С) Обязанность возмещения на основе гарантии стоимости

(1) Формальное отчуждение

Под формальным отчуждением понимается лишение права собственности или
ограниченного вещного права (смена субъекта) в ходе процесса, регламентирован-
ного законодательством. Согласно ч. 3 ст. 35 КРФ решение об отчуждении может

выносить только- судья. Формальное отчуждение служит, в частности, для отвода
земли под сооружение общественного объекта, например, железной дороги, авто-
мобильной дороги, для электрических установок, военных объектов или для адми-
нистративных зданий.

Безусловно неконституционным является формальное отчуждение в интересах
частных лиц, например, под площадку для гольфа.

Выплата возмещения — в противоположность материальному отчуждению —
является предпосылкой, а не следствием ограничения такого посягательства на соб-
ственность.

(2) Материальное отчуждение

Помимо формального отчуждения, существуют также государственные мероп-
риятия, которые хотя и остаачяют за собственником формальное право собственно-
сти, но тем не менее затрагивают его не меньше, чем при отчуждении. В таких
случаях говорят о «материальном отчуждении». Оно может касаться участков земли

Я штадею дачей, расположенной посреди тихого леса на берегу лесного озера, недалеко от городс-
кой черты. За эту «идиллию» мне уже не раз предлагали значительные суммы. Теперь государство
строит в непосредственной близости от моего земельною участка, в 6 метрах от окна спальной
комнаты 12-полосную автомобильную трассу.

Я имею собственную квартиру в центре города на 5-м этаже с окнами, выходящими на три разные
стороны. Власти города разрешают строительство нового дома с той стороны, где был прекрасный
парк. Непосредственно перед окном моей спальни возводится стена

(Ь) Серьезное ограничение или особая жертва

Материальное отчуждение имеет место тогда, когда собственнику запрещается
прежнее или предполагаемое использование какого-либо предмета либо это ис-
пользование ограничивается таким образом, который имеет особенно тяжелые по-
следствия, поскольку собственник лишается существенного, вытекающего из само-
го права собственности полномочия.

Если ограничение позволяет экономически осмысленное использование соот-
ветствующего предмета по назначению, то материальное отчуждение, вообще гово-
ря, отсутствует.

Возмещение должно всегда иметь место в том случае, если единственный
или отдельный собственник земли затронут в такой мере, что его жертва по
отношению к общественному интересу представляется чрезмерной и была бы
несовместима с принципом равноправия, если бы за это не последовало воз-
мещение.

Итак, у нас есть две ситуации материального отчуждения:

В одном случае имеет место особенно серьезное ограничение, в то время как в

"'Например, изъятие лля археологической коллекции в музее.

другом случае жертва одного индивидуума представляется чрезмерной (т.н. особая
жертва).

Особая жертва состоит, например, во включении одного-единственного дома в перечень домов,
подпадающих под охрану памятников архитектуры, следствием чего является ограничение числа
этажей, в то время как согласно распределению joh разрешена большая этажность, что и было
реализовано другими владельцами Владелец охраняемого дома не может разрушать, не может до-
страивать, но обязан поддерживать старое строение в соответствии с положениями о защите па-
мятников, производя дорогостоящие ремонтные работы

Особая жертва имеет место и тогда, когда на отдельный участок в рамках обшего плана застройки
накладывается частичный запрет строительства для сохранения точки наблюдения

Как в случае серьезного ограничения, так и недопустимого ухудшения положе-
ния отдельно взятого индивидуума (особая жертва) речь в основном идет о том, в
какой мере участок земли утрачивает свою стоимость.

Некто покупает участок земли около реки на краю города, предполагая, что
он затем сможет построить на нем дачу. Сразу после того, как он купил землю,
вся область объявляется ближней зоной отдыха с полным запретом на строитель-
ство.

Материальное отчуждение имеет место только тогда, когда до принятия адми-
нистративных мер можно было полагать, что в будущем с большой вероятностью
будет возможно такое использование участка, которое теперь блокировано приня-
тыми мерами.

Под лучшим использованием земельного участка, как правило, следует пони-
мать возможность его застройки.

(с) Исключение земельных участков из зонирования и невключение
в зонирование

В Западной Европе земля, как правило, делится на различные зоны, например

• Жилая и деловая зона 1, в центре города, где разрешается строительство до
10 этажей вплотную к соседнему дому,

• Жилая и деловая зона 2, 5 этажей, вплотную к соседнему дому

• Жилая зона 3 вне центра'. 5 этажей, коэффициент использования 50% (т.е
плошадь здания в плане может занимать максимум 50% земельного участка)

• Жилая зона 4, 2 этажа, 30%

• Ремесленная и жилая зона

• Промышленная зона

• Зона для создания парков отдыха и ведения сельского хозяйства, запрет
строительства

• Сельскохозяйственная зона, разрешены только сельскохозяйственные по-
стройки

• Природоохранная зона: общий запрет на строительство

Само собой разумеется, что цена земли очень сильно зависит от того, в какой
зоне находится участок. Земли в сельскохозяйственной зоне практически не имеют
никакой стоимости. Земля в жилой и деловой зоне 1 крайне дорогая.

Если вдруг решением государственного органа земля переводится из категории
сельскохозяйственной зоны в категорию жилой зоны 3, то вследствие этого цена на
землю может возрасти в 100 раз.

И наоборот, если земля из категории жилой зоны 3 переводится в категорию
сельскохозяйственной зоны, то ее стоимость может в 100 раз упасть,

В 1 -м случае налоговое законодательство зачастую предусматривает, что такие «пла-
новые прибыли» должны быть обложены налогами в размере до 90%. (Само собой разу-
меется, только тогда, когда прибыль будет реализована, например, при продаже.)

Во 2-м случае, как правило, имеет место материальное отчуждение, которое
государство должно возместить.

Поскольку следует предположить, что аналогичные проблемы в скором време-
ни будут возникать и в России, здесь будут вкратце представлены существенные
элементы связанных с ними правовых вопросов:

Исключение из зонирования имеет место тогда, когда земельный участок пе-
реводится из зоны, где строительство разрешено, в зону, где строительство запрещено,

Простое частичное ограничение строительства вследствие плановых мероп-
риятий обозначается просто как снижение зоны.

В зависимости от степени готовности строительства (высокая вероятность заст-
ройки) в случае исключения из зонирования имеет место материальное отчуждение.

Даже если принять, что планам землепользования свойственна определенная
устойчивость, собственник земельного участка не может рассчитывать на то, что его
земля будет постоянно оставаться в той зоне, к которой она была однажды отнесена.
В том числе и с точки зрения защиты доверия — помимо особых случаев — нельзя
опротестовать то обстоятельство, что возможности землепользования были измене-
ны или ограничены; кроме благоприобретенного права, владелец земли не имеет
никакого отдельно защищенного права претендовать на то, что однажды установ-
ленные возможности использования земельного участка под застройку останутся
без ограничений.

Исключение из зонирования должно, однако, опираться на общественный ин-
терес, который перевешивал бы интересы владельца участка земли, заинтересован-
ного в сохранении присвоенной ранее зоны.

Зоны строительства должны включать в себя наряду с уже имеющимися облас-
тями застройки только ту землю, которая предположительно будет востребована и
освоена в ближайшие 10 — 15 лет. Если земля находилась в такой зоне строительства
и если все остальные признаки говорили о том, что в будущем здесь с большой
вероятностью будет вестись застройка, то исключение из зонирования означает ма-
териальное отчуждение.

О невключении в зонирование речь идет тогда, когда при первоначальном пла-
нировании землепользования земля была отнесена к зоне, где строительство запре-
щено. Невключение в зонирование допускается, как правило, без возмещения, по-
скольку вследствие этого владелец, как правило, не лишается никаких существен-
ных полномочий, вытекавших из права собственности, просто более точно
определяется содержание собственности.

Владельцы земли не вправе претендовать на то, что их земельный участок будет
отнесен к определенной зоне. Из принципа равенства для планового права следует
только требование не допускать произвола при определении границ зон.

(Ш Возмещение за ставшее ненужным проецирование

Даже если факт материального отчуждения отсутствует, то на основе принципа
добросовестности может возникнуть претензия на компенсацию ставших ненуж-

ными затрат на проектные работы, если именно подача конкретной заявки на стро-
ительство дала повод для изменения строительного законодательства, которое пре-
пятствует реализации запланированного проекта, в том случае когда владелец учас-
тка земли не мог предвидеть намерения строительных органов. Ставшие ненужны-
ми затраты на проектные работы подлежат, далее, возмещению и в том случае, если
власти до подачи заявки на строительство давали гарантии сохранения действующе-
го строительного законодательства и владелец земельного участка, доверяя им, по-
нес затраты на проектирование.

(е) Особое регулирование в случае ограничений по соображениям
общественной безопасности

Ограничения права собственности, мотивированные соображениями обществен-
ной безопасности, налагаются, как правило, без последующего возмещения. Если
предполагаемое использование земельного участка принесло бы серьезную и не-
посредственную опасность общественному порядку, безопасности и здоровью, то
власти могут вынести постановление об ограничении пользования. В подобном
случае обязанность возмещения не наступает. Подобными мерами могут быть, на-
пример:

• Запрет строительства, поскольку сопряженная с ним выемка грунта пред-
ставляет угрозу для грунтовых вод

• Создание защитной зоны, которая служит непосредственно для защиты
самого владельца земли (пример: опасность лавин и наводнений);

• Запрет на разработку гравийного карьера вследствие угрозы снижения уров-
ня грунтовых вод

• Ограничение использования под застройку вблизи аэродрома по сообра-
жениям охраны здоровья жителей

• Отклонение заявки на строительство вследствие чрезмерного шума от рас-
положенного рядом скоростного шоссе

Возмещению подлежали бы:

• Запрет на строительство, обусловленный не столько общественной безо-
пасностью (например, защита грунтовых вод), сколько соображениями
землеустройства (сохранение свободной плошали);

• Запрет уже установившегося, а не только планируемого пользования;
Существенным с точки зрения основных прав и свобод является то, что т.н

мотивированные общественной безопасностью ограничения гарантии собствен-
ности, отвечающие сами по себе предпосылкам материального отчуждения, дол-
жны накладываться без последующего возмещения только в исключительных
случаях: без последующего возмещения предпринимаются меры, служащие либо
для отвода опасности, исходящей с рассматриваемого земельного участка, либо
исключительно для защиты самого владельца рассматриваемого земельного уча-
стка.

Ш Точка отсчета

То, имеют ли место предпосылки материального отчуждения, оценивается по
условиям на момент времени вступления в силу (законную силу) соответствующего
ограничения собственности,

(3) Размер возмещения

Ч. 3 ст. 35 КРФ требует «равноценного» возмещения при формальном и матери-
альном отчуждении. Положение затронутых лиц в целом не должно ухудшиться по
сравнению с положением до отчуждения или до ограничения права собственности,
подлежащего возмещению, однако они не должны и получать от этого прибыль
Определение размера возмещения осуществляется в основном по объективным или
— в порядке исключения — по субъективным критериям⁴⁶⁰. Возмещение за отчуж-
дение выплачивается, как правило, в денежной форме При формальном отчужде-
нии компенсируется денежная стоимость отчужденного земельного участка, кото-
рая в большинстве случаев определяется путем сравнения с ценами, выплачивае-
мыми в последнее время в ближайших окрестностях отчуждаемого земельного участка
за аналогичную и равноценную площадь в процессе свободных торгов. При частич-
ном отчуждении наряду с компенсацией разницы стоимости при определенных
обстоятельствах добавляется также и возмещение снижения стоимости оставшегося
земельного участка. Кроме того, компенсируются т.н. неудобства (например, расхо-
ды на переезд), возникающие вследствие отчуждения. При материальном отчужде-
нии компенсируется соответствующее ограничениям права собственности сниже-
ние денежной стоимости Здесь также может добавляться компенсация неудобств

Не всегда речь идет о принципе «все или ничего». Может существовать очень
большое обременение собственности, которое, однако, не считается материальным
«отчуждением». Стоимость земельного участка не падает до нуля — хотя снижение
стоимости значительное' в подобных случаях должно быть выплачено частичное
возмещение.

Наряду с этой компенсацией убытков существует также и нивелирование зна-
чительных прибылей, возникающих в результате мероприятий по планированию
Созданная таким образом добавленная стоимость должна быть снята налогами, как
только она будет реализована.

Дата добавления: 2014-11-29