Цели и задачи финансового прогнозирования и финансового планирования в неплатежеспособной организации. Прогнозирование финансово-хозяйственной деятельности предприятия 15 страница

Метод дисконтированных денежных потоков обычно называет­ся традиционной техникой ипотечно-инвестиционного анализа. Схема оценки недвижимости, приобретаемой с участием ипотеч­ного самоамортизирующегося кредита:

1. Определяется длительность анализируемого периода.

2. Рассчитывается величина чистого операционного дохода.

3. Рассчитывается сумма расходов по обслуживанию долга.

4. Определяется величина денежных поступлений на собствен­ный капитал.

5. Определяется ставка дохода, которую инвестор должен по­лучить на вложенные средства.

6. Рассчитывается сумма дисконтированных денежных поступ­лений.

7. Определяется цена предполагаемой продажи недвижимости в конце анализируемого периода.

8. Определяется остаток непогашенного кредита на конец ана­лизируемого периода.

9. Рассчитывается выручка от перепродажи недвижимости как разница между ценой перепродажи и остатком непогашенного долга.

10. Определяется текущая стоимость выручки от перепродажи недвижимости.

11. Оценивается рыночная стоимость собственного капитала инвестора как сумма текущих стоимостей денежных поступлений и выручки от перепродажи.

12. Определяется величина ипотечного кредита на дату оценки.

13. Определяется обоснованная рыночная стоимость недви­жимости как сумма рыночной стоимости собственного капитала и задолженности на момент оценки.

37.4. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ (РЫНОЧНЫЙ) ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Сравнительный (рыночный) подход основан на анализе инфор­мации о продаже аналогичных объектов недвижимости. Данный подход объективен при наличии достаточно большого объема до­стоверной информации и требует постоянного формирования базы данных по недавно совершенным сделкам, включающей обшир­ную информацию о ценах и характеристиках проданных объектов. Для анализа сделок, осуществленных с объектами, сопоставимы­ми с оцениваемым, необходимо выявить сегмент рынка и иден­тифицировать оцениваемый объект.

Сегментирование рынка — это процесс разбиения рынка на сег­менты (секторы), аналогичные по:

• назначению использования объекта;

• передаваемым юридическим правам и ограничениям;

• инвестиционной мотивации;

• путям финансирования;

• физическим характеристикам объекта и др.

Сравнительный (рыночный) подход предусматривает исполь­зование следующих методов:

• метод прямого сравнительного анализа продаж;

• метод соотнесения цены и дохода.

37.4.1. МЕТОД ПРЯМОГО СРАВНИТЕЛЬНОГО АНАЛИЗА ПРОДАЖ

Метод прямого сравнительного анализа продаж — это основ­ной метод, используемый в российской оценочной практике, со­стоящий из следующих этапов:

1- й этап. Выбор объектов недвижимости — аналогов. Для более объективной оценки необходим анализ не менее трех-пяти сопоста­вимых продаж. Сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектами-аналогами производятся по двум компонентам:

• единицам сравнения;

• элементам сравнения.

Переход к цене единицы сравнения обусловлен возможным не­совпадением физических размеров оцениваемого объекта и его аналогов. В качестве единиц сравнения можно использовать сто­имость одного квадратного или кубического метра, гектара, со­тки и т.д.

Элементами сравнения для объектов недвижимости являются:

• переданные имущественные права (например, наличие до­говора аренды);

• условия финансирования сделки (например, финансирова­ние сделки продавцом при предоставлении последним ипотечно­го кредита);

• условия продажи. Корректировка на условиях продажи от­ражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем;

• время продажи — один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на время продажи необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижи­мости с течением времени;

• местоположение — наиболее важный фактор стоимости зе­мельного участка, представляющего основу недвижимости;

• физические характеристики объекта недвижимости: разме­ры, конструктивные элементы, внешний вид и др.

2- й этап. Расчет поправок по элементам и корректировка ба­зовой стоимости.

Поправки — это корректировки, вводимые в цену продажи объекта-аналога при изменении его ценообразующих характери­стик на характеристики оцениваемого объекта.

В зависимости от способа расчета и внесения в цену аналога поправки делятся на процентные и денежные; последние, в свою очередь, делятся на относительные и абсолютные.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены прода­жи аналога или его единицы сравнения на величину процентной поправки. Стоимость оцениваемого объекта с учетом процентной поправки выглядит следующим образом:

V= С_ед К_ед П_пр = С_ед П_пр К_ед,

где V— стоимость оцениваемого объекта; С_ед К_ед— цена продажи аналога до учета поправки; П_пр — величина процентной поправ­ки; С_ед — цена продажи единицы сравнения; К_ед - количество единиц сравнения.

Из формулы видно, что процентная поправка может быть от­несена как к цене продажи аналога в целом, так и к цене прода­жи его единицы сравнения. Это свидетельствует о том, что вели­чины процентных поправок не зависят от количества единиц срав­нения. К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, время продаж.

Денежные поправки.

Относительная денежная поправка изменяет цену лишь одной единицы сравнения. Стоимость оцениваемого объекта с учетом относительной денежной поправки рассчитывается следующим образом:

V = (С_ед К_ед) + (П_од К_ед) = (С_ед + П_од) К_ед, где П_од — величина относительной денежной поправки.

Относительную денежную поправку удобнее относить к цене продажи единицы сравнения, поэтому общая величина для всего объекта зависит от количества единиц сравнения.

Абсолютная денежная поправка относится к цене продажи ана­лога в целом, изменяет на определенную величину цену всего объекта, и ее величина не зависит от количества единиц сравне­

ния. К абсолютным денежным поправкам относятся поправки на Дополнительные улучшения, например строительство автостоян­ки. Поэтому стоимость оцениваемого объекта с учетом абсолют­ной денежной поправки выглядит следующим образом:

V= (С_ед К_ед) + П_ад, где П_ад - величина абсолютной денежной поправки.

Для расчета величины поправок используют следующие основ­ные методы:

• метод парных продаж;

• метод прямого анализа характеристик оцениваемого объек­та и его аналога;

• статистический метод;

• экспертный метод расчета и внесения поправок.

Рассмотрим наиболее распространенные методы.

Метод парных продаж. Парной называется продажа двух объек­тов, идентичных почти во всем, за исключением, как правило, од­ной характеристики. При выявлении между двумя сопоставимыми объектами единственного различия можно предположить, что раз­ница в продажных ценах может быть приписана этому различию. Объекты парной продажи совсем не обязательно должны быть со­поставимы с объектом и его аналогами, но обязательно были выяв­лены на том же сегменте рынка, что и оцениваемый объект.

Метод прямого анализа характеристик оцениваемого объекта и аналога используется, например, для расчета поправки на вре­мя продажи объекта, фактически отражающей изменение покупа­тельной способности валюты, в которой осуществлялись платежи за сопоставимые объекты недвижимости.

Экспертный метод расчета и внесения поправок основан на представлениях оценщика о преимуществах или недостатках оце­ниваемого объекта по сравнению с аналогом. Эти поправки рас­считываются как процентные.

37.4.2. МЕТОД СООТНЕСЕНИЯ ЦЕНЫ И ДОХОДА

Данный метод основывается на предположении, что величина дохода, приносимого недвижимостью, является ценообразующим фактором, и соизмерение цены и дохода по аналогичным объек­там дает основание использовать усредненные результаты при оценке конкретного объекта недвижимости.

Инструментами данного метода являются следующие показа­тели:

• валовой рентный мультипликатор (ВРМ);

• общий коэффициент капитализации (ОКК).

Валовой рентный мультипликатор отражает соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости и при­меняется для объектов, по которым можно достоверно оценить либо потенциальный, либо действительный валовой доход. Дан­ный показатель рассчитывается по аналогичным объектам не­движимости и используется как множитель к адекватному по­казателю оцениваемого объекта. ВРМ не корректируется на различия между оцениваемыми и сопоставимыми объектами недвижимости, так как основу расчета составляют фактические арендные платежи и продажные цены, в которых учтены ука­занные различия.

Этапы оценки недвижимости при помощи ВРМ:

1- й этап. Оценивается валовой доход оцениваемого объекта — либо потенциальный, либо действительный.

2- й этап. Подбирается не менее трех аналогов оцениваемого объекта, по которым имеется достоверная информация о цене про­дажи и величине потенциального либо действительного дохода.

3- й этап. По каждому аналогу рассчитывается ВРМ.

4- й этап. Определяется итоговый ВРМ как средняя величина по всем аналогам.

5- й этап. Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как произведение среднего ВРМ и расчетного адекватного валового дохода оцениваемого объекта.

Общий коэффициент капитализации применяется к чистому операционному доходу (ЧОД) объекта недвижимости и определя­ется отношением ЧОД сопоставимого аналога к его цене.

Основные этапы расчета стоимости объекта недвижимости при помощи ОКК:

1- й этап. Рассчитывается ЧОД оцениваемого объекта недвижи­мости.

2- й этап. Подбирается не менее трех аналогов оцениваемого объекта, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине ЧОД.

3- й этап. По каждому аналогу рассчитывается ОКК.

4- й этап. Определяется ОКК как средняя величина данного показателя по всем аналогам.

5- й этап. Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как отношение чистого операционного дохода оценивае­мого объекта к среднему ОКК по выбранным аналогам.

Аналоги, сопоставимые с оцениваемым объектом, выбирают­ся в соответствующем по назначению сегменте рынка недвижи­

мости, идентификация объектов включает такие параметры, как степень риска, уровень дохода и т.д.

37.5. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Затратный подход предполагает разделение объекта недвижимо­сти на две составляющие: земельный участок и выполненные на нем улучшения — построенные здания и сооружения. Рыночная сто­имость каждого элемента определяется исходя из его особенностей.

37.5.1. ОЦЕНКА ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

Оценка зданий и сооружений предполагает расчет затрат на их воссоздание в ценах на дату оценки с последующей корректиров­кой на выявленный износ. Оценка может проводиться на основе восстановительной стоимости либо стоимости замещения.

Под восстановительной стоимостью понимается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого объекта из тех же строительных ма­териалов, при соблюдении тех же строительных стандартов, по такому же проекту, что и оцениваемый объект.

Под стоимостью замещения понимается стоимость строитель­ства в текущих ценах на дату оценки объекта с полезностью, рав­ной полезности оцениваемого объекта, однако с использованием новых материалов в соответствии с современными стандартами, дизайном, планировкой.

Определение полной стоимости строительства включает расчет прямых и косвенных строительных затрат, а также предпринима­тельского вознаграждения.

Капитальные расходы, непосредственно связанные со строи­тельством физических строений (например, расходы на строитель­но-монтажные работы), называют прямыми затратами.

Капитальные расходы, имеющие косвенное отношение к стро­ительству строений и не включенные в прямые строительные за­траты, называют косвенными (например, оплата специалистов, сто­имость кредитов, налоги в течение строительства; текущие расходы, например комиссионный сбор за аренду, продажу; мар­кетинговые расходы).

Предпринимательское вознаграждение позволяет учесть вознаг­раждение за риск, возникающий у предпринимателя в процессе непосредственной реализации строительного проекта. При расчете его стоимости оценщики анализируют доход девелоперов и пред^ принимательскую прибыль, которая соответствует разнице меж­ду полными затратами на строительство и рыночной стоимостью объекта после его выхода на проектную мощность. В России пред­принимательское вознаграждение составляет 10—30% совокупных затрат на строительство.

Индексирование затрат. В справочниках сметных организа­ций часто указывают индексы стоимости для пересчета про­шлых показателей затрат в текущие. Справочники устанавли­вают базовый год и региональный коэффициент для конкрет­ных строительных компонентов. Кроме того, показатели затрат прошлых лет могут быть нетипичными для данного периода времени, а прежние методы строительства могут отличаться от тех, которые используются на фактическую дату оценки. Хотя индексирование затрат может помочь в проверке сметы затрат, этот способ не является надежной альтернативой приведенным ниже методам расчета затрат.

Выбор метода расчета полной восстановительной стоимости строений определяется целью оценки и необходимой точностью расчета. В оценочной практике используются следующие методы:

• метод сравнительной единицы;

• метод разбивки по компонентам;

• метод количественного обследования.

Метод сравнительной единицы основан на использовании сто­имости строительства сравнительной единицы (1 кв. м, 1 куб. м) аналогичного здания. Полная восстановительная стоимость оце­ниваемого объекта определяется путем умножения откорректиро­ванной стоимости единицы сравнения на количество единиц срав­нения (площадь, кубатура). Для определения величины затрат обычно применяют различные справочные и нормативные мате­риалы, например «Укрупненные показатели стоимости строитель­ства», «Укрупненные показатели восстановительной стоимости». Для расчета используется следующая формула:

С_н = С_е.с-S₀К₁*К₂*К₃*К₄,

где С_н — стоимость оцениваемого объекта; С_е.с — стоимость 1 квад­ратного или кубического метра типичного сооружения на базовую дату; S₀ — количество единиц сравнения (площадь или объем оце­ниваемого объекта); K₁ — коэффициент, учитывающий выявлен­ные отличия между оцениваемым объектом и выбранным типич­ным сооружением по площади, объему, качеству и прочим физи­ческим параметрам; К₂ - коэффициент изменения стоимости строительства в период между базовой датой и датой на момент оценки; К₃ — коэффициент, учитывающий прибыль застройщи­ка; К₄ — коэффициент, учитывающий НДС.

Информационной базой для приведенной методики расчета может являться ежеквартальное издание КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» (межрегиональный информационно-анали­тический бюллетень, из которого можно получить информацию о динамике текущих и прогнозных цен на здания, сооружения, строительно-монтажные работы, материалы, конструкции, техно­логическое оборудование по всем регионам России).

Метод разбивки по компонентам основан на использовании качественно другой информации. Отдельные строительные ком­поненты здания — фундамент, стены, перекрытия и др. оценива­ются по стоимостным показателям, включающим прямые затра­ты, необходимые для возведения единицы объема конкретного компонента, которые затем корректируются на величину наклад­ных и других расходов, предусматриваемых сметой на строитель­ство.

Метод количественного обследования предполагает пересчет ста­рой сметы на оцениваемый объект в ценах на дату оценки. Для этих целей проводится детальный количественный и стоимостный анализ, а также расчет затрат на строительные и монтажные ра­боты отдельных компонентов и здания в целом. При расчете учи­тываются прямые затраты, накладные расходы и иные затраты, представляющие полную смету на строительство оцениваемого объекта. Метод количественного обследования дает наиболее точ­ный результат полной восстановительной стоимости (ПВС), од­нако является наиболее трудоемким и требующим от оценщика практических знаний в области проектно-сметного дела.

37.5.2. ВИДЫ ИЗНОСА ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ, ОПРЕДЕЛЯЕМЫЕ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ОЦЕНКИ

Под общим накопленным износом оценщики понимают поте­рю стоимости оцениваемого объекта по всем возможным причи­нам. Затратный подход рассматривает ПВС оцениваемых зданий исходя из предположения, что они новые. Поэтому, оценив ве­личину общего накопленного износа для зданий, оценщики вы­читают ее из показателя ПВС, получая в результате остаточную стоимость здания.

Оценочный износ отражает реакцию рынка на те или иные характеристики оцениваемого объекта, отличающие его от анало­гичного гипотетически вновь построенного объекта на дату оцен­ки. Выделяют следующие причины потери стоимости зданий:

• физический износ;

• функциональное старение;

• внешнее (экономическое) старение.

Физический износ - это потеря стоимости зданий в результате их эксплуатации и воздействия природных сил. Обычно считают, что новое здание лучше старого.

Функциональное старение — это потеря стоимости зданий в ре­зультате несоответствия их функциональных характеристик тре­бованиям рынка на дату оценки. К таким недостаткам можно от­нести конструктивные элементы здания, строительные материа­лы, дизайн и др., которые снижают функциональность, полезность

и, следовательно, ценность здания.

Внешнее (экономическое) старение — это потеря стоимости зда­ния или объекта собственности в результате отрицательного воз­действия внешних по отношению к оцениваемому объекту фак­торов — в результате изменения физического окружения объекта оценки или негативного влияния рыночной среды; таким обра­зом, локальная закрепленность объекта обусловливает существо^ вание внешних причин, которые не могут контролироваться соб­ственником недвижимости, арендодателем или арендатором.

В оценке недвижимости различают устранимый и неустранимый износ. Износ считается устранимым, если затраты на ликвидацию дефекта по величине меньше, чем добавляемая при этом к недви­жимости стоимость. Напротив, если затраты на исправление боль­ше добавляемой стоимости, то износ является неустранимым.

В отличие от термина «износ», применяемого в оценочной де­ятельности, термин «амортизация», используемый в бухгалтер­ском учете, отражает перенос стоимости приобретенных основных фондов на стоимость производимой продукции и оказываемых услуг.

Величина оценочного износа должна отражать реакцию рын­ка, а также информированного и разумного покупателя на состо­яние и качество здания. Существуют три основных метода расче­та износа:

• метод рыночной выборки;

• метод срока службы;

• метод разбивки.

Первые два метода применяют главным образом для опреде­ления общей суммы износа; метод разбивки используют для рас­пределения известной суммы общего износа между физическим, функциональным и внешним старением.

Метод рыночной выборки использует рыночные данные о сопо­ставимых объектах, по которым может быть определена величи­на износа. Этот метод позволяет рассчитать общую величину из­носа по всем возможным причинам, определить общий срок эко­номической службы, а также размер внешнего (экономического) старения.

Метод срока службы базируется на требовании полного возвра­та капитала, инвестированного в здание, в течение срока его эко­номической службы. Процент общего износа определяется как отношение действительного возраста объекта к сроку его эконо­мической службы. Сумма износа рассчитывается последующим умножением этого процента, являющегося коэффициентом изно­са, на величину ПВС зданий и сооружений.

Метод разбивки применяют для раздельного определения ве­личины выявленного физического, функционального и внешне­го старения. В процессе оценки необходимо проследить, чтобы итоговый результат износа комплексно учитывал снижение сто­имости в результате воздействия всех факторов, и в то же время избегать двойного учета одного и того же вида износа, что может занизить итоговую величину стоимости.

37.5.3. ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Оценка объектов незавершенного строительства требует соот­ветствующей классификации оценщика. Основной критерий клас­сификации — назначение использования объектов: на здания и сооружения производственного назначения; общественные здания и сооружения; жилые здания. Не менее важный критерий клас­сификации — возможность использования этих объектов для по­лучения дохода. При рассмотрении таких объектов в качестве до­ходной недвижимости необходимо учитывать возможность их перепрофилирования в соответствии с изменившимися рыночны­ми условиями. Данным критериям удовлетворяют большинство зданий и сооружений общественного назначения, а также жилые здания, которые могут быть использованы в качестве объектов коммерческой недвижимости. Такие объекты оцениваются мето­дами затратного и доходного подходов.

Исходя из возможностей перепрофилирования здания и соору­жения производственного назначения можно разделить на объек­ты, возможности изменения функционального назначения кото­рых практически отсутствуют в связи с особенностями конструк­тивных решений, и объекты, обладающие более универсальными объемно-планировочньши и конструктивными решениями и по­зволяющие разместить разные типы производств. К первым отно­сят здания и сооружения специализированного назначения, на­пример здания и сооружения добывающих отраслей промышлен­ности, и оценивают их в основном путем затратного подхода; ко вторым — объекты, относящиеся, например, к отраслям машино­строения и пищевой промышленности, оценка которых возмож­на с позиций как затратного, так и сравнительного подходов. Сравнительный подход при оценке объектов, незавершенных строительством, практически не применяется в силу отсутствия информации по аналогичным объектам.

Оценка объектов, незавершенных строительством, требует идентификации, подразумевающей сбор следующей информации:

• отраслевая принадлежность объекта;

• его классификация с точки зрения отнесения к объектам специализированной и доходной недвижимости;

• наличие проектной документации и дата ее утверждения;

• площадь застройки;

• дата начала строительства;

• дата фактического прекращения строительства;

• конструктивная система здания и сооружения;

• разрешенная годовая потребляемая мощность (водо-, электро-, газоснабжения и т.п.);

• степень завершенности строительства в целом и по отдель­ным конструктивным элементам.

Если срок действия исходно-разрешительной документации закончился или перепрофилирование объекта требует дополни­тельных мощностей в части инженерного обеспечения, то затра­ты на получение нового комплекта исходно-разрешительной до­кументации должны быть учтены в расчетах.

ПВС объекта может быть определена уже рассмотренными методами затратного подхода. При этом можно рассчитать как ПВС компонентов здания, завершенных строительством на дату оценки, так и ПВС объектов, незавершенных строительством, в виде удельного веса (коэффициента готовности строительной про­дукции) построенных компонентов в общей ПВС здания как по­строенного.

Коэффициент готовности строительной продукции определя­ется отношением суммы всех денежных средств, израсходованных на сооружение объекта недвижимости, включая затраты на строительство и получение исходно-разрешительной документа­ции, к ПВС объекта.

Величина израсходованных денежных средств может быть рас­считана с использованием метода прямого счета и метода остат­ка.

Метод прямого счета основан на определении величины за­трат на выполнение работ по каждому конструктивному элемен­ту здания (сооружения) и суммировании полученного результата с затратами на получение исходно-разрешительной документации.

Стоимость выполнения работ по каждому конструктивному элементу может определяться с использованием как элементных, так и укрупненных стоимостных показателей справочно-инфор­мационной базы.

Полученные значения стоимости каждого конструктивного элемента умножаются на соответствующий коэффициент готов­ности и затем суммируются.

Основу расчета коэффициента готовности с использованием метода остатка составляет принцип уменьшения восстановитель­ной стоимости объекта недвижимости на величину затрат, необ­ходимых для завершения строительства объекта.

Стоимость объекта, незавершенного строительством, может быть определена по формуле

С₀ = ПВС_Н + СЗ + ПЗ - О,

где С₀ — стоимость объекта, незавершенного строительством; ПВС_Н — полная восстановительная стоимость объекта, незавер­шенного строительством; СЗ — сопутствующие затраты (оплата услуг по выдаче исходных данных и технических условий на про­ектирование, по согласованию документации на строительство, затраты на маркетинг, рекламу, содержание компании-девелопе­ра, стоимость привлекаемых кредитных ресурсов); ПЗ — прибыль застройщика; О — обесценение объекта, вызванное выявленными видами износа.

Накопленный износ предпочтительно определять методом раз­биения, предусматривающим расчет величины физического, функционального износа и износа внешнего воздействия.

В ряде случаев с целью повышения ликвидности незавершен­ного строительством объекта в стоимости такового не учитывают прибыль застройщика, считая ее ликвидационной скидкой,

С целью повышения инвестиционной привлекательности объекта рассчитывают затраты для завершения строительства объекта в соответствии с выбранным НЭИ методами затратного и доходного подходов. В области доходного подхода приоритет­ным является метод ДДП; этот же метод применяют для расчета периода окупаемости инвестиций.

Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходи­мо иметь следующую информацию:

• титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;

• физические характеристики участка;

• данные о взаимосвязи участка с окружением;

• экономические факторы, характеризующие участок.

Источниками этих данных могут быть городские, районные и

поселковые земельные комитеты и комиссии, где регистрируются сделки с земельными участками, риэлторские фирмы, специализи­рующиеся на сделках с земельными участками, ипотечные кредит­ные организации, оценочные фирмы и периодическая печать.

Основные методы оценки рыночной стоимости земельных уча­стков:

• метод сопоставимых продаж;

• метод соотнесения (метод переноса);

• капитализация земельной ренты;

• техника остатка для земли;

• метод развития (освоения) земельного участка и др.

Метод сопоставимых продаж — это сопоставление и сравнение

данных по аналогичным свободным участкам, которые были про­даны за последнее время, и внесение поправок в цены продаж.

Сопоставление и сравнение оцениваемого земельного участка с сопоставимыми свободными участками осуществляются по двум компонентам: элементам сравнения и единицам сравнения.

Элементами сравнения являются;

• условия финансирования сделки;

• условия продажи;

• время продажи;

• местоположение;

• физические характеристики;

• характеристики дохода, получаемого с земельного участка.

Поправки делаются к цене продажи сопоставимого земельно­го участка, с которым сравнивается оцениваемый объект.

Поправки могут вноситься как на всю продажную цену сопо­ставимого участка, так и на удельную цену — 1 м², 1 сотки, 1 га. Скорректированные цены сопоставимых продаж земельных уча­стков согласовываются путем расчета средневзвешенной величи­ны по имеющимся скорректированным ценам. Веса по элементам сравнения придаются самим экспертом-оценщиком исходя из соб­ственного опыта и конкретной оценочной ситуации.

Метод соотнесения (метод переноса) состоит в разделении об­щей цены продажи сопоставимого комплекса, включающего объект недвижимости и земельный участок, на две составляющие — цену здания и цену земельного участка. Эксперт-оценщик оценивает сначала стоимость здания и других сооружений, находящихся на этом участке, а затем из общей цены имущественного комплекса вычитает стоимость зданий и сооружений, получая стоимость зе­мельного участка.

Иногда для приблизительных прикидок цены земельного уча­стка можно исходить из того, что доля издержек на приобретение земли может определяться на основе анализа прошлых сделок. Например, по данным Национальной ассоциации жилищных строителей США доля стоимости земли составляет 35% общей стоимости недвижимости. Оценщик должен помнить, что чем старше здание, тем больше доля земельного участка, на котором это здание находится, в общей цене.

Метод капитализации земельной ренты — это капитализация до­ходов, полученных за счет арендных платежей. Этот метод в россий­ских условиях сложно использовать, так как рыночная информация по сопоставимым арендным платежам и нормам капитализации в на­стоящее время редко бывает доступной и достоверной.

Техника остатка для земли. Данный метод оценки стоимости земельного участка отличается от метода капитализации земель­ной ренты лишь тем, что доход, который капитализируется, рас­считывается исходя из остатка дохода, относимого к земле. До­ход, приносимый земельным участком, рассчитывается как раз­ница между чистым операционным доходом от недвижимости и доходом, относимым к строениям.

Дата добавления: 2015-04-29