Земельное право 3 страница

Это дело показывает и применение принципов земельного законодательства (принцип единства судьбы), показывает системный анализ земельного и специального законодательства, и особенности применения ст.27 ЗК, регулирующей оборотоспособность ЗУ.

ОКС 24.01.2013 №119-0 с особым мнением Гаджиева. Гражданин в 1996 году стал собственником жилого дома в поселке, относящемуся к ЗАТО. ЗУ под домом у гражданина был на праве постоянного бессрочного пользования (ПБП). Гражданин обратился за выкупом по ст.36 ЗК участка под домом. Ему отказали, потому что согласно ст.27 ЗК (п.2 и п.5) данный земельный участок не может быть передан ему в частную собственность, ибо существуют ограничения в обороте такого ЗУ. Ограничения в обороте заключаются в том, что ЗУ находится в ЗАТО. Данные ограничения вытекали из специального закона о ЗАТО.

ОКС небольшое. В принятии к рассмотрению жалобы было отказано. КС обоснованно сказал, что права не нарушаются. А что Гаджиеву не понравилось? Во-первых, отсутствуют критерии дифференциации в зависимости от видов ЗАТО. ЗАТО само по себе - это особый объект со спецификой землепользования. Оная специфика связана с наличием на территории ЗАТО объекта особой охраны. Обеспечить сохранность такого объекта - главная цель существования ЗАТО. В любом случае цель землепользования ЗАТО - это обеспечение функционирования объекта особой охраны. В данном случае на территории ЗАТО расположен объект Росатома. Особый режим безопасного функционирования данного объекта имеет приоритет. Безопасность обеспечивается путем, в том числе, ограничения землепользования. Землепользование ограничивается, в частности, в части возможности совершения сделок с землей. Ограничения могут быть установлены и это обоснованно. Но в случае, если административно-правовой режим ЗАТО дифференцируется в зависимости, например, от дальности расположения от объекта особой охраны, то почему бы не дифференцировать ограничения.

Иные права на землю

На следующую лекцию посмотреть слайды из этой темы.

Право собственности - основной институт ЗП. Но право собственности - это лишь одно из прав на землю. Кроме права собственности еще есть следующие вещные права: ПНВ (законодатель его вытесняет), ПБП (оное право предусмотрено для определенного ограниченного круг субъектов - ст.20 - перечень субъектов ПБП, а еще Закон о введении в действие ЗК дополняет сей перечень (ст.3 оного Закона). ПНВ - только у граждан, а ПБП - только для юрлиц в определенных законом организационно-правовых формах. Но ПБП до 30.10.2001 года могло возникать и у граждан (и у юрлиц самых различных организационно-правовых форм). После этой даты для юрлиц, не включенных в ст.20 ЗК (коммерческие товарищества и общества), ПБП должно быть переоформлено в сроки, установленные законом (п.2 ст.3 Закона о введении в действие ЗК). В случае, если юрлицо не исполнит в срок свою обязанность по переоформлению, то его привлекут по ст.7.34 КоАП. А вот для граждан после 2001 года ПБП переоформление оного сроком не ограничено.

Таким образом, данный титул - это вещное право на землю, который предоставляется специальным субъектом юрлицам в тех формах, которые указаны в ст.20 ЗК и в Законе о введении в действие ЗК. Ранее возникшее ПБП у граждан может быть переоформлено, когда они хотят, а у юрлиц - не позже срока. В июле 2013 года срок для переоформления прошел.

Особенности прав ПНВ и ПБП состоят в том, что обладатели данных титулов ограничены в распоряжении. Те, у кого ПНВ, могут передать ЗУ только путем совершения сделки - завещания, или путем наследования по закону. Те, у кого ПБП, не имеют права распоряжения ЗУ совсем.

Безвозмездное срочное пользование ЗУ - это титул, характерный как для юрлиц, так и для граждан. Надо сказать, что в данном случае вторичный характер возникновения земельных прав и обязанностей характерен для данного титула. Это когда ты получаешь ЗУ, например, из-за того, что выполняешь трудовые обязанности (егерь, лесник).

Аренда

Аренда наряду с правом собственности на землю - основной вид права. Законодатель всяческим образом пытается усовершенствовать правовое регулирование аренды земельных участков.

На слайде основные особенности правоотношений по аренде ЗУ. Вывод из этих особенностей - речь идет об особенностях содержания и особенностях использования и распоряжения правом аренды.

В ЗК ст.22 регулирует правоотношения по аренде ЗУ. В этой статье мы можем найти много правил, существенным образом отличающихся от норм ГК. А если исходить из того, что аренда - это вид права (обязательственного, но права), то при регулировании арендных отношений нормы ГК также применяются. Да, при регулировании земельных имущественных отношений (в т.ч. норм по аренде ЗУ) нормы ЗП имеют приоритет перед нормами ГП.

Здесь появляется новация в части права распоряжения правом аренды ЗУ. Если мы - арендатор имущества, то в каком порядке и при каких условиях мы можем передать его в субаренду? В ГК нужно согласие арендодателя (разрешительный порядок). А вот применительно к регулированию аренды земли в ст.22 ЗК закреплен уведомительный порядок распоряжения правом аренды для арендатора.

В связи с этим нужно обратить внимание на Определение Президиума ВАС от 02.07.2013 №ВАС-3914/13 (по делу А06-7751/2010) – в данном деле рассматривались особенности применения ст.22 ЗК в части закрепления за арендатором правом распорядиться своим правом аренды в пределах срока договора.

Для реализации уведомительного порядка необходимо, чтобы в договоре аренды ЗУ не было каких-либо ограничений (например, указание на разрешительный порядок). Но вопрос: а если у арендатора есть долги по арендной плате. Субарендатор будет нести бремя по выплате этих долго? ВАС и рассматривал это. А параллельно ВАС рассмотрел и вопрос о распоряжении правом аренды.

П.9 ст.22 ЗК предусматривает возможность распоряжения арендатором по договору аренды ЗУ своими правами в уведомительном порядке в случае, если аренда ЗУ на срок более 5 лет установлена.

В данном случае ЗК существенным образом расширяет права арендатора ЗУ по сравнению с нормами ГК.

Причем арендатор может не только передать арендные права по субаренде. Он может отдать их в залог, внести их в качестве вклада в уставный капитал в пределах срока аренды. И опять-таки без согласия арендодателя при условии уведомления последнего, если договором аренды не предусмотрено иное.

Дальше в земельном законодательстве встает вопрос. Ст.22 содержат правило, что в таком случае ответственным по договору аренды ЗУ перед арендодателем становится новый арендатор (кроме отдачи арендных прав в залог). При этом заключения нового договора ЗУ с новым арендатором не требуется. Законодатель в ЗК регулирует только полномочия арендатора. А остальное регулирование отношений остается вакуумный. Не определено, можно ли с нового арендатора требовать арендную плату, не оплаченную прежде. ВАС в указанном деле это и рассматривал. Посмотреть обязательно.

В этом особенность регулирования отношения по аренде ЗУ. Арендатор ЗУ обладает бОльшим объемом прав по сравнению с арендатором иного имущества. Да, есть условия: срок договора аренды ЗУ - 5 лет и более, в договоре аренды ЗУ должно отсутствовать условие, запрещающее распоряжаться арендными права.

Как правило, на практике в договорах аренды ЗУ с КУГИ по аренде ЗУ, находящихся в публичной собственности, содержится запрет арендатору на распоряжение арендными правами.

Поэтому в основном такие проблемы с распоряжением арендных прав возникают редко.

Кроме того, разъяснения порядка применения ст.22 ЗК (об аренде земли) содержатся в ППВАС от 24.03.2005 №11 о некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства.

Какова форма уведомления о передаче новому арендатору арендных прав? А каков срок направления уведомления после совершения сделки с третьим лицом? Судебная практика исходит из логичного подхода: форма - письменная, а срок - разумный.

Дальше особенность аренды ЗУ. В случае, если мы - собственник здания и арендатором ЗУ. Это одна ситуация. Вторая ситуация - мы арендатор здания и арендатором ЗУ. В законодательстве предусмотрен принцип целевого использования ЗУ. Это значит, что мы обязаны как арендатор ЗУ в обеих ситуациях использовать ЗУ в соответствии с целевым назначением.

Целевое назначение устанавливается в административном порядке. Кроме того, нужно использовать ЗУ в соответствии с видами разрешенного использования, которые тоже определяются в административном порядке. И целевое назначение, и вид разрешенного использования в обязательном порядке указываются в договоре аренды.

В договоре же нужно указать, если у нас право распоряжаться своими арендными права или нет.

Использование нами земельного участка осуществляется в рамках договора. Характер наших прав аренды должен быть определен в договоре. Для арендатора здания важно описание территории, которую мы, как арендатор, можем использовать, обязаны содержать.

А если мы - правообладатель помещения, а не здания, то возникает вопрос - есть ли у нас права на ЗУ? А если есть, то какие? Аренда? В любом случае, если мы обладаем правами на помещение, то у нас есть право пользования ЗУ, ибо в помещение не пробраться, если прав на ЗУ не будет.

Обязательно ли нам иметь договор аренды ЗУ или оформлять иные права на землю?

П.1 ст.35 ЗК - наше право пользоваться ЗУ, если у нас есть права на помещение, оговорено тут.

Судебная практика в ППВАС №11 придерживается следующей позиции. В случае, если мы являемся собственником помещения в здании, то мы можем (!) стать арендатором ЗУ со множественностью лиц на стороне арендатора. Порядок заключения договора аренды установлен в ст.36 ЗК.

В случае, если мы - арендатор помещения в здании, то по логике, заключая договор аренды помещения, мы должны были определить и вопрос пользования ЗУ. Но если в договоре аренды здания и сооружения не определено передаваемое арендатору право на ЗУ, к последнему переходит право пользования частью ЗУ, необходимой для использования. В таком случае мы можем быть признаны субъектом права аренды в силу закона. Это п.22 ППВАС №11.

По общему правилу аренда возникает на основании договора. Кроме того, нужно еще передать вещь. А здесь получается, что аренда может возникнуть в силу закона.

Связаны с договором аренды ЗУ нормы ЗК еще касаются требований к договору аренды. Если арендная плата не определена, то договор аренды заключен? По ст.65 ЗК размер арендной платы - существенное условие.

Законная аренда длится столько же, сколько длится аренда здания.

Кроме того, в ППВАС №11 применительно к аренде рассматривается не только ст.22 ЗК, но и ст.46 ЗК (прекращение аренды).

Что еще существенно, то это право преимущественного выкупа ЗУ арендатором в порядке и на условиях, предусмотренных законом. Например, арендуемый ЗУ сельскохозяйственного назначения может быть выкуплен при условии, что арендатор не нарушает договор аренды, использует ЗУ по назначению.

У собственника недвижимости и арендатора ЗУ есть безусловное право выкупа. Собственник недвижимости (здания и помещения, кстати, тоже), являясь арендатором ЗУ, имеет право преимущественного выкупа ЗУ. Единственная преграда для реализации этого права - это изъятие ЗУ из оборота или ограничение ЗУ в обороте.

Право преимущественного выкупа арендатором земельного участка, являющегося собственником недвижимого имущества, закреплено в ст.2 ФЗ о введении в действие ЗК и в ст.3 этого ФЗ.

Порядок выкупа арендатором земельного участка регулируется ст.36 ЗК.

У арендатора как у обладателя иных прав на землю есть права использовать ЗУ, право на застройку и право приватизации и право преимущественного выкупа. Короче, как и у других правообладателей ЗУ.

Соответственно, обязанности арендатора ЗУ аналогичны обязанностям иным правообладателям ЗУ.

В ЗК закрепляется принцип титульного землепользования. Если мы посмотрим ст.8 (ч.2) ЗК, то мы увидим перечень документов, где указывается категория земель: в том числе и документы о правах на землю, договоры.

Принцип титульного землепользования предусматривает обязательное наличие вида права на землю и документа о таком праве. Все права на землю (и ПНВ, и собственность, и ПБП, и аренда, и безвозмездное срочное пользование) являются титульными правами, т.е. подтверждаются документами о правах на землю.

Перечень документов о правах содержится в ФЗ о введении в действие ЗК в п.9 ст.3.

Если говорить немножко об истории, то право собственности на землю могло и удостоверялось свидетельствами о праве собственности. Такие вещные права как ПНВ, ПБП удостоверялись государственными актами или свидетельствами (в разное время это могли быть разные документы). В общем, такие виды прав на землю всегда подтверждались либо государственными актами, либо свидетельствами.

В п.9 ст.3 ФЗ о введении в действие ЗК есть основания (то есть документы) для возникновения прав.

ПБП и аренда и другие вещные права на землю устанавливались договорами.

Общее правило - титульное землепользование - означает, что лицо, заявляющее о правах на землю (ПНВ, например), должно показать свидетельство о правах на землю.

Беститульное землепользование

Глава 16 ГК содержат нормы, закрепляющие условия беститульного землепользования.

Беститульное землепользование - это ситуация, при которой лицо имеет право использовать ЗУ, право на который возникло у него на законных основаниях. Это называется фактическое землепользование - ст.35 ЗК и ст.271 ГК.

Ч.1 ст.35 ЗК предусматривает правило о том, что у собственника недвижимости имеется право на использование соответствующей части ЗУ, занятой зданием (строением).

В п.1 ст.271 ГК РФ формулировка отлична. Там "право пользования ЗУ, предоставленным...". Фактическое землепользование как вид отношений (беститульное землепользование) возникло как раз в связи с реформой земельных отношений.

Изменившийся закон может изменить или прекратить наше право? Те, у кого было право пользования до земельной реформы, получили право выкупить ЗУ. Фактическое землепользование было всегда.

Фактическое землепользование - это отношения переходного периода, суть которых - защитить права тех, у кого такие права возникли до реформы.

Отсюда ЗК и ГК говорят о "правах, возникших на законных основаниях". До земельной реформы 2001 года можно было купить дом и землю отдельно, можно было получить землю на основании решения органа (ПБП, как правило). Но по ранее действовавших правилам, учитывая, что земля была государственная, документов о правах на землю не выдавали. Документ ранее мы не получили по причинам, от меня не зависящих.

Вот и фактическое землепользование откуда возникло: из прав на недвижимость или из решения органа о предоставлении земли. И дальше мы рассматриваемся как фактические землепользователи.

Выдавались разрешения на использование, акты или договоры на застройку. Это раньше было. Это были основания, дающие право использовать участок в соответствии с целевым назначением для застройки.

Сейчас это правомочие пользования. А раньше было право использования. В чем разница? Пользование - это извлечение полезных свойств. Использование же - это конкретное действие в рамках пользования.

В ГК говорится "право пользование, предоставленное...". Что такое предоставление? Предоставляет тот, кто обладает. Предоставление влечет возникновение права. За пользованием стоит использование. Детализация использования зависит от вида права.

Право пользования должно быть конкретизировано в каких-то правах. Если я обладаю правом пользования как собственник, то у меня широкие права пользования. Если я имеют право пользования на основе ПБП, то у меня тоже широкие права. ПНВ - то же самое.

Но если я собственник и получил объект недвижимости до 2001 года. У меня есть к-п здания. Ст.554 ГК предусматривала, что в к-п здания нужно описать ЗУ, на котором располагается здание. В к-п была просто отсылка к земельному законодательству.

Ст.36 ЗК определяет порядок: как мы можем оформить права на землю. Сначала формируем ЗУ. В ст.271 ГК - "право пользования, предоставленное...". Кто-то право пользование должен предоставить мне право пользование. Это и есть формирование ЗУ. Определение границ ЗУ производится по правилам, установленным законодательством.

В ст.36 ЗК вопросу индивидуализации объекта посвящена ч.7. Кроме того, определение размера и границ ЗУ регулируется ст.33 ЗК, которая содержит нормы предоставления ЗУ. В к-п здания размер ЗУ не указан.

Как размер определяется?

Фактическое землепользование - в соответствии с ЗК и ГрК (градостроительный регламент и нормы предоставления).

Еще критерием определения ЗУ в городской черте - это красные линии (ст.1 ГрК), утверждаемые в градостроительной документации (градостроительная документация по планировке).

Далее. Учитываются смежные землепользователи (отсутствие спора).

Наконец, учитываются естественные границы земельных участков (при их наличии).

Но для фактического землепользователя очень большое значение имеет первый критерий - фактическое землепользование и степень точности описания размера, местоположения ЗУ, на котором располагается здание, в рамках ст.554 ГК (в договоре к-п недвижимости).

Фактический землепользователь может требовать оформления документов на основе правоустанавливающих документов (свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи и другие сделки, оформление которых произошло в соответствии с требованиями действующего законодательства на дату совершения оной). В правоустанавливающих документах должны быть сведения, указанные в ст.18 ФЗ о госрегистрации прав.

Поэтому описание ЗУ в договоре к-п здания должно быть подробным.

Фактический землепользователь считается беститульным землепользователем до оформления права. Выбор права фактическим землепользователем осуществляется оным самостоятельно, но между двумя правами: аренда и собственность. Если ЗУ ограничено в обороте или не может быть в собственности у землепользователя, то только аренда.

Право пользования у фактического землепользователя возникает на возмездных условиях.

В ППВАС №11 сформулированы подходы к применению ст.35,36 ЗК и ст.271 ГК в части оформления права на ЗУ фактическим землепользователем. У фактического землепользования есть преимущественное право выкупа или оформления права аренды на ЗУ.

Ограничение размера ЗУ, необходимого для использования здания, связано со степенью точности описания размера, границ ЗУ в правоустанавливающем документе на недвижимость. Если в договоре о приобретении недвижимости (согласно ст.554 ГК) указаны и размер ЗУ, и когда он предоставлен, и какие документы, разрешающие застройку, имеются, то в этой ситуации к приобретателю недвижимости переходит весь объем прав на ЗУ в размере, который был у прежнего собственника.

В случае, если в договоре к-п размер и границы ЗУ не описаны точно (нет размера, или он примерный, или есть отсылка к техпаспорту), то тогда правообладатель имеет меньше вариаций на предмет определения размера ЗУ под здание. Почему? Потому что общее правило определения размера ЗУ фактическим землепользователем - это соответствие нормам ГрК. А там надо смотреть на технические характеристики здания, технические регламенты содержания здания, нормы градостроительного проектирования (нормативные документы, принимаемые региональными органами власти (региональные нормативы проектирования), принимаемые местными органами (местные нормативы градостроительного проектирования), где определяются размеру ЗУ в зависимости от характеристик здания), и градостроительные регламенты или иные градостроительные документы. В этих документах может содержаться размер ЗУ при фактическом землепользовании.

Ограничение прав

Ст.56 ЗК - понятие ограничения права. А сервитут - это вид права (ст.23 ЗК).

В начале ЗК есть принцип целевого использования ЗУ. Для каждого ЗУ есть целевое назначение и вид разрешенного использования. Следовательно, само право на землю уже ограничено законодателем в той части, что оно устанавливает обязанность использовать ЗУ по целевому назначению и в соответствии с видами разрешенного использования.

Поэтому основное ограничение связано, как раз, с принципом целевого использования, ибо здесь для собственника затрагивается и ограничивается свобода усмотрения.

Ограничения прав на землю связаны с тем, что ЗУ обязательно должен быть использован в соответствии с установленными целевым назначением и видами разрешенного использования.

Кроме того, если говорить вообще об использовании, то ограничения связаны и с регулированием процесса осуществления деятельности и застройки. Посредством чего регулирование происходит? Правообладатель ЗУ обязан приступить к строительству и завершить строительство в сроки, оговоренные при первоначальном предоставлении ЗУ либо в разрешении на строительство.

В ст.42 ЗК (обязанности собственника ЗУ) прямо написано об обязанности построить в сроки.

А дальше ГрадК пишет, как надо строить.

Помимо этого, ограничения могут быть связаны с особенностями самого ЗУ (с его характеристиками). Например, ЗУ на территории населенного пункта может располагаться в зоне охраны памятников. Или населенный пункт сам может быть признан памятником. Отсюда, для собственника, арендатора, землепользователя идут ограничения. Ограничения в этом случае представляют собой возложение каких-то дополнительных обязанностей (например, содержать фасад здания в надлежащем состоянии, благоустраивать прилежащую территорию, асфальтирование, засаживание древесно-кустарниковыми растениями за свой счет и др.).

Наконец, есть ограничения, связанные с экологическими требованиями - особые условия охраны окружающей среды. Например, наш ЗУ может не включать инженерные коммуникации в городе. Но ЗУ может иметь общую границу с охранной зоной этой инженерной коммуникацией. Или это может быть охранная зона, установленная в соответствии с экологическим законодательством (например, зона вокруг Байкала).

Категория "ограничение прав" в ЗП всегда делилась на две части: общее и специальное.

Первые два вида ограничений (на слайде) являются общими. Общие - те, что закреплены в актах общенормативного характера, а специальные - те, что установлены в индивидуальных актах относительно конкретного ЗУ. Последнее ограничение на слайде - это специальное ограничение.

Примером общих ограничений являются пожарные правила, правила охраны окружающей среды, соблюдение целевого назначения и видов разрешенного использования. Примером специальных ограничений является частный сервитут.

Ст.56 ЗК (ограничение прав) говорит, как правило, об общих ограничениях: соблюдение режима охранной зоны инженерной коммуникации, например.

Частный сервитут устанавливается для конкретного ЗУ.

Нужно обратить внимание на соотношение ст.23 ЗК (сервитут) и ст.56 ЗК (ограничение прав). Отличаются они по правовым последствиям установления сервитута и ограничения права.

Сервитут - это право на чужую вещь, а ограничение права - это обязанность (дополнительная) правообладателя.

Сервитут бывает частным и публичным (анализ норм ст.23 ЗК).

Публичный сервитут направлен на удовлетворение потребностей неопределенного круга лиц. Он является общим видом ограничения. Почему? Потому что он устанавливается по результатам общественных слушаний нормативным актом. Частный сервитут - ограничение специальное, и устанавливается для конкретного земельного участка договором или по решению суда.

Получается, что в ст.23 ЗК урегулированы два ограничения, носящих разный характер.

Частный сервитут - это чистый пример земельных имущественных отношений, регулируемых ЗП и ГП (ст.274 ГК). Здесь смешанное правовое регулирование (ЗК - специальные нормы).

Публичный сервитут - это правовая форма реализация и защиты публичных интересов и нужд применительно к земле. Надо сказать, что конструкция публичного сервитута критикуется многими учёными (особенно, цивилистами). Почему? Потому что это не сервитут в чистом виде. Публичный сервитут устанавливается публично-правовым способом (публичные слушания и НПА). Хотя те же принципы, что и в частном сервитуте, соблюдаются: наименее обременительный способ наложения сервитута, право выкупа ЗУ с целью снятия сервитута. Разница лишь в нуждах, удовлетворяемых двумя видами сервитута. Публичный сервитут удовлетворяет публичные интересы, которые в силу ст.1 ЗК, имеют приоритет над интересами публичными.

Из этого следует, что правообладатель ЗУ при установлении публичного сервитута может свое мнение подальше засунуть, если большинство на публичных слушаниях выскажутся за установления такого сервитута. Но это не значит, что он совсем бесправным становится. Собственник может пытаться и требовать выкупа ЗУ (чтобы у него купили ЗУ).

Дальше, нужно знать, что публичный сервитут устанавливается в документах по планировке территории. Что это за документы? Это проекты планировки и проекты межевания территории.

Проекты планировки и проекты межевания - это ст.42 и 43 ГрадК. Еще есть Информационное письмо №153, где рассматривается правовой статус проектов планировки и межевания. ВАС сказал, что эти проекты - ненормативные (индивидуальные) нормативные акты.

По общему правилу, публичный сервитут устанавливается нормативным актом. Но на практике реализация и оспаривание публичного сервитута происходит путем утверждения и предъявления заявления о признании недействительным проекта планировки и межевания как ненормативного акта (25-я глава ГПК вместо 24-ой главы). По публичным сервитутам оспаривать генеральный план как НПА бессмысленно, потому что из генерального плана мы никогда не поймем (там просто зоны), что именно наш участок ограничен публичным сервитутом.

Проект планировки и проект межевания устанавливается для конкретной территории, где несколько ЗУ (их строго определенное количество). Поэтому, по мнению ВАС, такие проекты установлены для строго определенного круга лиц, а значит являются ненормативными актами.

Нельзя сказать, что публичный сервитут устанавливается ненормативным актом, потому что проекты планировки и межевания принимаются на основе генерального права. Таким образом, генеральный план является тем самым нормативным актом, но реализуется публичный сервитут через принятие ненормативных планов проектировки и межевания, которые мы и должны обжаловать.

Кроме ст.23 и ст.56 ЗК, есть ст.36 ЗК, где есть очень загадочное ограниченное право. Это абз.3 ч.3 ст.36 ЗК - право ограниченного пользования ЗУ.

Есть собственность, есть аренда, есть ПБП, безвозмездное срочное пользование, ПНВ, и ограниченное право пользования (!).

Согласно ст.36 ЗК данное право ограниченного пользования устанавливается в следующих случаях. Например, здание с несколькими помещениями. Все - собственники помещений, а один владеет помещением на праве оперативного управления. Для того, чтобы тот, кто владеет помещением на праве оперативного управления, имел возможность прохода, ему законодатель предоставляет право ограниченного пользования на ЗУ.

Право ограниченного пользования на землю предоставляется казенным предприятиям и учреждениям.

Законодатель допускает возможность заключения договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, оставив за учреждением право ограниченного пользования ЗУ. Это будет в случае, если все собственники помещений не договорились о выкупе ЗУ, и решили арендовать землю.

Если учреждение занимает бОльшую часть здания, то оно будет иметь приоритет и получит ПБП, а собственники помещений могут с учреждением (?) заключить договор аренды. Такой участок под зданием признается неделимым.

Возвращаясь к ограниченному праву пользования. Что включает такое право? Проезд, проход, содержание инженерных коммуникаций, парковка, содержание и ремонт дорог и др. Это расходы, в которых учреждение должно принять участие.

Дата добавления: 2015-07-13