Цели и задачи финансового прогнозирования и финансового планирования в неплатежеспособной организации. Прогнозирование финансово-хозяйственной деятельности предприятия 14 страница

• 100%-ный собственный капитал;

• контрольный (мажоритарный) пакет акций;

• неконтрольньш (миноритарный) пакет акций;

• одна акция.

Размер оцениваемого пакета влияет на итоговую величину сто­имости. Контрольная доля, которая колеблется от 50% + 1 акция до 100%-ного собственного капитала, дает ее владельцу опреде­ленные преимущества, выражаемые в премии за контроль, начис­ляемой пропорционально размеру оцениваемого пакета. Величи­на премии за рубежом достигает 20—80% расчетной рыночной сто­имости в зависимости от особенностей состояния экономики, фондового рынка, отраслевой принадлежности и особенностей оцениваемого бизнеса. В России в настоящее время отсутствуют апробированные временем методики объективного определения величины премии, поэтому она обычно устанавливается в диапа­зоне 30—40% от расчетной величины.

Неконтрольный (миноритарный) пакет акций не обеспечивает инвестору дополнительных прав и, следовательно, требует приме­нения скидки на неконтрольный характер, размер которой опре­деляется по формуле

1 - (1 / (1 + премия за контроль))

Стоимость бизнеса на уровне 100%-ного собственного капита­ла или контрольной доли определяется следующими методами:

• метод дисконтирования денежных потоков;

• метод капитализации доходов;

• метод сделок;

• метод стоимости чистых активов;

• метод ликвидационной стоимости.

Стоимость владения неконтрольньш (миноритарным) пакетом определяется следующими методами:

• метод рынка капитала;

• метод дисконтирования дивидендов;

• метод капитализации дивидендов.

Оценщик на заключительном этапе (рис. 36.1) должен согла­совать размер оцениваемой доли и методы, выбранные в соответ­ствии с особенностями предприятия и полученной информаци­ей. Если оценщику нужно рассчитать стоимость на уровне конт­рольного пакета, то необходимо к стоимости, полученной методом рынка капитала, добавить премию за контрольный характер. При оценке стоимости миноритарного пакета из величины, получен­ной методами доходного и имущественного подходов, а также методом сделок, необходимо вычесть скидку на неконтрольный характер.

Рис. 36.1. Оценка пакетов акций предприятий

На заключительном этапе оценки при необходимости вносит­ся скидка на недостаточную ликвидность. Ликвидность — это воз­можность перевода инвестиционного инструмента (в данном слу­чае акций предприятия) в денежную форму существенных потерь для держателей. Исходя из этого, скидка за недостаточную лик­видность определяется как величина или доля в процентах, на которую уменьшается стоимость оцениваемого пакета для отра­жения недостаточной ликвидности. Высокая ликвидность увели­чивает, а низкая ликвидность снижает стоимость ценной бумаги по сравнению со стоимостью аналогичных, но легкореализуемых бумаг.

36.4.2. ОЦЕНКА ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ (БИЗНЕСА)

Выведение итоговой величины стоимости представляет собой процедуру согласования результатов, полученных с помощью раз­личных подходов. Как правило, рыночная стоимость бизнеса, рас­считанная разными методами, может значительно варьировать.

Итоговая стоимость устанавливается путем определения зна­чимости полученных результатов. Обоснованность суждения оцен­щика о значимости каждого результата — ключевая проблема на заключительном этапе процесса оценки. Оценочное заключение базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого мето­

да. При определении удельного веса каждого оценочного метода необходимо учитывать следующие факторы:

• характер бизнеса и структура его активов;

• цель оценки;

• назначение оценки;

• вид оцениваемой стоимости;

• количество и качество информационного обеспечения каж­дого метода;

• уровень ликвидности;

• уровень контроля.

На основе анализа перечисленных и других факторов оценщик принимает решение о значимости каждого результата и формули­рует итоговое заключение о величине обоснованной рыночной стоимости оцениваемого бизнеса.

Глава 37 ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

37.1. БАЗОВЫЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

37.1.1. ЭФФЕКТИВНОСТЬ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЛИ, ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

Стоимостной основой любого объекта недвижимости^ являет­ся стоимость земельного участка. Расположенные на нем здания и сооружения могут быть изменены, однако основные характери­стики участка обычно остаются прежними. Доход конкретного участка зависит от эффективности его использования. Инвестор, выбирая земельный участок на конкретном рынке, понимает, что разница в стоимости различных участков объясняется их каче­ственными характеристиками.

Наиболее эффективное использование (НЭИ) — это обоснован­но возможное и юридически оформленное использование недви­жимости, физически осуществимое, обеспеченное соответствую­щим образом, реализуемое в финансовом отношении и в резуль­тате дающее максимальную стоимость.

Вариант НЭИ оцениваемой недвижимости должен отвечать че­тырем критериям:

• юридическая допустимость;

• физическая осуществимость;

• финансовая обеспеченность;

• максимальная продуктивность.

Проверка юридической допустимости является первоочередной. Оценщик рассматривает частные ограничения, нормы зонирова­ния, строительные нормы и правила, нормативные акты по охра­не исторических зданий, а также экологическое законодательство, которые могут ограничивать конкретные виды потенциального ис­пользования (например, требования строительства зданий опре-

деленной этажности или необходимость противопожарных разры­вов, отделяющих одно строение от другого).

Критериями физической осуществимости являются размер, форма, район, дизайн, состояние фунта и подъездные пути к уча­стку, а также риск стихийных бедствий. Некоторые варианты дают наибольший эффект только на базе использования участка опре­деленного размера. Форма участков и наличие подъездных путей влияют на конечную продуктивность, так как затраты на застройку неровного земельного участка могут быть выше по сравнению с затратами на застройку ровного участка.

В процессе анализа физической осуществимости эффективно­го варианта использования необходимо рассмотреть состояние зданий и сооружений для определения возможности их дальней­шей эксплуатации на новой основе. Если здания для обеспечения оптимального вида использования необходимо перепланировать, то следует рассчитать необходимые для этого затраты и сопоста­вить с итоговой доходностью.

Вариант считается финансово обеспеченным, если доход от экс­плуатации равен объему эксплуатационных затрат, расходам на финансирование и требуемую схему возврата капитала или пре­вышает их. Таким образом, все виды использования, которые могут обеспечить положительный доход, рассматриваются как выполнимые в финансовом отношении.

Если вариант использования не предполагает получения регу­лярного дохода от эксплуатации, то в ходе анализа отбираются те варианты, которые создают недвижимость, по стоимости равную или превышающую издержки на строительство или реконструк­цию объекта для этого нового вида использования.

Для оценки вариантов использования, приносящих регулярный доход от эксплуатации, по каждому из них рассчитываются чис­тый операционный доход, ставка дохода на инвестированный ка­питал, сумма дохода, относимая к земле. Если чистый доход обес­печивает требуемую доходность земельного участка, этот вид ис­пользования является приемлемым в финансовом отношении.

Максимальная продуктивность — это наибольшая стоимость фактически или условно свободного земельного участка. Данный критерий отбирает из всех юридически разрешенных, физически реализуемых и обеспечивающих положительную величину дохода вариантов того вида использования, который обеспечива­ет максимальную стоимость основы недвижимости — земельного участка.

Обычно анализ НЭИ проводится по нескольким альтернатив­ным вариантам:

рыночный анализ предполагает определение спроса на вариан­ты использования недвижимости, альтернативные существующе­му, в целях изучения спроса и предложения, емкости рынка, ди­намики ставок арендной платы и т.д. по каждому варианту;

анализ осуществимости предполагает расчет базовых составляю­щих стоимости — потока доходов и ставок капитализации для опре­деления стоимости с учетом переменных параметров каждого юри­дически обоснованного и физически осуществимого варианта;

анализ НЭИ предполагает разработку детального плана реали­зации каждого варианта с рассмотрением конкретных участников рынка, сроков осуществления проекта, источников финансирова­ния для выбора варианта, обеспечивающего максимальную про­дуктивность оцениваемого объекта.

Способ НЭИ недвижимости может достигаться либо на осно­ве уже существующих строений, либо предполагать сооружение принципиально новых строений, что требует рассмотрения зе­мельного участка как свободного. Оценщики применяют при ана­лизе НЭИ недвижимости два варианта:

• НЭИ земельного участка как незастроенного;

• НЭИ земельного участка как застроенного.

Определение НЭИ недвижимости на основе незастроенного зе­мельного участка базируется на допущении, что он не имеет стро­ений либо может быть от них освобожден в результате сноса. В итоге определяется стоимость земли на основе выбора возмож­ных вариантов использования, обеспечивающих доходность не­движимости, и подбора параметров объектов недвижимости в со­ответствии с конкретным назначением.

Данный вариант имеет две разновидности:

• использование участка земли для спекуляции;

• застройка земельного участка новыми зданиями и сооруже­ниями.

НЭИ участка как застроенного предполагает сохранение на анализируемом участке существующих строений.

Данный вариант также имеет две разновидности:

• сохранение существующего назначения оцениваемой недви­жимости;

• изменение существующего назначения оцениваемой недви­жимости.

37.1.2. ОЦЕНКА ИНВЕСТИЦИОННОЙ

ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

Привлекательность инвестиций в недвижимость может быть оценена на основе огромного числа факторов и критериев: ситуа­ция на рынке инвестиций, состояние рынка недвижимости, профессиональные интересы и навыки инвестора, финансовая со­стоятельность проекта, геополитический фактор и др. Однако су­ществуют универсальные методы оценки инвестиционной привле­кательности проектов, которые формально определяют, выгодно или невыгодно вкладывать деньги в данный проект или какой проект предпочесть при наличии нескольких вариантов.

Инвестирование с точки зрения владельца капитала означает отказ от сиюминутных выгод ради получения дохода в будущем. Аналитик должен оценить, насколько предполагаемые результаты отвечают требованиям инвестора относительно уровня доходнос­ти и срока окупаемости. Для принятия инвестиционного решения необходимо располагать информацией о характере полного возме­щения затрат, а также о соответствии величины дополнительного дохода степени риска неопределенности достижения конечного результата.

Отличительной чертой инвестиционного процесса является разрыв во времени (как правило, более одного года) между вло­жением денег, имущества или имущественных прав и получени­ем дохода. Следовательно, оценка инвестиционной привлекатель­ности проектов должна учитывать инфляционные процессы, воз­можность альтернативного инвестирования, необходимость обслуживания капитала, привлекаемого для финансирования. Дяя объективной оценки необходимо сравнивать затраты по проекту с доходами, приведенными к их текущей стоимости на момент осуществления затрат, исходя из уровня риска по оцениваемому проекту, т.е. доходы должны быть продисконтированы.

Оценка инвестиционной привлекательности проектов предпо­лагает сравнение расходов и доходов по проекту с учетом фактора времени. Ставка дисконтирования, применяемая для расчета сто­имости доходов, зависит от степени риска оцениваемого проекта. Оценка инвестиционной привлекательности с учетом временного фактора основана на использовании следующих показателей: срок окупаемости, чистая текущая стоимость доходов, ставка доходно­сти проекта, внутренняя ставка доходности проекта.

Срок окупаемости — это число лет, необходимое для полного возмещения вложений в недвижимость за счет приносимого до­хода. Предпочтение отдается проектам с наименьшим сроком оку­паемости.

Данный показатель целесообразно рассчитывать по объектам, финансируемым за счет заемных средств. Срок окупаемости дол­жен быть короче периода пользования заемными средствами, ус­танавливаемого кредитором.

Показатель является приоритетным в том случае, если для ин­вестора главным является максимально быстрый возврат вложен­ных средств, например при вложении временно свободных денеж­ных средств.

Недостаток данного показателя — игнорирование в расчетах доходов, получаемых после предлагаемого срока окупаемости про­екта. Следовательно, при отборе вариантов можно допустить се- рьезные просчеты, если ограничиваться применением только дан­ного показателя.

Чистая текущая стоимость доходов позволяет классифициро­вать варианты и принимать решения на основе сравнения инвес­тиционных затрат с суммарными дисконтированными доходами от недвижимости. Варианты, имеющие отрицательную величину чи­стой текущей стоимости доходов, инвестор отклоняет. При рас­смотрении нескольких вариантов предпочтение отдается объекту с максимальной величиной данного показателя. Положительная величина чистой текущей стоимости доходов показывает, насколь­ко возрастет стоимость капитала инвестора. Поэтому предпочте­ние отдается проекту с наибольшей величиной чистой текущей стоимости доходов.

Данный показатель относится к категории абсолютных, что позволяет суммировать результаты по отобранным вариантам для определения чистой текущей стоимости доходов по инвестицион­ному портфелю в целом.

Ставка доходности проекта отражает эффективность сравни­ваемых инвестиционных проектов, которые различаются величи­ной затрат и потоком доходов. Данный показатель рассчитывает­ся как отношение чистой текущей стоимости доходов по проекту к величине инвестиций. По экономическому содержанию ставка доходности проекта показывает величину прироста активов на еди­ницу инвестиций. Если результат больше единицы, то инвестици­онный проект имеет положительное значение чистой текущей сто­имости доходов. Однако предпочтение отдастся проекту с макси­мальным значением ставки доходности проекта.

При принятии инвестиционных решений аналитики предпо­читают использовать показатель «Ставка доходности проекта» в том случае, если величина чистой текущей стоимости доходов в рассматриваемых проектах одинакова. Поскольку показатель «Чи­стая текущая стоимость доходов» является абсолютным, возмож­на ситуация, когда объекты недвижимости будут иметь равную чистую текущую стоимость доходов.

Внутренняя ставка доходности проекта — это ставка дискон­тирования, приравнивающая сумму приведенных доходов к вели­чине инвестиций (затрат). Данный показатель обеспечивает нуле­вое значение чистой текущей стоимости доходов. Этот метод оцен­ки инвестиций в недвижимость основан на определении максимальной величины ставки дисконтирования, при которой проекты останутся безубыточными.

Внутреннюю ставку доходности проекта можно интерпретиро­вать как некий «запас прочности» проекта, отражающий его ус­тойчивость в условиях возможного повышения риска. Неблаго­приятные изменения, затрагивающие и экономику в целом, и кон­кретный вид недвижимости, требуют адекватного уровня ставки дисконтирования. Проекты с максимальной величиной внутрен­ней ставки доходности проекта более привлекательны, так как потенциально способны выдерживать большие нагрузки на инве­стиционный капитал, связанные с возможным повышением его стоимости.

Недвижимость как инвестиционный товар обладает рядом осо­бенностей:

• локально закреплена на земельном участке, поэтому процесс использования приносящей доход недвижимости может осуществ­ляться только на месте ее первоначального создания или приоб­ретения;

• имеет достаточно крупные физические размеры и не подле­жит порче, старение недвижимости происходит в течение длитель­ного времени;

• стоимость недвижимости как единицы товара очень большая и требует от инвестора значительных средств;

• экономическая жизнь недвижимости (период времени, в те­чение которого объект способен приносить доход) достаточно длительна. Причем при проведении необходимых мероприятий капитального характера величина дохода может быть не только стабильной, но и возрастающей со временем;

• право на недвижимость как товар подлежит обязательной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижи­мое имущество в порядке, установленном федеральным законом;

• капитал, вкладываемый в недвижимость, в меньшей степе­ни подвержен риску обесценивания, так как динамика стоимос­

ти недвижимости позволяет компенсировать инфляционные про­цессы;

• для решения вопроса о вложении капитала в недвижимость необходимо провести оценку рыночной стоимости;

• объекты недвижимости низколиквидны;

• для получения текущего дохода от инвестиций в недвижи­мость объектом необходимо управлять.

37.2. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДАМИ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

Доходный подход к оценке недвижимости в зависимости от динамики приносимого недвижимостью дохода может быть пред­ставлен различными методами: так, при стабильном доходе при­меняется метод капитализации дохода, при нестабильном — ме­тод ДЦП.

37.2.1, МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА

Этапы оценки недвижимости методом капитализации дохода:

1- й этап. Оценивается потенциальный валовой доход (ПВД), или доход, который можно получить от недвижимости при 100%-й загрузке объекта в течение всего года.

ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и ставки аренд­ной платы и рассчитывается по формуле:

ПВД = S С_а,

где S— площадь, сдаваемая в аренду, м²; С_а — арендная ставка за м².

Как правило, величина арендной ставки зависит от местопо­ложения объекта, его физического состояния, наличия коммуни­каций, срока аренды и т.д.

2- й этап. Оцениваются предполагаемые убытки от недосдачи объекта и потерь при сборе платежей. Корректировка ПВД на указанные потери дает величину действительного валового дохода (ДВД), который определяется по формуле

ДВД = ПВД — Потери.

3- й этап. Рассчитываются операционные расходы, которые обес­печивают эксплуатацию недвижимости и делятся на:

• условно-постоянные, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставля­емых услуг;

условно-переменные, или эксплуатационные, размер кото­рых зависит от степени эксплуатационной загрузки объекта;

• расходы на замещение, или расходы на периодическую за­мену быстроизнашивающихся компонентов улучшений.

4- й этап. Расчет чистого операционного дохода (ЧОД):

ЧОД = ДВД — Операционные расходы.

5- й этап. Расчет коэффициента капитализации с помощью сле­дующих методов:

• метод кумулятивного построения;

• метод определения коэффициента капитализации с учетом изменения стоимости недвижимости;

• метод инвестиционной группы;

• метод рыночной экстракции (выжимки).

Метод кумулятивного построения формирует коэффициент ка­питализации для недвижимости из двух элементов:

• ставка дохода на инвестиции в недвижимость с учетом фак­тора времени, риска и других факторов, связанных с конкретным объектом;

• норма возврата (возмещения) капитала, под которой пони­мается способ возмещения первоначальных вложений.

Ставка дохода включает безрисковую ставку дохода и сумму премий за риск вложения в недвижимость, низкую ликвидность недвижимости и за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка дохода является базовой, к которой добав­ляются остальные составляющие. Если безрисковая ставка полу­чена на основе зарубежной информации, к ней прибавляется пре­мия за так называемый страновой риск.

Премия за риск вложения капитала в недвижимость (0—5%) за­висит от особенностей оцениваемого вида недвижимости.

Премия за низкую ликвидность компенсирует потерю доходно­сти в связи с низкой ликвидностью недвижимости и сложностью перевода вложенного капитала в денежную форму.

Премия за инвестиционный менеджмент (0—5%) компенсирует сложность управления объектом для обеспечения нормальной доходности.

Для определения нормы возмещения капитала применяют сле­дующие методы:

• метод Ринга (прямолинейный возврат капитала), который целесообразно использовать, когда ожидается, что поток доходов от недвижимости будет систематически снижаться, а возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями;

• метод Инвуда (аннуитетный метод), который обеспечивает возврат капитала по основной ставке дохода на инвестиции. Ко­эффициент капитализации при потоке равновеликих доходов ра­вен сумме ставки дохода на инвестиции и фактора фонда возме­щения, рассчитанного по той же ставке;

* метод Хоскольда: если рассчитанная основная ставка дохода велика и осуществление возврата капитала по ней маловероятно, для расчета фактора фонда возмещения используется безрисковая ставка дохода.

Метод определения коэффициента капитализации с учетом из­менения стоимости недвижимости аналогичен методу кумулятив­ного построения, однако в данном случае норма возврата опреде­ляется исходя из информации о длительности периода, в течение которого чистый операционный доход будет находиться на рас­четном стабильном уровне, и о процентном изменении стоимос­ти недвижимости за это же время.

Метод инвестиционной группы применяется для оценки объек­тов недвижимости, приобретаемых с помощью заемного и соб­ственного капитала. Коэффициент капитализации должен обес­печивать доходность обеих форм финансирования инвестиций. В данном случае ставка доходности для заемных средств называ­ется ипотечной постоянной.

Общий коэффициент капитализации определяется как средне­взвешенное значение:

R=MR_m + (l-M)R_Е,

где М — доля заемных средств в стоимости; R_m — коэффициент капитализации для заемного капитала; R_E— коэффициент капи­тализации для собственного капитала.

Метод рыночной экстракции основан на рыночных данных о ценах продаж и значениях чистого операционного дохода (ЧОД) по сопоставимым объектам недвижимости, по которым можно вы­числить коэффициент капитализации. Определенный таким об­разом коэффициент капитализации по представительному числу аналогов можно использовать для оцениваемого объекта.

37.2.2. МЕТОД ДИСКОНТИРОВАНИЯ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ

Рыночная стоимость недвижимости методом ДЦП представля­ет сумму доходов, которую она в будущем может принести вла­дельцу, приведенную к дате оценки, т.е. продисконтированную.

Оценка недвижимости методом ДЦП предусматривает несколь­ко этапов:

1- й этап. Определяется длительность прогнозного периода.

2- й этап. Составляется прогноз потока доходов для каждого прогнозного года.

3- й этап. Рассчитывается стоимость оцениваемого объекта не­движимости на конец прогнозного периода или стоимость ревер­сии.

4- й этап. Определяется ставка дисконтирования для оценива­емой недвижимости.

5- й этап. Доходы от недвижимости, включая стоимость ревер­сии, дисконтируются и суммируются.

37.3. ПРИЕМЫ ИПОТЕЧНО­ИНВЕСТИЦИОННОГО АНАЛИЗА И ИХ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ПРИ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

37.3.1. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ

Ипотечно-инвестиционный анализ является разновидностью доходного подхода и используется для оценки объектов недвижи­мости, приобретаемых с участием ипотечного кредита.

Необходимость, возможность и целесообразность использова­ния заемных средств при совершении операций с недвижимостью с позиции заемщика и кредитора обусловливается следующим.

Для инвестора (заемщика) привлечение заемных средств при покупке недвижимости позволяет:

• приобрести объект, стоимость которого превышает средства, которыми он располагает;

• повысить уровень диверсификации портфеля путем вложе­ния собственных средств, высвобождающихся при использовании кредита, в другие объекты недвижимости;

• приобретать недвижимость в рассрочку, выплачивая креди­тору причитающиеся ему суммы из дохода, приносимого этим же объектом недвижимости;

• получать более высокую ставку дохода на вложенный соб­ственный капитал при выборе благоприятных условий финанси­рования.

Кредитор исходит из следующих соображений:

• кредитуемый объект не подлежит транспортировке, физичес­кой порче, обычно застрахован и, следовательно, в течение всего срока погашения задолженности может контролироваться креди­тором;

• длительная физическая и экономическая жизнь недвижимо­сти является основой возврата не только суммы основного долга, но и причитающихся процентов;

• обязательная государственная регистрация прав на недвижи­мость, а также сделок с ней, включая ипотеку, служит юридичес­кой гарантией исполнения договорных обязательств заемщиком;

• гибкая система составления кредитного договора, возмож­ность включения в него особых условий позволяют кредитору своевременно реагировать на уровень рыночной доходности заем­ных средств, на изменение финансовой устойчивости заемщика, оказывать влияние на возможность перепродажи кредитуемого ак­тива до истечения срока погашения долга; недвижимость не под­вержена резкому обесцениванию;

• правильно определенная залоговая стоимость позволит бан­ку вернуть предоставленные в долг деньги с процентами.

В большинстве стран с развитой рыночной экономикой при­обретение объектов недвижимости осуществляется с участием за­емных средств, предоставляемых под залог на долгосрочной ос­нове в форме ипотечного кредита — кредита, предоставляемого на длительное время, для приобретения недвижимости, выступаю­щей в качестве залога. Таким образом, отличительная черта ипо­течного кредита — совмещение объекта залога и приобретаемой недвижимости.

Конкретные условия финансирования обязательно должны учитываться оценщиком, который сравнивает их с так называе­мым типичным финансированием — величиной кредита, которая может быть предоставлена кредитором, а также взимаемого при этом процента. Оценщик, сравнивая конкретные условия финан­сирования с типичным финансированием, особенно если заем предоставляется не третьей стороной, а непосредственно продав­цом, может оценивать их как благоприятные. Этот фактор должен быть учтен в цене как соответствующая надбавка к стоимости.

Таким образом, условия финансирования оказывают влияние на цену недвижимости, но не изменяют ее стоимость. Разумный инвестор готов заплатить большую цену за приобретаемый объект, если получает заем по ставке ниже рыночной, либо будет иметь положительный финансовый леверидж за счет увеличения срока кредитования, либо продавец оплачивает дисконтные пункты по ипотечному кредиту, получаемому покупателем.

Покупатель недвижимости может принять решение о привле­чении ипотечного кредита на основе оценки эффективности ис­пользования заемных средств в инвестиционном процессе. Для этого необходимо проанализировать такие факторы, как процент­

ная ставка по кредиту, срок займа, порядок погашения, сумма ипотечного кредита, финансовый леверидж, особые условия кре­дитования.

Оценка финансового левериджа, т.е. возможности использова­ния заемных средств в инвестиционном процессе, - важнейший фактор, определяющий эффективность использования инвестором заемных средств. Для объективной оценки финансового леверид­жа следует различать уровни дохода, приносимого недвижимос­тью, и правильно определять соответствующие ставки доходнос­ти.

Ставка доходности недвижимости рассчитывается как отноше­ние чистого операционного дохода к стоимости недвижимости или сумме ипотечного кредита и собственного капитала инвестора.

Ставка доходности на собственный капитал определяется как отношение денежных поступлений к величине собственного ка­питала, вложенного инвестором в недвижимость.

В зависимости от условий предоставления кредита финансовый леверидж может быть оценен как положительный, отрицательный либо нейтральный. Если ставка доходности на собственный ка­питал превышает ставку доходности недвижимости, то финансо­вый леверидж является положительным. Данное соотношение характеризует эффективное использование заемных средств.

Важный этап ипотечно-инвестиционного анализа — оценка достаточности прогнозного чистого операционного дохода, рас­считанного на основе характеристик оцениваемого объекта, для достижения необходимой ставки дохода на собственный капитал при заданных условиях финансирования.

Ипотечно-инвестиционный анализ включает расчет коэффи­циента покрытия долга и сравнение его с требованиями банка по превышению величины чистого операционного дохода относи­тельно размера обязательных платежей по ипотечному кредиту.

37.3.2. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ, ПРИОБРЕТАЕМОЙ С УЧАСТИЕМ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА

Метод капитализации дохода. Стоимость оцениваемого объек­та определяется на основе конвертации годового чистого опера­ционного дохода в стоимость при помощи коэффициента капи­тализации, включающего норму дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Специфика состоит в том, что норма дохода на инвестиции рассчитывается как средневзвешенная доходность собственных и заемных средств (метод инвестиционной группы).

Дата добавления: 2015-04-29