Земельное право 5 страница

У собственника недвижимости - преимущественное право выкупить в собственность (приватизировать) ЗУ, на котором располагается его недвижимость, или преимущественное право оформить договор аренды (если он выберет такой вид права на землю). Собственность или аренда - это право выбора собственника недвижимости, кроме случаев, когда ЗУ ограничен или изъят из оборота. В таком исключительном случае будет только право аренды. Право аренды будет в единственном виде в случае, если ЗУ зарезервирован для государственных (муниципальных) нужд.

Ст.27 ЗК РФ - случаи ограничения в обороте. П.8 ст.28 Закона о приватизации - случаи, когда приватизация ЗУ невозможна. Нужно сопоставить п.8 ст.28 Закона о приватизации и ст.27 ЗК РФ.

Собственник недвижимого имущества вправе оформить ЗУ в собственность, и в этом случае способ возникновения права - приватизация. Почему? Потому что порядок будет такой, как при приватизации: заявление собственника здания в КУГИ (КУМИ), КУГИ (КУМИ) в соответствии с административным регламентом проводить оценку ЗУ, соискатель проводить кадастровые работы по межеванию, оплачивает составление межевого плана и подает заявление на государственный кадастровый учет ЗУ, получает кадастровый паспорт ЗУ и представляет его в КУГИ (КУМИ). После проведения оценки ЗУ, определяется его выкупная цена, и издается передаточное распоряжение. Оное в этом случае - это аналог волеизъявления собственника.

Но по поводу волеизъявления собственника. В ГК есть общее правило - свобода договора (свобода усмотрения). В случае же с приватизацией собственник (государство или МО) не может отказаться от приватизации, если нет оснований для отказа в приватизации, указанных в ст.28 Закона о приватизации и в ст.27 ЗК РФ (ограниченность и изъятие из оборота, зарезервированность и т.д.). Если нет оснований, то волеизъявление собственника предопределено законом - он согласен продать.

Что это означает? Это означает, что по общему правилу орган должен принять передаточное распоряжение. Если оное не издано в установленные ст.36 ЗК РФ сроки, то собственник недвижимости может через суд требовать понуждения к договору. Это важно, ибо собственник недвижимости имеет преимущественное право приватизации ЗУ.

Теперь к переоформлению (оформлению) как первоначальному способу приобретения права

Особенности оформления и переоформления имеют специфику в зависимости от субъекта - граждан или юридических лиц.

Граждане имеют право оформить ЗУ под принадлежащим им на праве собственности недвижимым имуществом (жилым домом, например). Тут граждане имеют преимущественное право выкупить ЗУ. Но у них есть особенность, связанная с признанием их фактическими землепользователями: гражданин всегда имеет право оформить либо в собственность, либо в аренду ЗУ, который был предоставлен ему до 2001 года, в том же виде: тот же размер. Уменьшить ему размер нельзя. Какой был размер в решении о предоставлении до 2001 года - такой и должен остаться.

Порядок оформления прав регулируется органами МС. В СПб есть Распоряжение Администрации 2732РА (?) - порядок оформления прав для граждан.

Кроме того, порядок оформления прав гражданами регулируется законом о введении в действие ЗК. В частности, п.4 ст.3 Закона о введении в действии ЗК - гражданин может бесплатно приобрести в право собственности участок под своим зданием.

Что касается переоформления прав гражданами. Переоформление - значит, что что-то было до этого, а теперь это что-то изменяется. Переоформление - это первоначальный способ возникновения прав на землю в соответствии с новым ЗК. Законодатель предусматривает переоформление для граждан в следующих случаях: граждане могут переоформить ранее возникшие права ПБП, ПНВ на право собственности.

П.9.1 и п.9.2 ст.3 Закона о введении в действие ЗК регламентируют порядок такого переоформления.

Что здесь важного? Оформление (как и приватизация) по общему правилу предполагает наличие сложного юридического состава - подается заявление, принимается решение о передаче в собственности (либо о переоформлении, либо об оформлении), и на основании этого решения (административного акта) заключается договор (либо купля-продажа, либо аренда). ПБП и ПНВ можно переоформить на аренду. Например, на приграничной территории, где ЗУ не предоставляются в собственности. Тогда ПБП или ПНВ может сохраниться, либо может быть переоформлено на аренду (хотя такое редко случается, ибо, вроде как, ПБП и ПНВ не должно быть переоформлено гражданами в какой-то определенный срок).

Административный акт и договор вместе с кадастровым паспортом подаются в Росреестр для регистрации права собственности.

Переоформление гражданами ПБП и ПНВ происходит, минуя общий порядок со сложным юридическим составом. Если мы, граждане, имеем ПБП или ПНВ, то одного лишь обращения в Росреестр о регистрации права собственности будет достаточно. Это при условии, что размер моего ЗУ не изменился. При этом нужно свидетельство о ПНВ (п.9 ст.3 Закона о введении - документ о правах на землю), которое выдавалось раньше вместе с планом ЗУ. Если ЗУ до сих пор соответствует плану, то можно просто обратиться в Росреестр для переоформления на право собственности. Это упрощенный порядок для граждан.

Это очень важно, ибо по общему правилу для переоформления нужно два акта - административный акт и договор.

Кроме того, для граждан установлены правила переоформления (оформления) прав, упрощающие их жизнь, исходя из принципа презумпции правомерности действий гражданина и обязательности наличия квалификации у органа публичной власти. Если гражданин не имеет документов каких-то, то все сомнения толкуются пользу гражданина.

Например, у гражданина есть решение о предоставлении ЗУ ему, но не указано, на каком праве ЗУ предоставлен. В этом случае такое сомнение толкуется в пользу гражданина - предполагается право собственности за таким гражданином (п.9.2 ст.3 Закона о введении). Естественно, тут есть ограничения - например, изъятие ЗУ из оборота. А если таких ограничений нет, то только в собственность.

Все остальные моменты подлежат самостоятельному изучения путем прочтения п.9-9.2 ст.3 Закона о введении.

Теперь к оформлению (переоформлению) прав на ЗУ юридическими лицами. Здесь следует обратить внимание на нормы ст.2 и 3 Закона о введении, и ст.35 и 36 ЗК РФ. Это нормы, регулирующие оформление (переоформление) прав юридическими лицами.

В особую категорию тут можно выделить некоммерческие объединения граждан (садоводства и огородничества). Для них действуют такие же послабления, как и для граждан: сроки переоформления не установлены (когда захотят переоформить - тогда и переоформят), и размеры ЗУ (тут еще специальный закон о садоводческих и прочих некоммерческих объединений граждан). Размеры ЗУ в процессе переоформления (оформления) определяются, в том числе, и в соответствии с названным законом.

Остальные юридические лица должны подчиняться следующим правилам переоформления (оформления). Во-первых, что касается оформления, то закреплена обязанность для собственников зданий оформить права на землю. Собственник здания обязан оформить права на землю. Причем выбор (собственность или аренда) у такого собственника сохраняется.

Следующее ограничение связано с титулом и со сроком оформления. Обязательно переоформление ПБП для юридических лиц организационно-правовых форм, не указанных в ст.20 ЗК (коммерческие организации, другими словами). Такие коммерческие организации обязаны переоформить ПБП на право собственности или право аренды. Срок переоформления ПБП на такие права истек в декабре 2012 года. До июля (или все-таки декабря?) 2012 года - п.2 ст.3 Закона о введении.

Для тех, у кого линейные объекты в собственности, этот срок - 2015 год. А для остальных срок уже истек.

Ограничения в выборе (собственность или аренда) стандартны - ограниченность или изъятие в обороте.

С 01.07.2013 года закончился еще срок льготной приватизации, когда размер покупной цены определялся с привязкой к кадастровой стоимости. Сейчас цена является рыночной.

В случае неисполнения обязанности переоформить юридические лица могут быть субъектами административной ответственности за нарушение земельного правопорядка. Ст.7.34 КоАП (вроде как) предусматривает ответственность за соответствующее правонарушение.

Что касается требований (порядка) определения размера ЗУ. В данном случае п.7 ст.36 ЗК содержит правило определения размера и границ оформляемого (а в некоторых случаях и переоформляемого) ЗУ.

Кроме того, ст.33 ЗК содержит правило о нормировании земельных участков, и ст.11.9 ЗК - требования к образуемым и измененным ЗУ.

Это нормативная база по вопросу размера и границ ЗУ.

Если кратко резюмировать эту нормативную базу, то они будут следующими. При оформлении (переоформлении) приоритет дается информации о размере и границах, указанной в решении о предоставлении ЗУ. Или нужно в договоре к-п недвижимости (здания) посмотреть описание ЗУ (описать ЗУ при к-п здания надо - ст.554 ГК РФ). Если написан кадастровый номер в договоре, то нужно смотреть в кадастр.

А если размер ЗУ казан в гектарах, то разброс может быть немаленьким в случае определения размера в квадратных метрах.

Все эти права ограничиваются фактическим землепользованием. Абз.2 ч.7 ст.36 ЗК - местоположение и размер ЗУ определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, положением смежных ЗУ, и естественными границами. Например, у нас размер в гектарах (где у нас есть некоторый разброс), но по факту часть разброса уже кем-то используется. На эту часть претендовать мы не можем (ибо абз.2 ч.7 ст.36 ЗК), а можем претендовать на меньшую часть округления гектаров в метры квадратные.

Итак, сначала мы смотрим на документы о предоставлении ЗУ и на договоры к-п здания, а потом смотрим на критерии, указанные абз.2 ч.7 ст.36 ЗК. Естественные границы - овраг, за который не перепрыгнешь.

А дальше ст.11.9 ЗК говорит о максимальных и минимальных нормах предоставления, и о правилах формирования ЗУ. Эти нормы глобального характера - ЗУ не может располагаться в двух различных территориальных зонах, ЗУ не может располагаться на территории двух МО. Это глобальные правила формирования ЗУ. Дополнительно к этим правилам есть еще ст.41 ГрК - с ЗУ обязательно должен быть выход на ЗУ общего пользования.

В принципе, к глобальным правилам формирования - запрет создания неудобств в пользовании (вклинивания, вкрапливания и т.д.)

А теперь мы перейдем к конкретным делам.

Пример предоставления мы можем посмотреть на http://property-fund.ru/lot/12998#item13000.

Там есть графические материалы, описание ЗУ, его кадастровый номер, площадь, разрешенное использование. Дальше идет детальное изложение установленных для ЗУ обременений, связанных с территориальной зоной (в СПБ это, как правило, в жилой зоне допускается общественно-деловая застройка, а зона инженерных коммуникаций допускается в любой зоне - жилой или производственной). Обременения, кроме того, могут быть связаны с зоной охраны памятников истории и культуры. В данном случае указывается на наличие такой зоны (по ссылке).

Кроме того, ограничения могут быть связаны с утверждением документов по планировки территорий (проект планировки территории с проектом межевания).

Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности – наиболее свободная зона.

Соответственно, рекомендовано посмотреть, как это выглядит.

А теперь, уж точно, к нескольким делам для примера.

Предоставление как первоначальный способ может зависеть от этапов предоставления и способов принятия решения (есть в презентации, и вроде было оговорено на лекции от 25.10.2013). Может быть предоставления для строительства и для целей, не связанных со строительством.

Пример. Жило-было ЗАО. Данное ЗАО обратилось с заявлением о предоставлении ЗУ в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта. Разница между этапами (с предварительным согласованием и без) в следующем: имеются ли градостроительные документы (в первую очередь, ПЗЗ - приняты ли они). По общему правилу законодатель придерживается логики о том, что все населенные пункты должны иметь ПЗЗ, ибо ПЗЗ - это правила игры, без которых предоставление ЗУ будет находиться в сфере усмотрения органа МС.

На сегодняшний день установлено правило: в городах до 31.12.2013 года должны быть приняты ПЗЗ. После этой даты при отсутствии ПЗЗ предоставление ЗУ производиться не должно. Для районов - 30.06.2013 года, а для сельских поселений этот срок еще не наступил - 01.06.2014 года.

При предварительном согласовании производится выбор ЗУ, т.е. может быть 2-3 варианта места размещения объекта, из которых выбирает заявитель, а может быть 1 вариант. Это некая подготовительная процедура, предполагающая возможность предварительных действий соискателем ЗУ (изучить территорию, провести инженерные изыскания, подумать, эффективно ли тут строительства) и возможность таких же действий для органа власти (посмотреть, что и как, и подумать о будущем принятии ПЗЗ).

И еще по предварительному согласованию места размещения объекта - оное увеличивает сложность юридического состава. Помимо заявления, решения о выставлении на торги, проведения торгов и оформления права, еще должно быть заявление о выборе, составление актов выбора (оных может быть 1,2,3 и более), утверждение акта о выборе ЗУ, а затем принятие решение о предварительном согласовании места размещения объекта, и заключение договора аренды на использование ЗУ, например, для инженерных изысканий, или предоставление ЗУ на праве бесплатного срочного пользования.

На этом этапе заявитель несет риски, и выполняет функции госоргана. Заявитель наощупь проверяет ЗУ. Именно отсюда законодатель говорит, что решение о предварительном согласовании места размещения объекта действует лишь в течение 3 лет (этот акт - временный). На основании такого решения заявитель может провести изыскания инженерные, начать подготовительные работы по использованию ЗУ и др. Предварительное согласование предполагает возможность у заявителя получения участка в пользование. А это уже, в свою очередь, меняет общее правило - предоставление ЗУ через торги. У нас только ст.20 ЗУ (о предоставлении ЗУ учреждениям) может быть предоставление без торгов, а тут еще один случай.

Ст.31 ЗК РФ - при предоставлении таком нужно определить размер ЗУ.

Итак, в данном случае, ЗАО обратилось с заявлением о предварительном согласовании места размещения объекта, была указана ориентировочная площадь объекта, его местоположение, адрес, и была указана цель использование - строительство, обустройство парка, строительство аттракционов, развлекательных сооружений. Администрация рассмотрела заявление и отказала в его удовлетворении.

Причем, отказ был обоснован двумя обстоятельствами. Во-первых, участок не свободен (тут уже есть парк культуры и отдыха), и во-вторых, та площадь ЗУ, которая была указана заявителем в качестве ориентировочной, занимает частично общественно-деловую зону, а частично другую зону - жилую зону.

ЗАО пошло в суд и сослалось на ст.30 и ст.31 ЗК. А из этих статей следует, что ЗАО имеет право обратиться с заявлением, указав размер, площадь, место расположения, цель использования, а администрация обязана провести публичные слушания, составить акт выбора ЗУ, и издать распоряжение о предварительном согласовании места размещения объекта.

Первая инстанция удовлетворила требование ЗАО, апелляция отменила решение первой инстанции, а кассация отменила апелляционное решение и оставила в силе решение суда первой инстанции. Кассация сказала, что у ЗАО по ЗК (ст.30 и 31) безусловное право на предварительное согласование, и что указанный ЗУ не изъят из оборота. А довод на ст.85 ЗК (вроде) о том, что участок не свободен, был кассацией расценен как иррелевантный.

Надзор сказал, что кассация и первая инстанция ошибочно применили нормы ст.30 и 31 ЗК и не учли, что оные нормы распространяются только на свободные ЗУ. А в данном случае были доказательства о том, что участок не свободен. Кроме того, что это была территория парка, была еще выписка из реестра муниципальной собственности, где было написано, что имущество на территории парка принадлежит муниципалам. ВАС сказал, что ст.30 и 31 применимы только к незанятым ЗУ.

Кроме того, здесь суды нарушили, как сказал ВАС (это Определение ВАС, Постановления еще нет), права муниципалов по организации и обустройству парка как единого рекреационного комплекса.

Существенным обоснованием отказа для администрации было то, что участок находится в разных зонах. Такой участок вообще не может быть сформирован. Это, если хотите, общее правило формирование ЗУ в принципе. При наличии утвержденных документов о зонировании предоставления ЗУ с предварительным согласованием места размещения объекта, находящихся в разных зонах, невозможности.

Это Определение ВАС 21.03.2013 №ВАС604/12.

Особенности возникновения прав на землю из сделок

В ЗК есть ст.37, в которой содержатся правила заключения договоров с земельными участками в качестве предмета. Причем требования, установленные п.3 ст.37 ЗК РФ, применяются не только к купле-продаже, но также и к мене, аренде.

Мы уже говорили о том, что есть особые требования к заключению сделок есть, и если их сформулировать в какой-то перечень правил, то можно их сформулировать так.

Первое, предметом сделки может быть только земельный участок, прошедший кадастровый учет, т.е. сформированный. Это подтверждается наличием кадастрового паспорта ЗУ как выписки из государственного кадастра недвижимости. Если есть кадастровый паспорт, то есть и межевой план ЗУ.

Кроме кадастрового паспорта ЗУ документами, подтверждающими факт проведения кадастрового учета, могут быть кадастровые планы ЗУ. Кадастровый план - документ, выдаваемый до 01.03.2008 года. Также такими документами могут быть описания местоположения границ ЗУ (их не так много, но они встречаются).

Итак, кадастровый паспорт, кадастровый план и описания местоположения границ ЗУ - документы, подтверждающие факт проведения кадастрового учета.

Второе, к заключению сделки предъявляются особые требования. Во-первых, соблюдение требований специальных законов (в частности, закона об обороте земель сельхозназначения). В соответствии с последним продавец обязан опубликовать свое предложение о продаже в СМИ, определенных нормативным правовым актом органа МС или органа власти субъекта РФ. Как правило, это СМИ - официальный источник опубликования НПА. Это особое требование к заключению сделки.

Если мы не опубликовали предложение продать землю сельхозназначения, то сделка незаконна.

Сроки, в течение которых эта информация о продаже должна быть опубликована, названы в законе об обороте земель сельхозназначения. Надо посмотреть.

Кроме того, в части этих земель есть ограничения в выборе покупателя: иностранное лицо не может быть собственником ЗУ сельхозназначения.

Далее, при совершении сделок в отношении ЗУ сельхозназначения есть ограничения по размеру ЗУ. Гражданин РФ, члены его семьи не могут иметь в собственности ЗУ сельхозназначения в размере, превышающим определенный процент таких земель в муниципальном образовании. Конкретная цифра (как правило, 10%) определяется в НПА.

П.3 ст.37 ЗК - следующее правило заключения сделок с ЗУ. Продавец или лицо, принявшее решение провести отчуждение ЗУ, обязано информировать приобретателя о характеристиках ЗУ. Об индивидуально-определенных характеристиках ЗУ (они бывают по закону о кадастре уникальными и дополнительными). При отчуждении ЗУ собственник обязан информировать и об уникальных, и о дополнительных характеристиках (местоположение, границы, размеры, обременения, особые условия использования и пр.).

Собственник ЗУ обязан информировать приобретателя о планируемом использовании его ЗУ (эта информация содержится в проекте планировки и проекте межевания территории).

Дальше в п.3 ст.37 ЗК указывается на обязательность предоставления информации об использовании соседних ЗУ. Это то новое, что существует только в земельном законодательстве. Как правило, продавец предоставляет информацию только о предмете сделки. А в случае с ЗУ, продавец обязан предоставить информацию не только о своем ЗУ, но и о видах использования соседних ЗУ, оказывающих существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого ЗУ, а также о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование ЗУ.

Причем эта информация важна для приобретателя и может оказать влияние на его решение купить ЗУ.

Тот оборот, который использован в п.3 ст.37 ЗК, как раз и показывает связь ЗУ с другими ЗУ, показывает, что ЗУ как объект права и как предмет сделки, оставаясь индивидуально-определенным, все-таки связан и является часть окружающей среды и территории населенного пункта.

Судебная практика постепенно подходит к толкованию этой нормы. Сегодня зафиксировано правило (в 2-х обзорах судебной практики, как минимум) касательно вопроса о полноте информации, предоставленной продавцом: презюмируется, что продавец имеет всю информацию о своем ЗУ и соседних ЗУ, и он ее передал контрагенту. Да, можно доказывать факт неинформирования. Но это проблемы каждого конкретного дела.

Что касается проекта планировки и проекта межевания, а также градостроительного регламента, то это можно рассматривать как источники информации не только о фактическом виде использования ЗУ, но и о планируемых видах разрешенного использования. Эта информация может сыграть существенную роль при принятии решения о покупке ЗУ.

При продаже ЗУ указания на номер территориальной зоны, на принятые документы по планировке территории будет достаточно.

Это важно, потому что в данном случае информация о видах разрешенного использования, которая содержится в градостроительном регламенте, позволяет покупателю получить информацию как о предмете сделки, так и о соседних ЗУ.

Следующее правило к сделкам связно с требованиями к договору. Закон не требует обязательной регистрации договора купли-продажи ЗУ, кроме случая продажи имущественного комплекса, в состав которого входит ЗУ. Просто купля-продажа ЗУ не должна регистрироваться.

Аренда ЗУ сроком более года требует государственной регистрации.

Остальные требования ГК в части регистрации договора нужно посмотреть в ГК самостоятельно.

Ну, и соответственно, есть требования к договору аренды ЗУ. Судебная практика по этому вопросу есть ППВАС №73 по аренде (в редакции ППВАС №13 от 25.01.2013). Это на самостоятельное изучение (там про аренду части ЗУ подробно написано, в частности).

ПРЕКРАЩЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ

В ЗП выделяют различные виды прекращения прав в зависимости от критерия. По волевому признаку прекращение бывает добровольное и принудительное. По порядку (способу) прекращения прекращение бывает гражданско-правовым и административно-правовым.

Добровольным прекращением является сделка, например.

Нужно обратить внимание, что договор, предметом которого является ЗУ, как при возникновении, так и при прекращении права на землю, должен соответствовать ст.18 Закона о госрегистрации прав, т.е. содержать необходимую информацию, нужную для регистрации перехода права, а также соответствовать требованиям законодательства (например, публикация информации о продаже земли сельхозназначения).

Сделка - это гражданско-правовой способ прекращения прав. ГК применяется. В отдельных случаях ГК имеет даже приоритет над земельным законодательством.

Надо сказать, что нормы, которые содержат особые правила о заключении сделок по поводу ЗУ, содержатся не только в ЗК и законе о землях сельхозназначения, но и в законе о крестьянском (фермерском) хозяйстве, законе о садоводческих объединениях граждан, законе о личном подсобном хозяйстве, в ГК.

Что касается принудительного прекращения прав на землю. Принудительное прекращение прав на землю возможно либо в административно-правовом, либо в судебном порядке. Хотя более правильно было бы, если мы назовем судебный порядок главным и первостепенным. Почему? Потому что административно-правовой акт о прекращении прав на землю можно обжаловать в суде, и только суд вынесет в таком случае окончательное решение по вопросу о прекращении прав на землю.

Административно-правовая процедура, которая проводится при прекращении прав на землю, называется "изъятие ЗУ".

Изъятие ЗУ - совокупность последовательных действий, проводимых в соответствии с законодательством специально уполномоченными исполнительными органами государственной власти и местного самоуправления, направленных на прекращение прав на землю в связи с наличием государственных или муниципальных нужд, или неправомерных действий правообладателя ЗУ.

Институт изъятия ЗУ на сегодняшний день в условиях включения ЗУ в гражданский оборот иногда называют устаревшим и неприменяемым. Тем не менее, в законодательстве (в т.ч. в главе 17 ГК РФ) есть регулирование определенных условий и действий, проводимых в соответствии с законодательством, направленных на прекращение прав на землю.

Изъятие, как мы поняли из определение, бывает двух видов. Первый - изъятие в связи с неправомерными действиями правообладателя. Оный может быть только в судебном порядке. Второй вид - изъятие в условиях отсутствия неправомерных действий правообладателя, но при наличии государственных (муниципальных) нужд. В таком случае изъятие для государственных или муниципальных нужд может быть произведено путем выкупа (сделки) или в судебном порядке.

Причем прекращение права при отсутствии неправомерных действий регулируется ЗК и главой 17 ГК.

Во-первых, в законодательстве закрепляется принцип обязательной компенсации за изъятие.

Во-вторых, необходимо предварительное извещение. Предварительное извещение об изъятии происходит в два этапа. Для изъятия в связи с публичными нуждами закон предусматривает наличие таких нужд. В ст.49 ЗК перечислены те нужды, которые могут явиться причиной изъятия. Соответственно, для фиксации наличия государственных или муниципальных нужд должен быть документ. Публичные нужды должны быть оформлены определенным образом. Это может быть документ территориального планирования. Например, в генеральном плане предполагается расширение автомобильной дороги. На основании генерального плана принимается акт о резервировании ЗУ. Генеральный план при принятии проходит публичные слушания. Следовательно, правообладатель такого ЗУ предварительно информируется на этапе публичных слушаний.

Правоотношения по изъятию ЗУ для публичных нужд не возникли в таком случае. Это чисто предварительное информирование.

А вот акт о резервировании ЗУ - это основание для возникновения отношения по изъятию. Акт о резервировании принимается относительно конкретного объекта и направляется правообладателю не ранее, чем за год до предполагаемого изъятия.

В отдельных случаях федеральный законодатель может сокращать такие сроки (например, закон о строительстве объектов в Сочи).

Акт о резервировании также направляется и в регистрационный орган. Почему? Потому что акт о резервировании является основанием для регистрации обременения ЗУ.

Поэтому собственник ЗУ, который планируется к изъятию для публичных нужд, получает информацию из двух мест - от органа, принявшего решение об изъятии в связи с наличием публичным нужд, и от регистрирующего органа (о том, что в ЕГРП внесена запись об обременении).

Все, что я построю на ЗУ после принятия акта о резервировании, будет моим риском и компенсировано не будет. Все, что построено до принятия акта о резервировании будет компенсировано.

Компенсация производится в размере рыночной стоимости находящегося на ЗУ имущества. Рыночная стоимость определяется на дату, предшествующую дате принятия акта о резервировании (норма содержится в ЗК, надо ее самим найти). Норма содержится в Главе 8.

Стоимость ЗУ тоже будет компенсирована в размере рыночной стоимости.

Если я не являюсь собственником ЗУ, то процедура такая же. Все точно так же, кроме компенсации. Обладатель ПБП, ПНВ и арендатор не получает компенсации за ЗУ. Он получает компенсацию только за имущество.

Дата добавления: 2015-07-13