майнових відносин у сфері господарювання. І а ким чином, сторони, для яких лізинг є одним з видів підприєм­ницької діяльності, повинні мати статус суб'єкта підприємницької пяльності; власне договір лізингу вважатиметься господарським із.леїосуванням до нього положень ГК та іншого законодавства, шо регулює господарську діяльність. В інших випадках на відносини іізингу поширюються положення ЦК.

Із визначення фінансового лізинг у (непрямого — термінологією ЦК), а також його суб'єктів, що містяться у спеціальному акті за­конодавства — Законі "Про фінансовий лізинг" — випливає, що фінансовий лізинг не обов'язково являє собою господарську діяль­ність, а сторонами відповідного договору можуть бути особи, на­ївність статусу суб'єктів господарської (зокрема, підприємницької) пяльності у яких не є обов'язковою. Так, згідно зі ст. 4 цього Закону пото суб'єктами можуть бути лізингодавець — юридична особа, яка передає право володіння та користування предметом лізингу п шнгоодержувачу; лізингоодержувач — фізична або юридична особа, яка отримує право володіння та користування предметом іізингу від лізингодавця; продавець (постачальник) — фізична або юридична особа, в якої лізингодавець набуває річ, що в наступному >уде передана як предмет лізингу лізингоодержувачу; інші юридич­ні або фізичні особи, які є сторонами багатостороннього договору іїзйнгу. Тобто, у договорі фінансового лізингу мають право брати. ласть як фізичні, так і юридичні особи незалежно від наявності у них статусу суб'єктів господарської (підприємницької) діяльності ■ юкрема, органи влади, фізичні особи без статусу суб'єктів підпри- мницької діяльності тощо).

Законом "Про фінансовий лізинг" передбачена особливість стосовно одного з суб'єктів непрямих лізингових відносин — лі- зингодавня. Ним, відповідно до ст. 4 Закону, може бути виключно юридична особа. Інститут прямого лізингу таких обмежень не передбачає. дозволяючи фізичним особам — суб'єктам підприєм­ницької діяльності бути лізингодавцями.

Із набранням чинності Законом "Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг", який відніс опе­рації фінансового лізингу до категорії фінансових послуг, практич­ного значення набуло виокремлення лізингодавнів — юридичних осіб, здійснення операції! фінансового лізингу у яких є виключним видом діяльності (спеціалізовані лізингові компанії), та суб'єктів, які вступають у лізингові відносини, проте надання таких фінансових послуг не є для них виключним видом діяльності. Перші набувають статусу фінансових установ після внесення про них запису до Державного реєстру фінансових установ у порядку, передбаченому означеним Законом та Положенням про Державний реєстр фінансових установ, затв. розпорядженням Державної комісії з ре­гулювання ринків фінансових послуг України від 28 серпня 2003 р. №41.

Для других набуття такого статусу, незважаючи на надання ними фінансових послуг у вигляді операцій фінансового лізингу, не є обов'язковим. Діяльність юридичних осіб, які систематично надають фінансові послуги, зокрема, з фінансового лізингу або уклали хоча б один договір про надання відповідних фінансових послуг на загальну суму, що перевищує 80 тис. гри., регулюється іншим норма­тивним актом — Положенням про надання окремих фінансових послуг юридичними особами — суб'єктами господарювання, які за своїм правовим статусом не є фінансовими установами, затв. роз­порядженням Державної комісії з регулювання ринків фінансових послуг України від 22 січня 2004 р. № 21. За змістом п. 2 цього документа юридична особа має змогу систематично (укладання З та більше договорів про надання фінансових послуг протягом календарного року) надавати фінансові послуги з фінансового лізингу в разі, якщо в її установчих документах зазначена діяль­ність з надання цього виду фінансових послуг за умови взяття на облік у Держфінпослуг та наявності:

• внутрішніх правил з надання фінансових послуг, затверджених уповноваженим органом юридичної особи, якому надано відповідні повноваження;

• кваліфікованих працівників, які безпосередньо здійснюють діяльність з надання фінансових послуг (укладення та виконання відповідних договорів), що не мають непогашеної або не знятої судимості за корисливі злочини.

2. За змістом ст. 292 ГК лізингом є діяльність, спрямована на інвестування власних чи залучених фінансових коштів. ЦК подіб­ного положення не передбачає, оскільки не розглядає лізинг як

іічл господарської (підприємницької) діяльності, про іцо йшлося

■ іii цс.

Стаття 2 Закону України від 18 вересня 1991 р. "Про інвестицій­ну діяльність" під інвестуванням розуміє сукупність практичних ші громадян, юридичних осіб і держави шодо реалізації інвести­цій, тобто всіх видів майнових та інтелектуальних цінностей, що вкладаються в об'єкти підприємницької та інших видів діяльності, в результаті чого створюється прибуток (доход) або досягається соціальний ефект. Тому, з опишу на законодавче визначення лізингу, основним спрямуванням останнього є інвестування коштів (наприклад, для купівлі майна, що згодом передається у лізинг) з метою отримання прибутку. Класичні інститути найму і оренди не передбачають первісного інвестування коштів, обмежуючись передачею наймачу (орендарю) необоротних активів, що їх має наймодавець (орендодавець).

Прямий та фінансовий види лізингу передбачають інвестування власних чи позичкових фінансових коштів. До власних коштів сг. 10 Закону "Про інвестиційну діяльність" відносить прибуток, амортизаційні відрахування, відшкодування збитків від аварій, стихійного лиха, грошові нагромадження і заощадження громадян, юридичних осіб тощо; до залучених — кошти, одержані від продажу акцій, пайові та інші внески громадян і юридичних осіб. Право­мірність інвестування за допомогою банківських позичок та кре- ім гін підтверджується ст. 10 Закону "Про фінансовий лізинг".

3. За договором прямого та фінансового лізингу лізингодавець передає лізингоодержувачу майно (предмет лізині у).

Згідно з ч. 1 ст. 807 ЦК (ч. З ст. 292 ГК, ст. З Закону "Про фінан­совий лізинг") предметом договору як прямого, так і фінансового; і інш у може бути неспоживна річ, визначена індивідуальними ознаками та віднесена відповідно до законодавства до основних фондів. Іншими словами, предметом прямого (фінансового) лізингу може бути будь-яке нерухоме і рухоме майно, яке може бути відне­сене до основних фондів відповідно до законодавства, в тому числі продукція, вироблена державними підприємствами (машини, устат­кування, транспортні засоби, обчислювальна та інша техніка, системи телекомунікацій тощо), не заборонене до вільного обігу на ринку і щодо якого немає обмежень на передачу його в лізинг.

Згідно із п. 4 Положення (стандарту) бухгалтерського обліку 7 'Основні засоби", затв. наказом Міністерства фінансів України від 27 квітня 2000 р. № 92, до основних засобів (фондів) належать мате­ріальні активи, які підприємство утримує з метою використання їх > процесі виробництва або постачання товарів, надання послуї, лавання в оренду іншим особам або для здійснення адміністра- гивних і соціально-культурних функцій, очікуваний строк корис­ного використання (експлуатації) яких більше 1 року (або операцій­ного циклу, якщо він довший за рік). Таким чином коло можливих об'єктів лізингу звужується порівняно із колом можливих об'єктів оренди, до яких, крім основних фондів, також можуть бути відне­сені нематеріальні активи, об'єкти незавершеного будівництва.

Відповідно до положень ч. 2 ст. 807 ЦК (ч. 5 ст. 292 ГК, ч. 2 ст. З Закону "Про фінансовий лізинг") не можуть бути предметом прямого (фінансового) лізингу земельні ділянки та інші природні об'єкти, а також інші речі, встановлені законом, зокрема, єдині майнові комплекси підприємств та їх відокремлені структурні під­розділи (філії, цехи, дільниці); ці об'єкти можуть буллі об'єктами оренди (див. закони "Про оренду державного та комунального май­на" та "Про оренду землі"). Майно, що перебуває в державній або комунальній власності та щодо якого відсутня заборона передачі в користування та/або володіння, може бути передано в лізинг у по­рядку ч. 4 ст. 292 ГК (ч. З ст. З Закону "Про фінансовий лізинг") за погодженням з органом, що здійснює управління цим майном.

4. Майно, що передається у прямий (фінансовий) лізинг, повин­не бути власністю лізингодавця або набуватись ним у господарське відання.

Згідно з умовами прямого лізингу лізингодавець інвестує власні чи залучені фінансові кошти з метою придбання (отримання у господарське відання) майна без попереднього погодження з лізингоодержувачем. Власне, на момент набуття цього майна особа є лише потенційним лізингодавцем і може взагалі не мати на меті передання майна в лізинг; відповідно, не існує відносин з особою — потенційним лізингоодержувачем.

При фінансовому лізингу лізингодавець набуває у власність річ, яка стає предметом лізингу, у продавця (постачальника) для наступ­ної її передачі лізингоодержувачу.

По-перше, це означає, що у відносинах фінансового лізингу можуть брати участь декілька сторін: лізингодавець, лізингоодер- жувач, продавець (постачальник) майна тощо. Це, в свою чергу, свідчить про множинність суб'єктів відносин фінансового лізингу.

По-друге, характерною ознакою фінансового лізингу є первісне набуття лізингодавцем на відповідній правовій підставі майна у про­давця (постачальника) за замовленням лізингоодержувача, що, в свою чергу, пов'язано з інвестуванням коштів лізингодавця. При цьому предмет лізингу лізингодавцем може набуватися як у влас­ність (ч. 2 ст. 1), так і у господарське відання (ч. 2 ст. 2 Закону "Про фінансовий лізинг"). В останньому випадку відносини регулюються за правилами, встановленими для регулювання відносин, що вини­кають у разі набуття права власності на предмет договору лізингу, крім права розпорядження предметом лізингу.

Лізингодавець у договорі фінансового лізингу набуває майно згідно зі встановленими лізингоодержувачем специфікаціями та умовами. Тобто, на відміну від інститутів найму (оренди), а також прямого лізингу, які характеризуються наявністю у наймодавця (орендодавця, лізингодавця) предмета найму (оренди, прямого лізингу), лізингодавець за договором фінансового лізингу приймає; і лізингоодержувача попереднє замовлення на відповідне майно, ■и'обхідне останньому, і після виконання замовлення передає йому

■в- майно.

5, За договором прямого (фінансового) лізингу лізингодавець Н'федає лізингоодержувачу майно у користування.

Користування предметом лізингу є квінтесенцією відносин, що і і маються між сторонами договору лізингу, як різновиду договору найму. Після закінчення строку договору фінансового лізингу, майно, що складає предмет прямого (фінансового) лізингу, повер- ілється лізингодавцю.

ß свою чергу, вищезазначене не означає повну заборону на перехід права власності на предмет лізингу від лізипгодавця до и іингоодержувача. Частина 2 ст. 8 Закону "Про фінансовий лізинг" прямо передбачає можливість укладання сторонами договору фінансового лізингу договору купівлі-продажу предмету лізингу. V цьому разі право власності на предмет лізингу переходить до пзингоодержувача в разі та з моменту сплати ним визначеної дого­вором ціни, якщо договором не передбачене інше. Щодо прямого і: >нні у. то перехід права власності на предмет лізингу можливий на підставі ст. 705 ЦК; у цьому разі якщо умова щодо купівлі-про- ілжу міститься, власне, в лізинговому договорі, термінологією ЦК иодібний договір називатиметься "договір найму-продажу".

У разі переходу до лізингоодержувача за договором прямого /фінансового) лізингу права власності на предмет лізингу, який находиться в державній (комунальній) власності, його вартість оцінюється відповідно до Методики оцінки об'єктів оренди.

ЦК, положення якого застосовуються до відносин прямого йзингу, а також спеціальне законодавство про фінансовий лізинг юпускають можливість сублізингу. Так, ст. 5 Закону "Про фінан- оний лізинг" (ст. 774 ЦК) визначає сублізинг як вид піднайму пред­мета лізингу, відповідно до якого лізингоодержувач за договором йзингу передає третім особам (лізингоодержувачам за договором і ублізингу) у користування за плату на погоджений строк відповід­но до умов договору сублізингу предмет лізингу, отриманий раніше від лізингодавця за договором лізингу. При передачі предмета фінансового лізингу в сублізинг обов'язково вимагається письмова ігода лізингодавця за основним договором фінансового лізингу. До юговору сублізингу застосовуються положення про договір лізингу, ікщо інше не передбачено договором лізингу.

6. Прямий та фінансовий види лізингу передбачають строкове користування предметом лізингу. Проте, на відміну від прямої о пзингу, щодо якого законодавством не встановлено чітких строків користування, законодавство про фінансовий лізинг чітко встановлює мінімальні межі такого строку— 1 рік. Максимальною межею строк користування предметом фінансового лізингу не обмежений.

7. Майно передається лізингоодержувачу за умови сплати остан­нім періодичних лізингових платежів. їх сума нормативно не встановлена і визначається сторонами самостійно. Щоправда, слід мати на увазі, що оскільки обидва види лізингу — прямий і фі­нансовий є різновидами найму (оренди), на них поширюються обмеження, пов'язані з передачею в оренду державного та комуналь­ного майна, зокрема, і щодо мінімальних розмірів орендної плати (див., наприклад. Методику розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна, рішення Київської міської ради "Про Методику розрахунку і порядок використання орендної плати за користування майном територіальної громади м. Києва" тощо).

Згідно зі ст. 16 Закону "Про фінансовий лізинг", яка за аналогією може бути застосована і до відносин прямого лізингу, лізингові платежі можуть включати:

• суму, яка відшкодовує частину вартості предмета лізингу;

• платіж як винагороду лізингодавию за отримане у лізинг майно;

• компенсацію відсотків за кредитом;

• інші витрати лізингодавця, шо безпосередньо пов'язані з ви­конанням договору лізингу.

8. На відміну від прямого лізингу, відносини щодо якого оформлюються двосторонніми договорами між лізингодавцем і лізпнгоодержувачем, оформлення відносин фінансового лізингу здійснюється у формі багатостороннього договору за участю лі­зингодавця, лізингоодержувача, продавця (постачальника) предмета лізингу тощо.

Форма лізингового договору залежить як від виду лізингу, так і від того, яке майно передається в лізинг. При визначенні форми договору необхідно керуватися відповідними положеннями ЦК.

Так, наприклад, при передачі в прямий лізинг будівлі або іншої капітальної споруди відповідний договір укладається в письмовій формі (ч. 1 ст. 793 ЦК). Проте, якщо ця будівля, споруда переда­ється на умовах фінансового лізингу (на строк 1 рік і більше) або в прямий лізинг на той самий строк, договір підлягає нотаріальному посвідченню (ч. 2 ст. 793) та державній реєстрації (ст. 794 ЦК).

Договір прямого (фінансового) лізингу вважається укладеним з моменту досягнення сторонами згоди щодо всіх істотних умов, тобто є консенсуальним.

Законодавство про лізинг, на відміну, наприклад, від Закону "Про оренду державною та комунального майна", не містить спеціальної процедури укладання договорів лізингу, тому потенційним сторонам необхідно керуватися запільними положеннями ЦК щодо укладання договорів (гл. 53). Проте Закон "Про фінансовий лізинг" визначає істотні умови відповідного договору, що можуть за аналогією бути застосовані і до відносин прямого лізингу:

• предмет лізингу;

• строк, на який лізингоодержувачу надається право користу­вання предметом лізингу (строк лізингу);

• розмір лізингових платежів;

• інші умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має алти досягнуто згоди.

У випадках і в порядку, передбачених законодавством, предмет и іпнгу піддягає реєстрації (див. вищенаведений приклад).

9. Відповідно до ст. 809 ЦК якщо відповідно до договору непрямого лізингу вибір продавця (постачальника) предмета до­говору лізингу був здійснений лізингоодержувачем, продавець (постачальник) несе відповідальність перед лізингоодержувачем за порушення зобов'язання щодо якості, комплектності, справності предмета договору лізингу, його доставки, заміни, безоплатного \сунення недоліків, монтажу та запуску в експлуатацію тошо. Якщо вибір продавця (постачальника) предмета договору лізингу був здій­снений лізингоданцем, продавець (постачальник) та лізингодавець несуть перед лізингоодержувачем солідарну відповідальність за зо­бов'язанням щодо продажу (поставки) предмета договору лізингу.

Ремонт і технічне обслуговування предмета договору лізингу ідійснюються продавцем (постачальником) на підставі договору між іі шнгоодержувачем та продавцем (постачальником).

§ 8. Договір найму житла

Відносини найму жшла регулюються, окрім гл. 59 ЦК, поло­женнями житлового законодавства, зокрема, Житловим кодексом (ЖК) УРСР, Законом України від II грудня 2003 р. "Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні", Правилами користування приміщеннями житлових будинків, затв. постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. № 572 (в редакції постанови від 24 січня 2006 р. № 45), Порядком надання послуг з тимчасового розміщення (проживання), затв. постановою Кабінету Міністрів України від 15 березня 2006 р. № 297, та ін.

Поняття договору найму жипиа.

Згідно зі ст. 810 ЦК за договором найму (оренди) житла одна сторона — власник жипыа (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

Характеристика договору найму житла.

1. Сторонами договору найму житла є наймач і наймодавець. Згідно зі ст. 813 ЦК ними можуть бути фізичні та юридичні особи. Вимоги щодо обов'язкової наявності у сторін договору найму жутла статусу суб'єктів підприємницької діяльності залежать від характеру житла, що є об'єктом договору найму, про що докладніше йдеться цілі.

Основною ознакою, що характеризує най мода вдя житла, є наяв­ність у нього статусу власника житла, що передається за договором, або статусу особи, уповноваженої розпоряджатися відповідним майном. Наприклад, стосовно житла, що знаходиться у державній чи комунальній власності, наймодавцями є відповідні органи дер­жавної влади чи органи місцевого самоврядування, у віданні яких знаходиться таке житло (до таких відносин положення ЦК щодо договору найму житла не застосовуються — ч. 2 ст. 810 Кодексу, вони регулюються положеннями ЖК). Житло, яке складає приват­ний житловий фонд, можуть здавати в найм безпосередньо його власники за правилами гл. 59 ЦК щодо договору найму житла.

Окрім наявності у власності житла, особа повинна мати можли­вість набути статусу наймодавця, тобто, іншими словами — мати повноваження на укладення договору найму житла на стороні наймодавця. Основною умовою такого укладення є наявність у особи необхідного обсягу право- та дієздатності.

Наймачами в загальному розумінні можуть бути особи, що заці­кавлені в отриманні в користування такого житла. Окрім зазначе­них вище вимог щодо обов'язкової наявності у особи право- та дієздатності на укладення договорів найму житла, законодавство встановлює ряд обмежень, пов'язаних, насамперед, зі специфікою житла як предмету договору найму.

Так, згідно з ч. 2 ст. 813 ЦК якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб. Цим фактично встановлюється заборона на вико­ристання юридичними особами — наймачами житла для потреб, не пов'язаних з проживанням громадян — наприклад, для роз­міщення в орендованих житлових будинках (квартирах) офісних приміщень. Частина 1 ст. 815 ЦК, положення якої встановлюють обов'язок наїімачалштла використовувати його лише для прожи­вання у ньому, фактично поширюють цю заборону і на фізичних осіб. З огляду на це, юридичні і фізичні особи, що мають потребу у приміщеннях, які використовуватимуться не для цілей проживан­ня громадян, можуть укласти договір найму житла, виступивши на стороні наймача, проте користуватися житловим приміщенням для означених цілей не зможуть.

2. Предметом договору найму є житло, що наймодавець передає наймачу для проживання.

Згідно зі ст. 812 ЦК житлом, що може бути передане за договором найму, може бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина. До житла не належать нежилі приміщення в жилих будинках, призначені для торговельних, побу­тових та інших потреб непромислового характеру (ст. 4 ЖК).

Згідно з п. 2 Порядку надання послуг з тимчасового розміщення (проживання) об'єкти, що призначені для надання послуг з тимча­сового розміщення (проживання), поділяються на:

• колективні — засоби розміщення загальною кількістю місць 10 або більше, в яких надають місце для ночівлі в кімнаті чи іншому приміщенні і за які справляється плата за встановленими цінами;

• індивідуальні «— житло, в якому за плату або безоплатно на­дається обмежена кількість місць (менш як 10). У такому засобі одиниці розміщення (кімнати, житло) повинні бути відокремлені одна від одної.

Від того, до якої категорії належить житло, що передається н м нім, залежить, зокрема, статус наймодавця. Згідно з п. 6 Порядку надання послуг з тимчасового розміщення (проживання) фізичні особи — власники або орендарі колективних засобів розміщення надають послуги з тимчасового розміщення (проживання) за умови іержавної реєстрації їх як суб'єктів підприємницької діяльності; послуги з тимчасового розміщення (проживання) у індивідуальних шсобах розміщення надаються фізичними особами без державної реєстрації. Подібних вимог щодо юридичних осіб Порядок не містить, а, отже, обов'язкова наявність статусу суб'єкта підприєм­ницької діяльності у них не вимагається.

Специфікою житла є наявність чітких законодавчих приписів щодо переважного його цільового використання. Відповідно до ст. 6 ЖК житлові будинки і житлові приміщення призначаються для постійного проживання громадян, а також для використання у встановленому порядку як службових житлових приміщень і гурто­житків. Надання приміщень у житлових будинках для потреб промислового характеру забороняється. Останнє положення обумо­вило розглянуту вище заборону використання житла для цілей, не пов'язаних з проживанням в ньому громадян.

Помешкання має бути придатним для постійного проживання у ньому (ч. 2 ст. 812 ЦК). Придатність для проживання визначається відповідністю житла санітарним і технічним вимогам, встановле­ним законодавством, що, у свою чергу, доводиться періодичними обстеженнями інженерно-технічними працівниками житлово- ексгілуатаційних організацій за участю представників громадськості. У разі необхідності до обстеження житлових будинків залучаються фахівці проектних і науково-дослідних організацій та органів і закладів санітарно-епідеміологічної служби.

Згідно з п. 2 Положення про порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і техніч­ним вимогам та визнання жилих будинків і жилих приміщень непри- іатними для проживання, затв. постановою Ради Міністрів УРСР під 26 квітня 1984 р. № 189, під час обстеження стану житлових будинків перевіряється:

• двір будинку та елементи його благоустрою;

• фундаменти, підвали;

• стіни та елементи фасадів (балкони, еркери, карнизи тощо);

• стикові з'єднання у великопанельних житлових будинках;

• дах будинку та обладнання на ньому (димові і вентиляційні канали та інше);

• ліфти та їх обладнання;

• поверхи житлового будинку, в тому числі їх конструкції;

• інженерне обладнання.

Крім того, Порядок надання послуг з тимчасового розміщення (проживання) у п. 8 передбачає обов'язкову сертифікацію послуг з иімчасового розміщення (проживання) стосовно безпеки для життя та здоров'я людей, захисту їх майна та охорони довкілля в порядку, встановленому законодавством.

Окрім наймача, у житловому приміщенні, за погодженням з най- модавцем, можуть проживати інші особи, які вказуються в договорі (ст. 816 ЦК). Ці особи набувають рівних з наймачем прав та обов'яз­ків щодо користування житлом. Наймач нссе відповідальність перед наймодавцем за порушення умов договору особами, які проживають разом з ним. Якщо наймачами житла є кілька осіб, їхні обов'язки за договором найму житла є солідарними.

Згідно зі ст. 817 ЦК наймач та особи, які постійно проживають разом з ним, мають право за їхньою взаємною згодою та за згодою наймодавця вселити у житло інших осіб для постійного проживан­ня у ньому. Такі особи набувають рівних з іншими особами прав користування житлом, якщо інше не було передбачено при їх все­ленні. Крім того, наймач та особи, які постійно проживають разом з ним, за їхньою взаємною згодою та з попереднім повідомленням наймодавця можуть дозволити тимчасове проживання у помешканні іншої особи (осіб) без стягнення плати за користування житлом (тимчасових мешканців). Вони, на відміну від наймача та інших зазначених вище осіб, не мають самостійного права користування житлом і повинні звільнити житло після спливу погодженого з ними строку проживання або не пізніше 7 днів від дня пред'явлення до них наймачем або наймодавием вимоги про звільнення помешкання.

Стаття 823 ЦК дозволяє укладення шодо взятого в найм житло­вого приміщення договору піднайму, за умовами якого наймач за згодою наймодавця передає на певний строк частину або все най­няте ним помешкання у користування піднаймачеві. Піднаймач не набуває самостійного права користування житлом. Договір під­найму житла є оплатним і строковим. Строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму житла. У разі достро­кового припинення договору найму житла одночасно з ним припи­няється договір піднайму.

3. Житло передається на певний строк.

Природа договору найму передбачає тимчасовість користуван­ня майном, в тому числі й житлом. Мінімальний чи максимальний строк користування житлом за договором найму, що розглядається, цивільним законодавством не встановлений і визначається сторона­ми (на відміну від договору найму житла, що знаходиться в державній або комунальній власності, умови якого, як зазначалося вище, не встановлюються ЦК - наприклад, за п. 13 Типового положення про соціальний гуртожиток, затв. постановою Кабінету Міністрів України від 8 вересня 2005 р. № 878, граничний строк перебування особи у соціальному гуртожитку становить 3 роки). Якщо у договорі найму житла строк не встановлений, договір вважається укладеним на 5 років (ч. 1 ст. 821 ЦК).

Згідно зі ст. 822 ЦК у разі спливу строку договору найму житла наймач має переважне право на укладення договору найму житла її.і поний строк. Не пізніше ніж за 3 місяці до спливу строку дого­вору найму житла наймодавець може запропонувати наймачеві у класти договір на таких самих або інших умовах чи попередній наймача про відмову від укладення договору на новий строк. Якщо наймодавець не попередив наймача, а наймач не звільнив помеш­кання, договір вважається укладеним на таких самих умовах і на і а кий самий строк.

Якщо наймодавець відмовився від укладення договору на новий строк, але протягом і року уклав договір найму житла з іншою особою, наймач має право вимагати переведення на нього прав наймача та (або) відшкодування збитків, завданих відмовою укласти з ним договір на новий строк.

У разі продажу житла, яке було предметом договору найму, наймач має переважне перед іншими особами право на його придбання.

4. Житло передається за плату. Згідно зі ст. 820 ЦК. розмір плати за користування житлом встановлюється у договорі найму житла. Якщо законом встановлений максимальний розмір плати за корис­тування житлом, плата, встановлена у договорі, не може переви­щувати цього розміру.

Одностороння зміна розміру плати за користування житлом не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Наймач вносить плату за користування житлом у строк, вста­новлений договором найму житла. Якщо строк внесення плати за користування житлом не встановлений договором, наймач вносить її щомісяця. Крім того, наймач зобов'язаний самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму.

Дата добавления: 2015-05-31