Земельное право 4 страница

Если собственники помещений выкупают ЗУ, то в договоре надо написать о правах учреждения на использование ЗУ. В таком случае по-хорошему надо все в сервитут преобразовывать.

Право ограниченного пользования похоже на сервитут.

Постановление Президиума ВАС 10288/12 от 25.12.2012 года. Оно касалось ограниченного права пользования ЗУ библиотекой.

Законодательство предусматривает для казенных предприятий и учреждений ПБП (ст.20 ЗК), но к ПБП добавляется еще и ограниченное право пользования ЗУ (ст.36 ЗК). Когда добавляется? Когда предприятие казенное или учреждение является обладателем не здания, а помещения.

Суть спора такова. Здание, в котором располагалось помещение библиотеки (региональное учреждение Владимирской области) на момент рассмотрения спора, использовалось совместно с предприятием. Причем предприятие в результате приватизации имущества предприятия стало акционерным обществом (открытым). ОАО обратилось с требованием к библиотеке о признании отсутствующим зарегистрированного ПБП и обязании оформить за библиотекой право ограниченного пользования ЗУ. Затем надо было границы ЗУ определить (выделить ЗУ на местности). Для того, чтобы выдать документ ПБП, нужно составить план ЗУ по результатам межевания. А этого не было.

Поскольку приватизировали предприятие как имущественный комплекс, в такой комплекс входит и ЗУ. Стали оформлять права на имущественный комплекс, и выяснили, что на ЗУ уже есть ПБП. Ну, и пошли в суд, сказав, что ПБП тут быть не может (ибо не было межевания), а есть право ограниченного пользования ЗУ.

Суды первых трех инстанций в удовлетворении требований отказал. ОАО не теряло надежды и пошло в ВАС. ЗУ под зданием по ст.36 ЗК был неделимым. Поэтому ОАО как собственник здания, может быть либо сособственником этого ЗУ вместе с публичным образованием, либо аренду ЗУ заключить.

Суды отказывали, потому что библиотека все равно бы смогла бы пользоваться ЗУ на праве ограниченного пользования. А еще суды сказали, что аннулирование записи в ЕГРП о ПБП учреждения не приведет к утрате библиотекой права пользования ЗУ. ОАО как бы и не возражало, просто просило применить ст.36, где не может быть на неделимый ЗУ одновременно ПБП и право аренды фабрики.

Президиум ВАС что сказал? Во-первых, на один ЗУ по факту имеется два права: ПБП библиотеку и право аренды фабрики. Это обстоятельство создает коллизию, ибо на один и тот же участок два права (хотя собственник-то один - публичное образования, поэтому не факт, что все так плохо). Во-вторых, ОАО выбрало правильный способ защиты - требование о признании ПБП отсутствующим (оспаривание зарегистрированного права).

Суды трех инстанций ссылались на п.1 ст.20 ЗК, когда отказывали в иске ОАО. ВАС сказал, что суды ошиблись. При новом рассмотрении, сказал ВАС, нужно выяснить следующее. У кого раньше возникло право на ЗУ (кто раньше оформил документы о правах - ОАО при приватизации или библиотека?), и имеются ли основания у библиотеки для возникновения у нее ПБП, или у нее основания для возникновения права ограниченного пользования ЗУ по ст.36 ЗК. А как определить, если ли основания для одного из двух прав? Во-первых, момент возникновения права у ОАО, и во-вторых, делимость/неделимость ЗУ (ЗУ, занятый зданием, является неделимым).

ВАС еще сказал, что при разрешении этого спора приоритет имеет ст.36 ЗК.

Второе дело - Определение ВАС №ВАС-14182/12 от 20.12.2012 года. Требование о признании недействительным купли-продажу ЗУ, часть из которого - береговая полоса водного объекта (она изъята из оборота). Здесь вопрос об индивидуализации ЗУ на период совершения сделки обсуждался. Ознакомиться с этим делом самостоятельно.

ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ

В теории ЗП всегда выделяли способы возникновения права на землю. Причем способы возникновения права на землю – это те процедуры, в результате которых возникают права на землю.

Соответственно в теории при обсуждении вопроса возникновения прав на землю учитывают, что способ – это процедура. Способ возникновения предполагает соотношение оснований в процедуре. Потому способ предоставления прав на землю – это то, каким образом возникают основания возникновения права.

Земля – это особый объект, и в регулировании земельных отношений публично-правовые нормы занимают очень большое место, если не ведущее.

Земля всегда была политической категорией, и этот аспект всегда отражался на особенностях ее приобретения. Вещи движимые и даже недвижимые в основном приобретаются по сделке. Что касается земли, то земля первоначально (тогда когда не было частной собственности) находилась в руках государства.

А дальше частные лица стали правообладателями (когда им государство дало землю). Это была передача прав на землю. Поэтому первоначальный способ возникновения прав на землю – это предоставление.

Выделяют первоначальные и вторичные способы возникновения прав на землю. К первоначальным способам относят предоставление.

Кроме того, к первоначальным способам возникновения права относят приватизацию, исходя из того, что это передача земельного участка сувереном частному лицу.

Приватизация, будучи хотя бы и разновидностью сделки, имеет особый характер.

Кроме того, в ЗП есть такой термин как оформление и переоформление. Ст.36 ЗК предусматривает возможность возникновения прав на землю для собственника недвижимости. Лицо, являющееся собственником недвижимости, получает права на землю, и здесь имеет место тоже первоначальный способ.

К вторничным способам возникновения прав на землю относят сделки.

На данном слайде права разбиты по способам возникновения.

Предоставление.

Если рассматривать предоставление по сути. Это административная процедура, это совокупность последовательных действий, имеющих юридическое значение. Причем совокупность действий при предоставлении объединена целью изменить правовой статус земельного участка.

Предоставление – это совокупность последовательных действий, направленных на изменение правового статуса земельного участка, производимых в соответствии с требованиями законодательства специально уполномоченными органами исполнительной власти или органами МС, специализированными организациями, кадастровыми инженерами, фондами, юридическими лицами и гражданами.

Ст.29 ЗК содержит перечень, кто из органов исполнительной власти и органов МС может предоставлять ЗУ.

Предоставление ЗУ на сегодняшний день изменило свое правовое содержание. Если в период командой системы предоставление являлось одним из способов реализации публичных властных функций, то на сегодняшний день это вид публичной услуги.

В данном случае вам предлагается два слайда. Предоставление на сегодняшний день представляет собой вид публичной услуги, поэтому можно встретить такие высказывания и среди студентов.

Если публичная услуга, то необходима административная процедура ее оказания. А любая административная процедура оказывается в соответствии с административным регламентом. В регламента как раз и указывается последовательность действий, совершаемых органом власти.

Если говорить о характере отношений по предоставлению земельных участков, по характеру это земельные отношения. Метод регулирования будет административным и гражданским, но это земельные отношения. По правовому содержанию действия по предоставлению ЗУ в процессе оказания публичной услуги направлены на изменение правового статуса ЗУ.

Например, ЗУ предоставляется публичным образованием в аренду частному лицу. Был ЗУ, находящийся в публичной собственности. А стал в результате предоставления ЗУ в публичной собственности, но обременённый арендой. Арендатор имеет право на защиту прав от собственника. Публичная собственность осложняется арендой. Публичная собственность – собственник остается таковым, но арендатор обладает правами. В ЕГРП появляется дополнительная запись, помимо права публичной собственности: аренда.

Если участок передаётся в частную собственность – переходит право.

В случае если ЗУ передаётся на праве ПБП – остается публичная собственность, и появляется обладатель права постоянного бессрочного пользования, который может защищать свои права на использование, в том числе и от произвола собственника.

Публичная услуга представляет собой форму распоряжения ЗУ.

Так как это государственная услуга, ее осуществление производится в соответствии с государственным регламентом. Имеет место регламентация действий сторон. Исполнительный орган государственной власти или орган МС действуют строго в соответствии с требованиями регламента. Отступление от предписаний регламента рассматривается как нарушение. Кроме того, здесь есть процессуальные нормы. У исполнительного органа государственной власти или органа МС отсутствует свобода усмотрения.

Если говорить о субъектах отношений по предоставлению, то субъектами отношений по предоставлению являются исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, и если быть точным, то еще публичные образования в лице исполнительных органов государственной власти или местного самоуправления.

Кроме того, в данных отношениях принимают участие специальные субъекты – фонды имущества (органы, осуществляющие организацию торгов либо иные специализированные организации). Кроме того, участниками отношений по предоставлению являются органы, осуществляющие подготовку объекта, формирование земельного участка. К ним относятся кадастровые инженеры, органы градостроительства, специальные органы со специальной компетенцией (например, органы по охране памятников).

При предоставлении существенное место занимают отношения по формированию земельного участка. Участниками отношений по формированию являются исполнительные органы государственной власти, заинтересованные в формировании земельного участка лица, правообладатели соседних ЗУ, кадастровые инженеры.

Особенностями отношений по предоставлению является и то, что исполнительный орган государственной власти и орган местного самоуправления в данной ситуации не только осуществляют распорядительную функцию, но и выступают в роли органа, осуществляющего контроль за правомерностью действий будущего субъекта земельных правоотношений.

При предоставлении земельного участка могут устанавливаться ограничения прав на землю связанные с особыми условиями использования. Установление ограничений прав на земельный участок для правообладателя определяется исполнительным органом власти, и он же осуществляет контроль и не только за, например, арендодателем, но может осуществлять контроль и за действиями собственника.

Надо сказать, что как раз при предоставлении определяются предусмотренные ст.42 и ст.56 ЗК обязанности приступить к использованию земельного участка в определённый срок и завершить использование земельного участка.

Процедура предоставления делится на этапы. В этом случае можно выделить 4 этапа предоставления.

Подготовительный этап – подача заявления, выбор ЗУ. Определение, согласование и установление на местности границ ЗУ. Определяются также технические условия, стоимость подключения объекта к инженерным сетям. Кроме того, происходит опубликование сведений о ЗУ, проводится государственный кадастровый учет. Участок всегда должен быть сформирован. После того как участок сформирован, отвечает тем характеристикам, которые нам нужны, заключается договор. После регистрации нашего права на ЗУ, начинается его использование. Дальше разрешение на строительство, а потом разрешение на ввод в эксплуатацию.

На подготовительном этапе – зонирование должно быть учтено. Если нет ПЗЗ, то необходимо предварительное согласование места ЗУ.

На подготовительном этапе вы подаете заявление и готовите ЗУ, производите выбор ЗУ.

Если ЗУ есть, то достаточно только заявления, если нет ЗУ, то сначала его выбор производится.

Надо сказать, что подготовительный этап при предоставлении ЗУ может быть выделен в самостоятельную процедуру, которая регламентируется ст.31 ЗУ и называется «выбор ЗУ для строительства».

Предварительное согласование места размещения объекта в рамках подготовительной процедуры проводится при отсутствии ПЗЗ. Если есть ПЗ, то выбор ЗУ для строительства проводиться не может.

Законодательство предусматривает случаи, когда такой выбор не проводится. В частности, это предоставление ЗУ гражданам для ИЖС в городском и сельском поселении, предоставление земель сельскохозяйственного назначения, для ведения личного подсобного хозяйства граждан. П.11 ст.30 ЗК – выбор не проводится при наличии ПЗЗ, потому что тогда согласно ПЗЗ предоставление ЗУ проводится.

Следующий этап – это формирование ЗУ.

ЗК содержит термины формирование и образование ЗУ.

Под формированием согласно ст.30 ЗК понимается совокупность действий по определению качественных характеристик земельного участка, таких как целевое назначение, вид разрешенного использования, границ, размеров, местоположения, а также по определению условий использования ЗУ, в том числе, технические условия подключения инженерных коммуникаций и их стоимость.

Формирование – определение основных качественных характеристик, имеющих значение для содержания земельных прав и обязанностей, определение целевого назначения и вида целевого использования. Оно определяет то, что можно делать, что нельзя, определяет местоположение и границы земельного участка, межевание.

Наличие на участке зданий, строений и сооружений имеет существенное значение, и поэтому это относится к существенным характеристикам, определяющим содержание прав и обязанностей. Наличие инженерных коммуникаций, обеспечивающих поставку услуг, и стоимость подключения к таким коммуникациями тоже важны.

Причем порядок определения предоставления технический условий подключения объектов капитального строительствам к инженерным сетям определяется Постановлением Правительства 2006 года №83.

Кроме того, при предоставлении земельного участка правообладатель заключает договор о подключении к системам коммунальной структуры (Постановление Правительства 2007 года №360).

Условия договора зависят от видов разрушенного использования.

Нормативы градостроительного проектирования – нормативные акты, регулирующие порядок использования земельного участка для застройки. Это могут быть нормативные акты субъектов, могут быть акты и МС.

Все эти документы определяют содержание прав и обязанностей правообладателя в части использования ЗУ, потому что они регламентируют обязанности и права по использованию ЗУ для застройки и позволяют определить правообладателю и потенциальному соискателю, насколько будет реализовано его желание, насколько будет удовлетворять его потребностям тот ЗУ, который он решит приобрести.

Термин образование ЗУ используется ЗК в гл.11.1. Анализ этих статей позволяет сделать вывод о соотношении формирования и образования (на слайде). Образование более узкое понятие по сравнению с формированием.

Образование – тут вид разрешённого использования не определяется. Вновь образованные ЗУ, например, при разделе будут иметь тот вид, который был у ранее существующего ЗУ. При образовании изменяются границы ЗУ.

Законодательство предусматривает способы образования: раздел, выдел, объединение и перераспределение. При этом действует запрет увеличивать и или уменьшать площадь: если образуется при разделе и выделе, то действует правило, что площадь образуемых в результате раздела и выдела, не может быть больше того, что было. Если объединяются ЗУ, то площадь образуемого ЗУ не может быть больше площадей объединяемых ЗУ, существовавших до образования ЗУ в виде объединения.

Кроме того, надо сказать, что законодательство предусматривает возможность объединения земельных участков, которые существуют у частных лиц не только на праве собственности, но и на иных вещных правах. Например, ст.11.6 ЗК предусматривает возможность образования не только находящихся в собственности ЗУ, хотя норма построена через исключение (там можно если одному можно (?)).

Требования к образуемым земельным участкам какие? Закрепленные в 11.9 ЗК требования идентичны требованиям для формирования. Сформированный или образованный ЗУ не может быть меньше минимальной нормы предоставления.

Границы ЗУ не должны пересекать границы муниципальных образований, территориальных зон. Должны соблюдаться правила целевого использования. Образованный ЗУ должен быть пригоден для использования по установленному виду разрешенного использования. Если установлен минимальный размер для размещения чего-то, то меньше нельзя. Соответственно правила образования закрепляются в градостроительном регламенте через нормы о предельных максимальных и минимальных нормах предоставления. И последнее правило образования и формирования – это запрет образования и формирования участков, имеющих неудобства, вклинивания, вкрапления, чересполосицу. И кроме того, в ст.41 ГрК содержится правило образования и формирования ЗУ, согласно которому ЗУ должен иметь выходы на территории общего пользования с каждого участка.

Особенности отношений по образованию ЗУ.

Органы публичной власти, представляя интересы правообладателя-публичного образования, принимают решения о способе образования ЗУ, заключают договор с кадастровым инженером по установлению на местности границ ЗУ. Они согласовывают границы ЗУ, определяют степень точности установления границ. Что это значит? Земельный участок – это объект права, и у него должны быть определенные характеристики и границы. Как раз при формировании и образовании ЗУ проводятся кадастровые работы. Кадастровые работы – это действия по установлению на местности границ земельного участка, это реализация признака дискреции вещи. На местности определяются границы разными способами. Можно заказать кадастровому инженеру колышек забить и там приделать информационных столбик, приделать не просто колышек, а объект, обозначающий границу ЗУ. Для земельного участка стандарт – минимум 3.

Определять степень точности установления – это определять, будут ли характерные точки границ закреплены только колышками, будет ли это сооружение установлено, из какого материала изготовлено, будет ли оно согласовано, и будет ли забор. Это все определение степени точности установления границ. Иначе кадастровый инженер может просто на документах определить.

Степень точности определения границ ЗУ определяет собственник-правообладатель.

Но при формировании – это специальный орган, действующий от имени публичного образования. Он и определяет степень точности. Кроме того, правообладатель соседнего участка может потребовать закрепления границ специальным знаком, но это уже будут его расходы. Поэтому правообладатели земельных участков согласовывают смежные границы, по своему желанию определяют степень точности установления на местности и за свой счет устанавливают специальные межевые знаки. Кадастровый инженер проводит кадастровые работы, по договору составляет межевой план и сопровождает кадастровый учет.

Есть еще специальные органы и учреждения – органы кадастрового учета, земельные кадастровые палаты (находятся в территориальных органах Росреестра). Сейчас кадастровый учет осуществляют кадастровые палаты.

При кадастровом учете принимаются работы кадастровых инженеров, утверждается межевой план и составляется кадастровый паспорт ЗУ. Это подтверждает завершение процедуры межевания и формирования ЗУ.

Необходимо соотносить значение межевого плана и кадастрового паспорта. Межевой план – это документ, который составляется в рамках договора кадастровым инженером и свидетельствует о наличии требуемых законодательством характеристик ЗУ (таких уникальных характеристик, как границы и размер ЗУ). Кроме того, межевой план может иметь приложение, в которое включаются и правоустанавливающие документы на ЗУ. На межевом плане обозначаются особые зоны или зоны с особыми условиями использования, имеющиеся на ЗУ. Кроме того, на межевом плане указываются кадастровые номера соседних ЗУ и ЗУ, на которые устанавливаются сервитуты или иные ограничения права.

Кадастровый же паспорт ЗУ – это юридический документ, свидетельствующий о проведении государственного кадастрового учета ЗУ. Межевой план ближе к техническому документу, а кадастровый паспорт — это юридический документ. При наличии кадастрового паспорта формирование или образование ЗУ считается завершенным.

Дома сопоставьте слайды формирования и образования.

Следующий этап – это принятие уполномоченным органом решения об изменении правового статуса ЗУ. Законодательство предусматривает два способа принятия решения. Принятие решения о целевом предоставлении и принятие решение с использованием конкурсным процедур. Причем предметом торгов может быть ЗУ, в случае если ЗУ предоставляется на праве собственности, либо право на заключение договора аренды ЗУ для строительства в случае, если ЗУ предоставляется на праве аренды.

В данном случае можно выделить:

-протокол о об определении победителя торгов

-решении о представлении ЗУ в соответствии с его целевым назначением.

Данные документы как правовая форма выражения по содержанию должны отвечать ст.18 закону о госрегистрации прав на недвижимое имущество, должны содержать информацию, необходимую и достаточную для внесения записи в реестр.

Проведение аукциона в соответствии с требованиями законодательства (порядок проведения торгов - ст.38 (статья 38 чего? ЗК?)).

Что касается принятия решения о целевом предоставлении, здесь так как предоставление – это публичная услуга, принятие решения о предоставлении осуществляется в соответствии с требованиями административного регламента.

Целевым способом предоставляется ЗУ в соответствии со ст.20 ЗК казенным предприятиям, учреждениям и иным лицам, кто получает на праве ПБП.

Зайдя на сайт земельного портала СПб, вы можете в разделе административные регламенты посмотреть административный регламент предоставления на праве ПБП.

То, о чем мы говорили, - это предоставление ЗУ для строительства. И причем строительство – это один из основных видов использования земли, но все-таки не единственный.

Ст.34 ЗК предусматривает порядок предоставления ЗУ для целей, не связанных со строительством. Анализ норм данной статьи позволяет заключить, что при предоставлении ЗУ для целей, не связанных со строительством, законодатель не устанавливает четкой процедуры и последовательности действий. Закрепляются только принципы принятия решения. В частности, принципы эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности. Тем не менее, в ст.34 ЗК содержатся те требования, которые должны быть выполнены органами местного самоуправления при подготовке НПА при предоставлении для целей, не связанных со строительством.

Земельные отношения относятся к предмету совместного ведения и значительный блок правового регулирования – это НПА субъектов или даже МПА, поэтому в ст.34 ЗК содержится как раз правила, в соответствии с которыми и должны быть приняты такие акты.

В частности, необходимо определить уполномоченный орган, наделенный правами по принятию решения о предоставлении ЗУ для целей, не связанных со строительством, установить критерии предоставления. Здесь и порядок подготовки документов, перечень документов предоставляемых, здесь и виды использования земельного участка.

В ст.34 ЗК закрепляется требование обеспечить подготовку информации о ЗУ, которая предоставляется гражданами и юрлицами для целей, не связанных со строительством, а также условие о платном и бесплатном предоставления. Общее правило предоставления – это платность.

Причем требования обязательности соблюдения конкурсной процедуры статья 34 не содержит. И возникает вопрос: обязательно ли в данном случае проведение торгов для целей, не связанных со строительством. Федеральный законодатель по этому вопросу ничего не говорит. Норма не содержит обязательности проведения торгов при предоставлении ЗУ для целей, не связанных со строительством. Единственное, что закрепляется – это то, что орган местного самоуправления принимает решение с учётом зонирования, т.е. подготовительный этап, на котором принимаются ППЗ, документы территориального планирования, должен быть выполнен. Но конкурсности не требуется.

Формирование за счет заявителя. Причем ЗУ может быть предоставлен как в собственность, так и в аренду.

Обязательность проведения конкурсной процедуры, если законодатель не устанавливает обязательности проведения торгов, то как в таком случае? Можно ли отнести на усмотрение органов местного самоуправления? Могут ли быть предусмотрены торги? Можно ли рассматривать действия органа местного самоуправления по установлению обязательности торгов, если для целей, не связанных со строительством, они не предусмотрены, как нарушения федерального законодательства. Ведь равный доступ к земле закрепляется как принцип земельного законодательства. Если одна заявка на один ЗУ, то проблемы не возникает. Вопрос в том, если на один участок два заявления и тогда возникает спор. Т.Г. Иванова полагает, что так как к земельное законодательство относится к предмету ведению совместному, то в принципе введение состязательных процедур не противоречит принципам, установленным в федеральном законодательства. Другое дело, что орган МС должен соответственно опубликовать информацию об этом ЗУ. И второй момент такой, что если я подаю заявление о предоставлении, объявляются торги, я провожу кадастровые работы, и в ходе торгов проигрываю. Тогда что? Можно в условиях торгов включить условие о возмещении проигравшим произведенных ими затрат.

Продолжаем тему "Возникновение права",

Приватизация как способ возникновения права

Это первоначальный способ возникновения права собственности. В данном случае для возникновения права собственности на ЗУ при приватизации в соответствии с нормами земельного законодательства и нормами специального законодательства (ст.28 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества) требуется сложный юридический состав.

В этот состав включается заявление соискателя, передаточное распоряжение (это распорядительный акт уполномоченного собственником органа по передаче земельного участка в частную собственность) (КУГИ или КУМИ, как правило). На основании передаточного распоряжения заключается договор купли-продажи. В совокупности передаточное распоряжение и договор являются документами-основаниями для государственной регистрации перехода права собственности.

Специальные требования - передаточные распоряжения и договор купли-продажи (выкупа) должны соответствовать требованиям ст.18 Закона о госрегистрации прав. Ст.18 - документы-основания для регистрации перехода права должны содержать необходимую и достаточную информацию, необходимую указать в ЕГРП.

Применительно к ЗУ эта информация: размер, целевое назначение и виды разрешенного использования (или указание на территориальную зону в части видов разрешенного использование), описание границ, кадастровый паспорт.

Расходы по оплате работ за составление кадастрового паспорта и проведения кадастрового учета ЗУ несет будущий собственник (соискатель). Это говорится в ст.28 Закона о приватизации.

Приватизация земельный участком сегодня может проводиться по двум направлениям - по новому законодательству (где приватизация недвижимости и ЗУ производится одновременно) и по второму пути (приватизация ЗУ собственниками недвижимости, ставшими собственниками до 2001 года).

В этой связи оформление (переоформление) прав как способы возникновения права очень близки к приватизации.

Переоформление (ст.36 ЗК РФ)

Ст.36 ЗК - порядок возникновения прав на ЗУ для собственников недвижимого имущества.

Собственник недвижимого имущества (согласно ст.36 ЗК РФ) имеет право приобрести в собственность ЗУ. В данной ситуации эта процедура с точки зрения способа возникновения права будет называться "приватизация ЗУ". Хотя она начнется с оформления документа на правах. Поэтому приватизация как первоначальный способ приобретения права очень близка к переоформлению.

У собственника недвижимости могут быть либо право собственности на ЗУ, либо право аренды на ЗУ (ст.35 ЗК РФ). Ст.36 ЗК РФ раскрывает это положение.

Дата добавления: 2015-07-13